ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden sebepsiz zenginleşme iddiaları ile türk medeni kanunu 734. maddesindeki değişikliklerin temyiz incelemesi.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden sebepsiz zenginleşme iddiaları ile Türk Medeni Kanunu 734. maddesindeki değişikliklerin temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, davacının ön alım hakkını kullanarak davalı tarafından satın alınan taşınmaz hissesinin kendi adına tescilini talep etmesi üzerine davalının hisse değerindeki artış nedeniyle davacının sebepsiz zenginleşeceği ve güncel rayiç bedel üzerinden ödeme yapılması gerektiği savunmasını içeren bir uyuşmazlığı ele almakta olup, Yargıtay; ilk derece mahkemesi ve istinaf kararlarında belirlenen bedelin aksine, Türk Medeni Kanununun 734. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca ön alım bedelinin gecikmeksizin taşınmazın rayiç bedeli üzerinden yeniden belirlenmesi gerektiğine işaret etmektedir.

7. Hukuk Dairesi 2025/3916 E. , 2026/1105 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2613 E., 2025/977 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/22 E., 2023/272 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin .... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 635 38... parsel sayılı taşınmazın hissedarı olup davalı ...'ın 31.08.2021 tarihinde taşınmazda hisse satın alarak pay sahibi olduğunu, ancak satış işlemiyle ilgili müvekkiline herhangi bir bildirim yapılmadığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; satış işleminin tesadüfen öğrenilmiş olduğu yönündeki davacı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, aynı anataşınmaza ait başka bir hissenin satışına dair davacı yana .... 1. Noterliğince 27.04.2022 tarihli ihtarname ile bilgilendirme yapıldığını, davacının sebepsiz zenginleşme amacıyla hareket ettiğini, ön alım hakkına konu hissenin müvekkili tarafından satın alındığı 31.08.2021 tarihindeki değeri ile güncel değeri arasında ciddi fiyat farkı olduğunu, davanın öncelikle reddi gerektiğini, Mahkeme aksi kanaatte ise kıymet takdir raporunun dosyaya kazandırılarak taşınmazın güncel değeri üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesini istediğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Davacının dava konusu hissenin satıldığı tarihte hissedar olduğu ve yasal süre içerisinde ön alım hakkını kullandığı, satış bedeli ve tapu masraflarının belirlenen sürede depo edildiği, talebin yasal şartları taşıdığı ve haklı olduğu..." gerekçesiyle; davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, 635 38... parselde kayıtlı taşınmazın davalı ............ adına kayıtlı 50/2557 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, karar kesinleştiğinde talep halinde davacı tarafça depo edilen 1.020.000,00 TL 'nin nemalarıyla birlikte davalı tarafa ödenmesine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; HMK 137. madde hükmü gereğince; ön inceleme aşamasında mahkemece uyuşmazlık konusunun belirlenip tarafların sundukları delillerin toplanması için gerekli işlemlerin yerine getirilmesi gerekirken ne cevap, ne de ikinci cevap dilekçelerinde talep edilen hemen hiçbir delilin toplanmadığını, davacının dava tarihinden uzun bir süre önce satış işleminden haberdar olup sebepsiz zenginleşme amacı güttüğünü, satın alım tarihi ile davanın açılma tarihi arasında geçen sürede gayrimenkul fiyatlarının başlangıç fiyatını birkaç kez katlayacak şekilde arttığını, yüksek değer artışının ispatı amacıyla satış tarihinde aynı muhitteki gayrimenkullere ait rayiç bedellerin, metrekare fiyatlarının kurumlardan sorulması talep edildiği halde mahkemenin bu talebi araştırmaya değer görmediğini, gelinen noktada edimlerin değişimi neticesinde davacı tarafın sebepsiz zenginleşeceğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

Davalı vekilinin ön alım bedeline yönelik temyiz itirazı yönünden;

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi olup açıklanan sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.