kocaeli 7. asliye hukuk mahkemesinin davayı reddeden kararını sakarya bölge adliye mahkemesi 5. hukuk dairesinin onamasına ilişkin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ruhsatsız yapı, cezai şart ve sebepsiz zenginleşme talepleri temyiz incelemesi.

Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin davayı reddeden kararını Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin onamasına ilişkin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ruhsatsız yapı, cezai şart ve sebepsiz zenginleşme talepleri temyiz incelemesi.

Özet: Yüklenici, arsa sahibi ile akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imar ve ruhsat sorunları nedeniyle geçersiz olduğunu, arsa sahibinin engellemeleri yüzünden inşaatı tamamlayamadığını ve yaptığı harcamalar ile ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca toplamda 27 milyon TLyi aşkın bedelle iadesini talep etmiştir. Ancak ilk derece ve istinaf mahkemeleri, sözleşmenin geçerli olduğunu, yüklenicinin edimlerini eksiksiz yerine getirmediğini ve geçerli bir sözleşme varken sebepsiz zenginleşme talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

6. Hukuk Dairesi 2025/2201 E. , 2026/1700 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/161 E., 2025/716 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/153 E., 2024/331 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve katılma yoluyla davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında .... Noterliği’nin 30.03.2010 tarihli ve ... no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin ... İlçesi, ... Beldesi, 174 ada, 1 parsel, Kocaeli İli, ... İlçesi, ... Beldesi, 789 parsel, Kocaeli İli, ... İlçesi, ... Beldesi, 173 ada, 1 parsel numaralı taşınmazlarda davalıyla yapılan sözleşmeye istinaden kat karşılığı inşaatlar yaptığını, 44 dairenin tapusunun davalıdan alındığını, müvekkiline düşen diğer dairelerin tapusunun arsa sahibinde olduğunu, arsa sahibinin inşaatının tamamlanmaması için türlü engeller çıkarttığını, yapılan işleri beğenmeyip söktüğünü, eski yükleniciden devir alınan bu inşaatın imara aykırı ve yapı ruhsatının olmadığının müvekkilince bilinmediğini, imara aykırı bir şekilde yapımına başlanan ve ruhsatı olmayan bu inşaatların imara uygun hale getirilmesinin de mümkün olmadığını, müvekkili ile davalı arasında yapılan sözleşmenin ve ek sözleşmelerin yoklukla malul olduğunu, sözleşmelerin yapıldığı tarihte bahsi geçen parsellerin tarla vasfında olduğunu, inşaat yapı ruhsatının 30.12.2009 tarihinde bittiğini ileri sürerek dava dışı ... Ticaret Ltd. Şti’nin borçları için iş sahibine verilen toplam 460.000,00 TL'lik çek karşılığında elden ödenen 108.000,00 TL'nin iadesine karar verilmesini, 25.10.2010 tarihli 106.000,00 TL’lik çek, 25.10.2010 tarihli 200.000,00 TL’lik çek, 15.11.2010 tarihli 46.000,00 TL’lik çek için davalının Kocaeli 1. İcra Müdürlüğü’nün 2011/2889 Esas sayılı icra dosyasıyla icra takibi başlattığını, başlatılan icra takibinde tahsilat yapıldıysa iadesine, yapılmadıysa çeklerin iadesine karar verilmesini, ayrıca davalıdaki her türlü kıymetli evraklarının iadesine karar verilmesini, müvekkili ile davalı arasında .... Noterliği'nin 30.03.2010 tarihli ve 4133 yevmiye numaralı işlemi ile düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde düzenlenen cezai şart maddesi nedeniyle müvekkili tarafından cezai şart adı altında ödenen 326.00,00 TL'nin ve dava konusu taşınmazlar üzerine yapılan inşaatlardaki harcamaların yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 30.05.2024 tarihli ıslah dilekçesiyle; fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 27.548.627,96 TL’nin sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ruhsat problemini halledeceğini söyleyerek müvekkiliyle sözleşme imzaladığını, davacının arsa sahibinden talep edebileceği alacağı bulunmadığını, yöredeki imar durumunun değişmesi nedeniyle 1999 yılında alınan ruhsatın yenilenmesi olanağının kalmadığını, müvekkilinin hissesine isabet eder bağımsız bölümlere ilişkin olarak, son çıkan imar affından yararlandığını, kendisine düşen bağımsız bölümlerin inşaasını gerçekleştirdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenicinin edimlerini eksiksiz yerine getirmediği, taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilmediği, davacının edimlerini yerine getirmeden karşı taraftan talepte bulunamayacağı, geçerli bir sözleşmenin varlığı halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine de dayanılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; eski yükleniciden devir alınan inşaatın imara aykırı ve yapı ruhsatının olmadığının müvekkilince bilinmediğini, eski yüklenici tarafından zaten imâra aykırı bir şekilde yapımına başlanmış olan ve inşaat yapım ruhsatı olmayan bu inşaatları imara uygun hale getirmenin de mümkün olmadığını, arsa sahibinin yapılan hiçbir işi beğenmediğini, yapılan işi söktüğünü, sürekli sorunlar çıkarttığını, Kocaeli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/104 D.iş dosyasıyla inşaatın geldiği seviyeye ilişin tespit yaptırıldığını, bu tespitten sonra müvekkilinin inşaatları %100 seviyesine getirdiğini, inşaatların tamamlanmamasında kusurlu olan davalının ustaları kovması, aynı işi defalarca yaptırmasına ilişkin durum ile arsa sahibinin imar aykırılığını ve inşaat ruhsatının bittiğini bilmesine rağmen müvekkili bilgilendirmemesine ilişkin durumun tanık beyanlarıyla ispat edildiğini, tanık beyanlarıyla davalının kötüniyetinin ispat edildiğini, arsa sahibinin kusurunun görmezden gelindiğini, feshin ileriye etkili mi geriye etkili mi olacağının irdelenmediğini, yüklenicinin yaptığı masrafların arsa sahibinin taşınmazının değerlenmesine sebep olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; davalılar lehine vekâlet ücretinin nisbi olarak hesaplanması ve hüküm altına alınması gerekirken, maktu olarak takdir edilmesinin yasaya ve yerleşik yargı kararlarına aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalılar vekilinin katılma yoluyla temyiz itirazlarının incelenmesinde; dava konusu dikkate alındığında davanın nısbi harca tabi olduğu, karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT'ne göre harçlandırılan dava değeri 27.548.627,96 TL üzerinden kendisini vekil ile temsil ettiren davalılar lehine nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.Davalı vekilinin katılma yoluyla temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının 6. paragrafında yer alan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap edilen 30.000,00-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,” ibaresinin çıkartılarak yerine “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap edilen 883.486,28 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.