inşaatın tamamlanmaması sebebiyle ödemezlik defi ileri sürülen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedilemeyeceği ve halefiyetle devralan aleyhine geçerli olduğu tespit davası.

İnşaatın tamamlanmaması sebebiyle ödemezlik defi ileri sürülen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedilemeyeceği ve halefiyetle devralan aleyhine geçerli olduğu tespit davası.

Özet: Dava, bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında bedelin büyük kısmını ödeyen ancak yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi nedeniyle bakiye borcunu ödememezlik defi ile durduran alıcının, projenin el değiştirmesi sonucu yeni malik haline gelen davalıya karşı sözleşmenin geçerliliğinin tespiti talebiyle açılmıştır; mahkemeler, davalının önceki yüklenicinin halefi olduğunu ve alıcının zamanında teslim edilmeyen taşınmaz nedeniyle ödemezlik definde bulunma hakkının geçerli olduğunu kabul ederek, tek taraflı feshedilemeyecek satış vaadi sözleşmesinin yürürlükte olduğuna karar vermiştir.

3. Hukuk Dairesi 2026/1036 E. , 2026/1533 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/... E., 2025/23 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 16. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/686 E., 2022/... K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin dava dışı ... şirketi ile 18.05.2017 tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen satış bedeli olan KDV hariç 608.471,00 TL bedelin 443.372,00 TL'sini ödediğini, bakiye kısma ilişkin olarak 2 adet toplamda 165.099,00 TL bedelli bono verdiğini, bu senetlerin vade tarihlerinin sözleşmenin 6. maddesine göre bağımsız bölümün anahtar teslim tarihinden 1 ay sonrası olduğunu, inşaatın %10 kadarı yapıldığını ve inşaatta hiçbir çalışma olmadığını, bonoların ödeme tarihlerinin inşaatın teslim tarihinden 1 ay sonraya denk gelmesi ve inşaatın da ancak % 10 seviyesinde olması karşısında bu bonoları ödememe hakkının ortaya çıktığını, sözleşmenin eki durumundaki malen ahzolunan nama yazılı bononun karşılığı olmadığından TBK'nın 97. ve 98. maddeleri hükmüne göre müvekkilinin borcu ödememe hakkının söz konusu olduğunu, tapu kayıtlarından dava konusu taşınmazın 03.02.2020 tarihinde ...'ya, 06.07.2020 tarihinde de ... tarafından...'ya satılıp tapu devrinin yapıldığını, müvekkiline 29.12.2020 tarihinde gönderilen ihtarname ile kalan bedelin faizi ile ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceklerinin bildirildiğini, bu ihtarnameye karşı 08.01.2021 tarihli ihtarname ile cevap verdiğini, 12.02.2021 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğinin bildirdiğini, dava konusu sözleşmenin noterde akdedilmiş geçerli bir ...Sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, bu nedenle tek taraflı olarak feshedilemeyeceğini ileri sürerek; muarazanın meni ile 18.05.2017 tarihli ...Sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; 61 25... parsel kayıtlı taşınmazın ... şirketi tarafından ... Bankası T.A.O'ya devredildiğini, 13.05.2020 tarihinde akdedilen sözleşme ile de ilgili taşınmazın şirket tarafından devralındığını, davacının sözleşme kapsamında parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebi ile sözleşmenin müvekkili şirket tarafından 12.02.2021 tarihli ihtarname ile haklı nedenle feshedildiğini, davacının ... şirketine yönelttiği ödemezlik def'ini müvekkili şirkete yöneltmesinin mümkün olmadığını, teslim tarihi itibariyle teslimi gerçekleştirmeyen ve temerrüde düşmüş olan tarafın dava dışı şirket olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı ... şirketi ile davacı arasında aktedilen ...Sözleşmesinde, sözleşmenin devrine ilişkin bir hüküm bulunmadığı, davacı tarafından taraf değişikliğiyle davanın mevcut malike yöneltilmiş olmasından ötürü, devir anlaşmasının bu yolla davacı tarafından da benimsendiği, bu koşullar altında ...Sözleşmesinin, kendisinden kaynaklı tüm hak ve borçlarını, devralan davalının uhdesinde doğurmaya devam ettiği, davalının dava dışı ... şirketinin hak ve borçlar yönünden halefi olduğu ve sözleşmenin yürürlükte olduğu, ...Sözleşmesinden kaynaklı alacağın devri yönünden TBK’nın alacağın devrini (temlikini) düzenleyen 183 ve devamı hükümlere göre TBK’nın 188. maddesi hükmüne göre borçlunun, temliki öğrendiği zamanda temlik edene karşı sahip olduğu defi ve itirazları temlik alacaklısına karşı da ileri sürebileceği, ...Sözleşmesi kapsamında ödeme yerine geçmek üzere dava dışı ... şirketine verilen 165.099,00 TL bedelli iki adet bononun malen kaydını içerdiği ve vadesinin de sözleşmede öngörülen taşınmazın teslim tarihinden bir ay sonrası olan 30.11.2019 tarihi olduğu, bu halde taraflar arasında taşınmazın tesliminin öncelikli ifa yükümlülüğü olarak belirlendiği, hal böyleyken taşınmazın zamanında davacıya teslimi gerçekleşmediğinden davacının bakiye borcundan ötürü davalıya karşı ödemezlik def’inde bulunabilmesinin mümkün olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, muarazanın meni ile taraflar arasında 18.05.2017 tarihli ...Sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmiş, karara karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı ... şirketi tarafından 13.05.2020 tarihinde dava konusu ...Sözleşmesinin tabi olduğu projenin devrinin yapıldığı ve devirler sonucu davalının taşınmazların maliki olması nedeniyle dava dışı ... şirketinin halefi olduğu, ...Sözleşmesinden kaynaklı alacağın devri yönünden TBK’nın 188. maddesi hükmüne göre borçlunun, temliki öğrendiği zamanda temlik edene karşı sahip olduğu defi ve itirazları temlik alacaklısına karşı da ileri sürebileceği, davacı tarafından, ...Sözleşmesi kapsamında ödeme yerine geçmek üzere dava dışı ... şirketine verilen 165.099,00 TL bedelli iki adet bononun malen kaydını içerdiği ve vadesinin de sözleşmede öngörülen taşınmazın teslim tarihinden bir ay sonrası olan 30.11.2019 tarihi olduğu dikkate alındığında taraflar arasında taşınmazın tesliminin öncelikli ifa yükümlülüğü olarak belirlendiği, hal böyleyken taşınmazın zamanında davacıya teslimi gerçekleşmediğinden davacının bakiye borcundan ötürü davalıya karşı ödemezlik def’inde bulunabilmesinin mümkün olduğu, ...Sözleşmesinin (5.2.2.) maddesinde senetlerin teminat senedi olmadığının belirtildiği, senet bedellerinin ödenmemesinin sözleşmenin geçerliliğine etki etmeyeceği gibi sözleşmenin feshine de neden olamayacağından bu kapsamda taraflar arasındaki muarazanın kaynağını teşkil eden ...Sözleşmesinin yürürlükte olduğuna karar verilmiş olmasının isabetli olduğu, ancak davanın, muarazanın giderilmesine ve sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti talebine ilişkin olduğundan maktu harca tabi olup maktu harca göre hesaplama yapılması gerekirken Mahkemece dava değeri üzerinden harç hesabı yapılması ve yine davanın niteliği gereği karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak, davanın kabulüne, muarazanın meni ile taraflar arasında 18.05.2017 tarihli ...Sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmiş, harç ve vekalet ücreti de belirtilen gerekçeye göre düzeltilmiş, karara karşı; taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince davanın türü dikkate alınarak maktu vekalet ücretine hükmedilmiş ise de dava harcının dava değeri üzerinden nispi olarak yatırıldığını, muarazanın meni davalarında nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; davacı tarafça 30.11.2019 vade tarihli 2 adet senet ödenmediği için davacıya süreli ihtarda bulunulduğunu, ödeme yapılmaması üzerine sözleşmenin 12.02.2021 tarihli ihtarname ile feshedildiğini, müvekkili şirketin ifa güçsüzlüğü bulunmadığından davacının ödemezlik defini ileri süremeyeceğini, ödemezlik definin müvekkili şirkete yöneltilmesinin hatalı olduğunu, çünkü temerrüde düşen şirketin dava dışı yüklenici şirket olduğunu, bağımsız bölümün belirtilen tarihte teslim edilmemesinden kaynaklanan tüm taleplerin o tarihte sözleşmenin tarafı olan yüklenici şirkete yöneltilmesi gerektiğini, müvekkili şirketin iyi niyetli olarak projeyi devam ettirdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, muarazanın meni ile ...Sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespiti istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; dava, taraflar arasında imzalanan ...Sözleşmesinin davalı tarafından feshi üzerine muarazanın meni ve sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti istemine ilişkin olup, Bölge Adliye Mahkemesince davanın kabulü şeklinde hüküm kurulmuş ise de; davacı lehine maktu vekalet karar verilmiştir. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşme bedeli üzerinden ve dava açılırken harçlandırılan dava değeri üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13. maddesinde yer alan "(1)Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla 7 nci maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12 nci maddenin birinci fıkrası, 16 ncı maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir. (2) Ancak, hükmedilen ücret kabul veya reddedilen miktarı geçemez." hükmü gereğince, davacı yararına nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. Hal böyle iken, Mahkemece davacı yararına maktu vekalet ücreti takdiri usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3. Diğer yandan yargılama harçları kamu düzeni ile ilgili olduğundan resen yapılan incelemede; Bölge Adliye Mahkemesince, davanın kabulüne karar verildiği halde sözleşme bedeli üzerinden harç hesaplamasının yapılması gerekirken, maktu harç tayini usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370/2 hükmü uyarınca, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 2/b bendinin hükümden çıkartılarak yerine "Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 41.564,65 TL karar ve ilam harcından peşin yatırılan 10.391,17 TL harç ve 20.277,46 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 30.668,63 TL harcın mahsubu ile bakiye 10.896,02 TL'nin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına," yine 2/c bendinin hükümden çıkartılmasına, yerine "Davacı tarafından yatırılan 59,30 TL başvurma harcı ile 30.668,63 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine" ibaresinin yazılmasına, ayrıca 2/e bendinde yer alan "30.000,00 TL" ibaresi hükümden çıkartılarak yerine "95.270,65 TL" ibaresinin yazılmasına, suretiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.