taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu tescili, taşınmaz değeri, kira kaybı ve haciz şerhlerinin kaldırılması talepli davanın ilk derece mahkemesince reddi.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu tescili, taşınmaz değeri, kira kaybı ve haciz şerhlerinin kaldırılması talepli davanın ilk derece mahkemesince reddi.

Özet: Davacı, davalı şirketle yaptığı satış vaadi sözleşmesi uyarınca bedelini tamamen ödediği taşınmazdaki bağımsız bölümün tapu tescilini, üzerindeki takyidat ve şerhlerin kaldırılmasını, tescil mümkün olmazsa taşınmazın güncel değerinin iadesi ile gecikmeden kaynaklanan kira kaybı ve cezai şartın tazminini talep etmiştir; davalılar ise taşınmaz üzerinde kendi alacakları nedeniyle hacizler bulunduğunu savunmuş, ilk derece mahkemesi kat irtifakı kurulmuş ve %80 tamamlanmış bağımsız bölüm için açılan tapu iptal ve tescil davasını reddederken, davacının tazminat talebini müspet zarar kapsamında değerlendirmiş ve bu karar temyiz edilerek incelemeye alınmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2025/2616 E. , 2026/1704 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1878 E., 2025/587 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Balıkesir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mah. Sıf.)

SAYISI : 2023/209 E., 2024/128 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2023/451 E. sayılı davalarda davalı ... vekili ile katılma yoluyla asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1-Davacı vekili asıl davada dava dilekçesinde; davacı ile davalı davalı şirket arasında 19.09.2019 tarihinde satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince B blok, 11268 ada, 1 parselde bulunan 18 nolu bağımsız bölümün ...'a 2020 yılı Aralık ayı itibariyle oturulabilir şekilde teslim edileceğini, müvekkilinin daire bedelinin 110.300,00 TL' sini taraflar arasında sözleşme imzalanırken peşin olarak, geriye kalan 104.700,00 TL'sini taksitler halinde tamamını davalıya ödediğini belirterek, 18 numaralı bağımsız bölüme isabet eden hissenin tapusunun eğer kat irtifakı kurulması durumunda ya da yargılama sırasında kurulur ise bağımsız bölümün tüm takyidatlardan ve şerhlerden ari olarak müvekkili adına tesciline, tescil talebinin mümkün olmadığı taktirde taşınmazın sözleşme gereği tamamlanmış haline ilişkin (karar tarihine en yakın zamanda hesaplanmış şekliyle) taşınmazın değerinin bilirkişilerce tespit edilerek fiili ödeme tarihindeki en yüksek ticari faizle müvekkile ödenmesine, gecikmeden dolayı mahrum kalınan kira gelirinin tespiti ile davalıdan tahsiline, karar verilmesini talep etmiştir.

2-Davacı vekili birleşen 2023/213 Esas sayılı davada dava dilekçesinde; Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin ( Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 2023/186 E. sayılı dosyası kapsamında görülmekte olan davada taraflarınca dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tüm takdiyatlardan ve şerhlerden ari olarak müvekkili adına tescil edilmesi talepli terditli dava açıldığını ve işbu davada 05.06.2023 tarihli yapılan ön inceleme duruşmasında taşınmaz üzerinde güncel tapu kaydına göre, davalı ... lehine ihtiyati haczin, davalı ... lehine icrai haczin, davalı ... lehine icrai haczin ve davalı ... lehine ihtiyati hacizlerin şerhler hanesine işlenmiş olması sebebiyle taraflarına birleştirme talepli olarak dava açmak üzere 2 haftalık kesin süre verildiğini, verilen süre içinde taraf teşkilinin sağlanması ve yargılamanın sürüncemede bırakılmaması adına yukarıda davalı olarak belirttikleri kişilere karşı 11268 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan tüm takdiyatlardan ve şerhlerden ari olarak müvekkili adına tescil edilmesini, talep etmiştir.

3-Davacı vekili birleşen 2023/451 Esas sayılı davada dava dilekçesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan 11268 ada, 1 parseldeki gayrimenkulün B blok, 18 no'lu bağımsız bölüme isabet eden hissenin tapusunun davacı adına tescil edilmemesinden kaynaklanan ve sözleşmeye aykırılık sebebiyle uğramış oldukları tüm zararların tazmini ile sözleşmede yer alan cezai şartın hesaplanarak hüküm altına alınmasını, talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkil bankanın davacı ile herhangi bir hukuki ilişkisinin bulunmadığını, müvekkil bankanın davalı ile akdedilen sözleşmeye taraf olmadığını, müvekkil bankanın davalı şirketin borçlarından dolayı alacaklı olduğunu ve Bursa 15. İcra Müdürlüğü'nün 2022/273 E. sayılı dosyası kapsamında cebri icra yoluyla alacağını tahsil ettiğini, dava konusu taşınmazın haciz tesis edildiği sırada davalı şirket adına kayıtlı olduğunu ve tapu kaydında davacı lehine herhangi bir şerh veya satış vaadi sözleşmesinin bulunmadığını, müvekkil bankanın davalı şirketten herhangi bir alacağının kalmadığını, dava konusu taşınmaz üzerindeki haciz şerhinin dosyanın infaz edilmesi nedeniyle düştüğünü ve hükümsüz hale geldiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu, kat irtifakının oluşturulduğu, keşfen aldırılan bilirkişi heyet raporunun hükme ve denetime elverişli olduğu, taşınmazın keşif tarihi itibariyle % 80 inşaat seviyesine ulaştığının görüldüğü, davacının tazminat isteminin dayanağının Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi olduğu, müspet zarar olarak nitelenenin dava konusu taşınmazın rayiç değeri olduğu, birleşen Balıkesir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/213 Esas sayılı dosyası yönünden; davanın ipotek ve şerhlerin kaldırılmasına ilişkin olduğu, davalıların ipotek ve şerh lehtarlarının olduğu, talebin tapu iptal ve tescil talebine bağlı olarak değerlendirilecek olduğu, tapu iptal ve tescil davasının reddedilmiş olduğu, dava konusu taşınmaz malikinin davalı olduğu, bu kapsamda ipotek ve şerhlerin kaldırılması talebi yönünden davacının husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın husumet yokluğundan reddine; asıl ve birleşen Mahkemenin 2023/451 Esas sayılı dosyası yönünden; asıl davanın tapu iptal ve tescil, terditli olarak kira kaybı ve dava konusu taşınmazın rayiç değerinin tahsiline ilişkin, birleşen dosyanın cezai şartın tahsiline ilişkin olması, taraflar arasında tanzim edilen adi yazılı satış sözleşmesinin geçerlilik koşullarının bulunmaması, kira kaybı ve cezai şartın geçerli bir sözleşmenin bulunması ve şartlarının oluşması halinde talep edilebilecek olması, müspet zarar olarak talep edilen taşınmazın rayiç değerinin tahsiline ilişkin davanın sübut bulması, ıslah dilekçesinin sunulmuş olması gerekçesi ile tapu iptal ve tescile yönelik davasının, kira kaybına ve cezai şarta ilişkin davasının reddine, davanın kabulüne; 1.474.400,00 TL'nin 10.000,00 TL'sine dava tarihi olan 13.03.2023 tarihinden, 1.464.400,00 TL'ye ıslah tarihi olan 27.02.2024 tarihinden itibaren işletilecek en yüksek ticari faizi ile birlikte davalı ...'nden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen 2023/451 E. sayılı davalarda davalı ... vekilince ve asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1-Asıl ve birleşen 2023/451 E. sayılı davalarda davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davaya konu edilen sözleşmenin başlangıçtan itibaren hükümsüz bir sözleşme olduğunu, davaya konu sözleşmenin kesin hükümsüz olup, ortada geçerli bir sözleşme olmadığından uğranılan zararın sözleşmeye aykırılık hükümleri kapsamında tazmininin de mümkün olmayacağını, davacı, açık bir şekilde taşınmaz bedelinin ödenmesini talep etmiş olup yürürlükteki mevzuat ve içtihatlar doğrultusunda bu talebin kabulünün mümkün olmadığını, davacının dilekçesinde ve davalının yokluğunda katıldığı ön inceleme duruşmasında bu yönde bir talebinin yani ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanarak iadesi yönünde bir talebinin bulunmadığını, bu nedenlerle davacının anılan talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesi tarafından öncelikle başlangıçta geçerli bir sözleşme varmışçasına değerlendirme yapılmış olup değerlendirmenin hatalı olduğunu, ikinci olarak uğranılan zararın tazmini bakımından sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanılmış ise de esasen sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesine dayanılması gerektiğini, üçüncü olarak ise davacının denkleştirici adalet ilkesine göre zararın tazminine yönelik bir talebinin bulunmaması nedeniyle, taleple bağlılık ilkesi gereği taleplerinin tümden reddine karar verilmesi gerektiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2- Asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; taraflarınca açılan işbu davanın terditli bir dava olduğunu, bu dava türünde iddia edilen taleplerin biri veya birkaçının reddedilmiş olmasının tüm kademeli talepler reddedilmedikçe karşı taraf lehine avukatlık ücret takdirini gerektirmeyeceğini, vekalet ücreti yönünden kurulan hükmün AAÜT ve HMK düzenlemelerine aykırı olduğunu, işbu davanın terditli bir dava olması ve kademeli olarak tüm taleplerin reddedilmemesi hususu göz önünde bulundurularak karşı taraf yararına hükmedilen vekalet ücretinin kaldırılarak düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep ettiklerini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada; adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil, terditli olarak taşınmazın rayiç bedelinin, kira gelirinin tahsili, birleşen 2023/213 Esas sayılı davada; ipotek ve şerhlerin kaldırılması, birleşen 2023/451 Esas sayılı davada; cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl ve birleşen 20236/451 E. sayılı davalarda davalı ... vekilince ve katılma yoluyla temyiz eden asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz karar harcının temyiz eden davalı ...'ne yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.