İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin emlak simsarlık sözleşmesi kaynaklı, aracının devre dışı bırakılması iddiasıyla açılan itirazın iptali davası istinaf kararı.
Özet: Bu istinaf kararı, bir emlakçının davalıya gösterdiği ve "emlak yer gösterme belgesi" ile davalının taşınmazı emlakçı aracılığıyla satın alması halinde %3+KDV, kiralaması halinde yıllık brüt kira bedelinin %12+KDV; emlakçıyı devre dışı bırakarak satın alması halinde %6+KDV, kiralaması halinde ise yıllık kira bedelinin %16+KDV hizmet bedeli ödemeyi taahhüt ettiği bir taşınmazı, davalının doğrudan mülk sahibinden kiralaması üzerine davacının başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali davasına ilişkindir; davalı savunmasında simsarlık sözleşmesinin yazılılık şartını, davacının mülk sahibinden yetkisizliğini ve kötü niyetli hareket ettiğini ileri sürerken, ilk derece mahkemesi davacı ile davalı arasındaki imzalı yer gösterme belgesini geçerli sayarak davalının aracı devre dışı bırakıldığı için sözleşmedeki yüksek komisyon bedelini ödemesi gerektiğine karar vermiştir.
T.C.
İSTANBULBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ14. HUKUK DAİRESİDOSYA NO:2022/2252 KARAR NO:2026/1109T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ:20/05/2022NUMARASI:2020/658 E. - 2022/412 K. DAVANIN KONUSU:İtirazın İptali (Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan)Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİDavacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacının emlak ofisi sahibi ve işletmecisi olduğunu, ''...Pendik/İSTANBUL'' adresinde bulunan taşınmazın davalı borçluya gösterilerek tanıtımının yapıldığını, yer gösterme işleminin akabinde 21/08/2019 tarihinde "Emlak Yer Gösterme Belgesi"nin imzalandığını, bu sözleşme ile davalının taşınmazı emlak komisyonculuğunu yapan davacı aracılığı ile satın alması durumunda %3 +KDV'sini, kiralaması durumunda ise yıllık brüt kira bedelinin %12+KDV'sini hizmet bedeli olarak ödemeyi, eğer ki davacı saf dışı bırakılarak satın alma gerçekleşirse satın alma bedelinin %6+KDV'sini yine davacı saf dışı bırakılarak kiralama işlemi gerçekleşirse yıllık kira bedelinin %16+KDV'sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalının davacı tarafından kendisine gösterilen gayrimenkulün mülk sahibiyle sözleşme imzaladığını ve davacıya herhangi bir ödeme yapmadığını, davacının İstanbul Anadolu 25. İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasıyla 26.260,42-TL tutarındaki alacağının ödenmemesi sebebiyle İstanbul Anadolu 25. İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasıyla 26.260,42 TL tutarındaki alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlattığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekilince süresinde cevap dilekçesi sunulmamış, daha sonra beyan dilekçesi sunulmuştur.Davalı vekili, 14.04.2021 tarihli beyan dilekçesinde özetle; simsarlık sözleşmesinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını, yazılı gayrimenkul tellallık sözleşmesi bulunmadıkça tellallık ilişkisine dayalı hak iddiasının dinlenmeyeceğini, mülk sahibi ile davacı arasında ne böyle bir anlaşma ne de böyle bir vekalet ilişkisi bulunmadığını, davacının tanık olarak da bildirdiği ...'ın mülk sahibi olduğunu, tanığının mülkün satımına veya kiralanmasına dair sözlü veya yazılı hiçbir anlaşma bulunmadığının bildirildiğini, davacının mülk sahibinden aldığı ne bir yetki belgesi ne de başkaca bir delil sunamadığını, yani taraflar arasında simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, ayrıca mülk sahibi, mülkün rızası dışında bu şekilde yer gösterme işlemi yapılması sebebiyle savcılığa suç duyurusunda da bulunduğunu, davalı ile davacı arasında ne de mülk sahibi ile davacı arasında komisyon (Tellaliye) sözleşmesi yapılmadığını, bu durumda müvekkili davalının ve dava dışı mülk sahibinin, davacıya karşı komisyonculuk sözleşmesinden doğan sorumlulukları bulunmadığını,davacı tarafın davalıya dava konusu iş yerinin bir kısmını gösterdiğini, akabinde ise müvekkili davalıya dava dilekçesi ekinde bulunan yer gösterme belgesini imzalattığını, bu yer gösterme işlemi sırasında ise müvekkilinin izni ve haberi olmaksızın yine dava dilekçesi ekinde yer alan fotoğrafların çekildiğini, davalının aleyhine bir delilmiş gibi dosyaya sunulan fotoğraflarla öncelikli olarak müvekkilinin özel hayatının ihlal edildiğini, davalıya ait bu fotoğraflar kişisel veri niteliğinde olduğunu, buna ilişkin şikayet hakkını saklı tuttuklarını, davacı tarafından dosyaya ibraz edilen imzaya ve fotoğrafların gerçekliğine dair bir itirazları olmadığını, ancak davacının kötüniyetli olarak hareket ettiğini, çünkü mülk sahibiyle arasında hiçbir anlaşma bulunmamasına rağmen sadece mülkün bir kısmında yer gösterme ile bahse konu ücrete hak kazandığının kabulünün hakkaniyetle ve hukukun genel ilkeleriyle bağdaşmadığını, simsarlık sözleşmesi niteliği itibariyle taraflar arasındaki müzakereyi sağlamaya yönelik bir sözleşme olduğunu, davacının, taraflar arasında böyle bir müzakereyi sağlamadığı dosya kapsamında anlaşıldığını savunarak, davanın reddine ve kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİİlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "... Tüm dosya kapsamı, tarafların iddiaları, savunmaları, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporu bir bütünlük içinde değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında imzalanan yazılı simsarlık sözleşmesi( Emlak Yer Gösterme Belgesi) geçerli olup, yer göstermeyi yapan davacı devre dışı bırakılarak taşınmazın davalı tarafça kiralanması nedeniyle davalının sözleşmede davacı saf dışı bırakılarak kiralama işlemi gerçekleşirse yıllık kira bedelinin %16+KDV'sinin hizmet bedeli olarak simsara ödeneceği düzenlenmesi uyarınca kiralanan taşınmazın yıllık kira bedeli 124.800 TL'nin %16'sına isabet eden 19.968,00-TL tutarında cezai şart bedelini davacıya ödemekle yükümlü olduğu kanaatine varılmış, takipten önce davalı yan temerrüde düşürülmediğinden işlemiş faiz uygun bulunmamış neticeten davanın kısmen kabulü ile simsarlık ücreti likit ve belirlenebilir olduğundan bu alacak üzerinden hesaplanan %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm oluşturulmuştur." gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, İstanbul Anadolu 25. İcra Müdürlüğünün ... sayılı takip dosyasında, davalı tarafından yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 19.968,00-TL asıl alacak üzerinden, asıl alacağa takip tarihinden tahsil tarihine kadar yasal faiz yürütülmek sureti ile devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, asıl alacağın %20'si oranında ( 3.993,60-TL) icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.Bu karara karşı, davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİDavalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiğini, geçerli olmayan bir simsarlık sözleşmesinin içeriğinde yer alan cezai şartı ödemenin hakkaniyete aykırı olduğunu, tanık olarak dinlenen mülk sahibi ...'ın davacıya herhangi bir yetki vermediğini, sözlü dahi olsa davacıya hiçbir zaman yetki vermediğini, bilahare davalı ile anlaşarak yeri kiraya verdiğini belirttiğini, böyle bir yetkiyi sözlü olsa dahi davacıya vermediğini ve aralarında hiçbir şekilde bir vekalet ilişkisi bulunmadığını beyan ettiğini, davacı hiçbir yetkiye dayanmadan hem mülk sahibinin mülkünü rızası dışında müvekkiline gösterdiğini ve yer gösterme belgesi imzalattığını, mülk sahibinin, mülkünün rızası dışında bu şekilde gösterme işlemi yapılması sebebiyle savcılığa suç duyurusunda da bulunduğunu, bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İNCELEME VE GEREKÇEDava,simsarlık sözleşmesinden doğan hizmet bedeli alacağının tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın İİK'nın 67. maddesi uyarınca iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; bu karara karşı, davalı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Dosya kapsamında bulunan Bakırköy 3. İcra Müdürlüğünün... sayılı icra dosyasının incelenmesinde; davacı takip alacaklısı tarafından davalı takip borçlusu aleyhine 24.921,00 TL asıl alacak, 1.339,42 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 26.260,42 TL alacak yönünden 04.12.2019 tarihinde icra takibi başlatıldığı, takip dayanağı olarak 21.08.2019 tarihli emlak yer gösterme sözleşmesinin gösterildiği, ödeme emrinin 25.01.2020 tarihinde tebliğ edildiği, davalı tarafından 23.01.2020 tarihinde süresinde verilen itiraz dilekçesi ile borcun tamamına ve ferilerine itiraz edildiği, itiraz üzerine takibin durduğu ve davanın bir yıllık yasal hak düşürücü sürede açıldığı anlaşılmıştır.Taraflar arasında 21/08/2019 tarihli ''Emlak Yer Gösterme Belgesi'' imzalanmış olup sözleşmenin konusunun ''... Pendik/İSTANBUL'' adresinde bulunan iş yeri niteliğindeki taşınmazın bulunduğu, belgede, belgenin davacı ve davalı tarafından imzalandığı, davalı tarafça sözleşmedeki imzaya bir itirazda bulunulmadığı, bilakis imzanın kabul edildiği, belgede, davacı tarafından davalıya kendisine gösterilen söz konusu taşınmazı emlak komisyonculuğunu yapan davacı aracılığı ile satın alması durumunda %3 +KDV'sini, kiralaması durumunda ise yıllık brüt kira bedelinin %12+KDV'sini hizmet bedeli olarak ödemeyi, eğer ki davacı saf dışı bırakılarak satın alma gerçekleşirse satın alma bedelinin %6+KDV'sini yine davacı saf dışı bırakılarak kiralama işlemi gerçekleşirse yıllık kira bedelinin %16+KDV'sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği görülmüştür.Davalı yanca sunulan kira sözleşmesine göre sözleşme konusu olan''...Pendik/İSTANBUL'' adresindeki taşınmazı 01.10.2020 tarihinde bir yıllığına kiraladığı, aylık kira bedelinin 10.400 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacı ile davalı arasında yapıldığı ileri sürülen sözleşme bir simsarlık sözleşmesidir. TBK'nın 520/son maddesi uyarınca, taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Tarafların sözleşmeye ne ad verdiklerinin önemi yoktur. Somut olayda, her iki tarafça imzalanmakla adi yazılı şekilde yapıldığı anlaşılan sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir simsarlık sözleşmesi olup tarafları bağlar. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davalı, şartların gerçekleşmesi hâlinde, davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur.TBK'nın 521/1. maddesi uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak bu düzenleme emredici nitelikte olmayıp yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Somut olayda sözleşme hükümlerine göre davalı tarafından davacı simsar devre dışı bırakılarak sözleşme konusu taşınmazın kiralandığı anlaşılmakla, sözleşmenin yukarıda yer verilen hükümleri uyarınca davacı simsarın sözleşme uyarınca fırsat gösterme simsarlığı edimini yerine getirdiği ve ücrete hak kazandığının kabulü gerekir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 02.12.2015 tarihli ve 2015/36598 Esas, 2015/35239 Karar sayılı kararı ile Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 10.11.2021 tarihli ve 2021/584 , 2021/1150 Karar sayılı kararı). Davalı, davacının taşınmaz maliki tarafından yetkilendirilmediğini ileri sürmüş ise de, eldeki davada, davacı emlâkçının dava konusu taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olması, davacı ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen 21.08.2019 tarihli sözleşme bulunan davalıdan sözleşmede belirlenen ücreti talep etme hakkını etkilemeyeceğinden bu savunmasına itibar edilmemiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.06.2023 tarihli ve 370 Esas, 1722 Karar sayılı kararı). Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararı usul ve yasaya uygun olup davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir. HÜKÜM:Yukarıda açıklanan gerekçelerle; 1-HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2- Davalı tarafından yatırılan istinaf başvuru ve peşin karar harçlarının Hazineye gelir kaydına, bakiye 1.023,01 TL istinaf nispi karar harcının davalıdan tahsiline,3-Davalı tarafından yapılan kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,5-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair;HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, oybirliğiyle ve kesin olarak karar verildi. 11.06.2026KANUN YOLU:HMK'nın 362/1.a. maddesi uyarınca, dava konusunun miktarına göre karar kesindir.