arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciden daire alan davacının, taşınmazların borç teminatı olarak kötüniyetli üçüncü kişiye muvazaalı devredilmesi üzerine tapu iptali ve tescil davası.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciden daire alan davacının, taşınmazların borç teminatı olarak kötüniyetli üçüncü kişiye muvazaalı devredilmesi üzerine tapu iptali ve tescil davası.

Özet: Davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici şirketten alacağın temliki yoluyla satın alıp bedelini tam ödediği ve fiilen teslim aldığı üç daireden ikisinin tapusunun, yükleniciye borç veren diğer davalıya, borcun teminatı olarak muvazaalı şekilde devredilmesi iddiasıyla açtığı tapu iptali ve tescil davasında; davalı yüklenici, söz konusu devrin emaneten ve borca teminat amaçlı olduğunu, diğer davalının borcunu tahsil etmesine karşın tapuları iade etmediğini belirtmiştir. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, davalı üçüncü şahsın taşınmaz ediniminde kötü niyetli olduğu ve devrin muvazaalı olduğu kanaatine vararak, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline hükmetmiş ve davalı bu kararı temyiz etmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2026/104 E. , 2026/1603 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/383 E., 2025/685 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2022/297 E., 2024/336 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., Avukat ..., davalı ...Ltd. Şti. temsilcisi ... ile davacı vekili Avukat ...’nin gelmiş olmalarıyla hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenic... Ltd. Şti.'nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yaptığı binadan üç adet daireyi, alacağın temliki niteliğindeki adi sözleşme ile müvekkiline sattığını, davalı şirkete tüm satış bedelinin ödendiğini ve dairelerin fiilen teslim alındığını, bu dairelerden A blok 1 nolu bağımsız bölümün tapusunun müvekkiline devredildiğini, B blok 9 ve 29 nolu bağımsız bölümlerin ise tapuda muvazaalı olarak diğer davalı ...'a devredildiğini, davalı ...'ın esas itibariyle yüklenici şirketten daire satın almadığını, yüklenici şirkete faizi ile borç para verdiğini, bu alacağının teminat olmak üzere daireleri tapuda üzerine devraldığını, aralarındaki faizle borç para verme anlaşmasını gizlemek amacıyla, muvazaalı olarak tapuda taşınmaz devri yaptıklarını, davalı ...'ın iyiniyetli olmadığını, dairelerin müvekkiline satılmış olduğundan haberdar olduğunu ileri sürerek, B blok 9 ve 29 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde dairelerin rayiç bedellerine karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 546.000,00 TL'nin davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazları yatırım amacıyla yüklenici şirketten satın aldığını, davacının şahsi hakkını, ayni hak sahibi müvekkiline karşı ileri süremeyeceğini, müvekkilinin davacı ile yüklenici şirket arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını, davacının muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını, taşınmaz satışı işlemi ile bir bağlantısı olmaksızın, yüklenici şirket yetkililerine, inşaatın daha çabuk bitirilmesi amacıyla müvekkili tarafından borç para verildiğini ve alacağın peyder pey tahsil edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı...Ltd. Şti. temsilcisi, dava dilekçesinde belirtildiği gibi davacıya üç adet daire sattıklarını ve bedellerini tahsil ettiklerini, eşyaları ile birlikte daireleri davacıya teslim ettiklerini, ancak kardeşi ...'a şirket işleri ile ilgilenmesi için vekalet verdiği bir dönemde, kardeşinin dava dışı ... ve diğer davalı ... ile ticari ilişkilere girdiğini, ...'dan faizi ile borç para aldığını ve buna karşılık davacıya satılan dairelerin emaneten tapuda ...'a devredildiğini, ...'ın alacaklarını tahsil etmiş olmasına rağmen dairelerin tapularını iade etmediğini, davacının taleplerinde haklı olduğunu beyan etmiştir.

Davalı arsa sahipleri , ..., ... ..., ..., ..., ... cevap dilekçelerinde; dava konusu daireleri yüklenici firmaya verdiklerini, firmanın nasıl sattığından haberdar olmadıklarını, dava ile alakaları bulunmadığını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, alacağın temliki niteliğindeki adi yazılı sözleşme ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici şirkete düşen dava konusu taşınmazları temlik aldığı, satış bedellerini tümüyle ödemiş ve daireleri fiilen teslim almış olmasına rağmen, iki adet taşınmazın tapusunun kendisine devredilmediği, taşınmazların davalı ...'a, yüklenici şirkete verdiği borç paraların teminatı olmak üzere tapuda devredildiği, davalı ...'ın, taşınmazların davacıya daha önce satıldığını bildiği veya bilmesi gerektiği, davalı ...'a yapılan devrin muvazaalı olduğu vicdani kanaati oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı kayıt maliki ...'ın taşınmaz ediminde kötüniyetli olduğu anlaşıldığından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davada ayni hakkın şahsi hakka üstünlüğü ve tapu siciline güven ilkesinin gözetilmediğini,

b.Yüklenici, arsa sahiplerine karşı edimini tam olarak yerine getirmediğinden, yükleniciden temlik alan davacının tapu devri talep edemeyeceğini, henüz iskân ruhsatının alınmadığını,

c. Kötü niyet ve muvazaa iddialarının hiçbir somut ve güvenilir delile dayanmadığını, ispat yükü üzerinde olan davacının kötü niyeti ispat edemediğini, beyanları hükme esas alınan tanıklar .... ve ... ile müvekkili arasında menfaat çatışması bulunduğunu, aralarında alacak borç ilişkisinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar olduğunu, yüklenici şirket temsilcisinin beyanlarının da bir ikrar değil borçtan ve tazminattan kurtulma girişimi olduğunu, muvazaa iddiasının "vicdani kanaat" gibi soyut gerekçelere dayandırıldığını, somut delillerle desteklenmediğini,

d. İnançlı işlem iddiasının, diğer bir deyişle tapu devirlerinin müvekkiline alacaklarının teminatı olarak yapıldığına ilişkin iddianın yazılı bir belge ile ispat edilmesi gerektiğini, bu yönde delil başlangıcı niteliğinde bir belgenin sunulmadığını, hukuka aykırı delillerin hükme esas alınamayacağını,

e. Davanın tüketici mahkemesinin görevine girmediğini,

f. Müvekkilinin ceza davasından beraat ettiğini talep etmelerine rağmen bu belgelerin dosyaya getirilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakkı dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak tazminat istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı ...’dan alınarak, davacıya verilmesine verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.