Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında satılan dairenin teslim edilmemesi ve alacak hakkının temliki üzerine açılan tapu iptali ve tescil davası.
Özet: Bir daire satış sözleşmesi uyarınca, inşaatın vadesinde tamamlanmaması ve dairenin teslim edilmemesi nedeniyle alıcı tarafından yüklenici ile arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi, yüklenicinin edimlerini büyük ölçüde (%95) yerine getirdiğini ve kalan bedelin mahkeme veznesine depo edildiğini tespit ederek, dairenin alıcının halefi adına tesciline karar vermiş; bu karar istinaf mahkemesince onanmıştır; yüklenici ise, dava konusunun, ödediği bedelin yasal faiziyle birlikte iade edilmesiyle ortadan kalktığını ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1097 E., 2025/1106 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Tüketici MahkemesiSAYISI : 2024/328 E., 2025/110 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı .... San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; davalı... San. Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dairelerin satışı için davalı şirkete diğer davalı arsa sahipleri tarafından verilen satış vekaletnamesi ile müvekkili ile davalı şirket arasında 11.11.2021 tarihinde daire satış sözleşmesi akdedildiğini, 8 numaralı dairenin 480.000,00 TL bedelle satışı konusunda anlaşma sağlandığını, sözleşme kapsamında 280.000,00 TL'nin ödendiğini, bakiye 200.000,00 TL'nin, taşınmazın %70'i tamamlanıp kat mülkiyeti kurularak kredi çekilebilir aşamaya geldiğinde ödeneceğini, taşınmazın teslim tarihi olan 30.06.2022 itibariyle tamamlanmadığı ve teslim edilmediğini belirterek, taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, aksi halde, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile yapılan ödemelerin ve daire için yapmış olduğu masrafların denkleştirici adalet ilkesi uyarınca şimdilik 50.000,00 TL'sinin davalıdan tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında dava konusunu ...'a temlik etmiştir.II. CEVAPDavalı... San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşmeye aykırı olarak, gayrimenkule ilişkin bir kısım ödemelerini yapmak için inşaatın bitmesini beklediğini, ödeme yapmaması sebebiyle müvekkilinin mağdur olduğunu, müvekkilinin 09.11.2022 tarihinde yapılan ödemeleri yasal faizi ile iade etmesi sebebiyle davanın konusuz kaldığını, dava konusu gayrimenkulün güncel değerinin hesaplanması halinde bu değerin inşaat aşamasındaki gayrimenkul olarak hesaplanması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davanın görevli mahkemede açılmadığını, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini, müvekkilleri yönünden husumet de ileri sürülemeyeceğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenici tarafından sözleşme imzalandıktan 9 ay sonra ruhsat alındığını, inşaatın bitirilmediğini, iskân alınmadığını, yüklenicinin arsa maliklerine düşen daireleri daha küçük inşa ettiğini, bu kapsamda sözleşmenin feshi ve sözleşme ile yüklenici şirkete kalması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin de arsa sahipleri adına tescili için dava açacaklarını, yüklenici ile davacı arasında akdedilen adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, yükleniciye ödeme yapan davacının müvekkilinden hiçbir alacağının bulunmadığını, müvekkiline husumet de yöneltilemeyeceğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin ancak hak kazandığını devir ve temlik edebilecek olup, inşaatın tamamlanmadığı, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden, yüklenicinin halefi olarak davacıya edimleri yerine getirmek üzere gerekli meblağın mahkeme veznesine depo ettirildiği, arsa sahiplerinin yükleniciden alacaklarının kalmadığı, inşaatın tamamlanma oranının %95 olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile Kocaeli ili, ... ilçesi, ..., ... Sok. 1825 ada, 11 parselde kayıtlı bulunan apartmanın 2. kat, 8 no.lu dubleks dairenin davalılar adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile ... adına tesciline, depo edilen paranın davalılara verilmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı... San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı... San. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davacının inşaat seviyesinin tarafına bildirilmediği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, ... Noterliği 27.10.20 22... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile inşaatın seviyesinin kendisine bildirilip ek bedel talep edildiğini, davacının bu bedeli ödemeyi kabul etmeyerek dava açtığını, arabuluculuk görüşmelerinden sonra davacının ödediği 280.000,00 TL'nin yasal faizi ile davacının banka hesabına gönderildiğini, ara karar gereği depo edilen 480.000,00 TL depo bedelinin ödenen faizleri içermediğini, davacının yapılan iadenin tamamını iade etmemesinin dahi bir kısım ödemeyi kabul etmesi anlamına geldiğini, davacının dava tarihi itibariyle inşaatın %70 seviyesine gelmediği yönündeki iddialarını belgeleyemeyerek ispatlayamadığını, davacının, davalı şirketle anlaşarak, faiz ödememek için öncelikle başka borçlarını ödeyerek davalıya ödeme yapmadığı yönündeki beyanının da kabul edilmesi gerektiğini, bu durumda ihtarnameye rağmen davacının sözleşme bedelini ödemeyerek edimini yerine getirmediğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkindir.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre Davalı... San. Tic. Ltd. Şti.'nin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2.Dava konusu taşınmazın kat irtifakı ile davalı arsa maliki ... adına tapuda kayıtlı olduğu, iskânının alınmadığı, inşaat seviyesinin yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile %95 olduğu, bu halde davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatı tamamlamadığı, davalı arsa maliklerine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği sabittir. Bununla birlikte, davalı arsa sahibi vekili 24.01.2025 tarihli beyan dilekçesinde müvekkili arsa sahipleri nezninde yüklenicinin iskânın alınmamasından ve geç teslimden kaynaklanan borcu var ise de bu dava yönünden yükleniciden alacaklarının bulunmadığını beyan etmiş olmakla, Mahkemece dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptaline ve tesciline karar verilmesi isabetsiz görülmemiştir. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hüküm fıkrasının (1) no.lu bendinde "Kocaeli ili, ... ilçesi, ...., ... Sok. 1825 ada, 11 parselde kayıtlı bulunan apartmanın 2. kat, 8 no.lu dubleks dairenin davalılar adına kayıtlı olan tapunun iptali ile ... adına tesciline, " ibaresi yazılmış ise de dosya kapsamında yer alan tapu kayıtları incelendiğinde dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa maliki ... adına tapuda kayıtlı olduğu halde davalılar adına kayıtlı olduğu belirtilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hüküm fıkrasının (1) no.lu bendinde "Depo edilen paranın davalılara verilmesine" ibaresi yazılmış ise de depo edilen meblağın hüküm fıkrasında yazılmaması ve depo edilen meblağın temlik sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yerine tüm davalılara verilecek şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hüküm fıkrasının (1) no.lu bendinde "Kat mülkiyeti kurularak tedbirin devamına ilişkin tapuya müzekkere yazılmasına" ibaresi yazılmış ise de tapu kayıtlarına göre kat irtifakı tapusu bulunan dava konusu bağımsız bölüm hakkında talep de aşılarak, kat mülkiyeti kurulması yönünde karar verilmesi hatalı olmuştur. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hüküm fıkrasının (4) no.lu bendinde yer alan “YARGILAMA GİDERLERİ VE VEKALET ÜCRETİ DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN Mİ ALINACAK HAKİME HANIM YOKSA SADECE ŞİRKETTEN Mİ ALINACAK” ibaresi ile yargılama giderleri hakkında katip notuna yer verilmesi, davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunması nedeniyle müteselsilen tahsili gereken yargılama giderlerinin öncelikle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına, tashihen de yalnız davalı şirketten alınmasına karar verilmesi doğru değil ise de bu husus kanun yoluna getirilmediğinden düzeltme sebebi yapılmamıştır. Yargılama giderlerinden olan vekalet ücretinin tashih ile düzeltilmesi mümkün değil ise de bu husus istinaf ve temyiz konusu yapılmadığından hükme tashih şerhi ile düzeltilmiş hali işlenmiştir.Ne var ki bu hataların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/2. ve 4. maddeleri hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi düzeltilerek, hüküm fıkrası ve tashih şerhi tümden çıkarılarak, hüküm fıkrasının yeniden düzenlenmesi ve kararın düzeltilerek onanması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1.Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (1) no.lu bendinde açıklanan nedenlerle, davalı... San. Tic. Ltd. Şti.'nin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,2.Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (2) no.lu bendinde açıklanan nedenlerle, temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,3.Davalı... San. Tic. Ltd. Şti.'nin temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrası ve tashih şerhi tamamen çıkartılarak, hüküm fıkrasına "1-Davanın KABULÜ ile;Kocaeli ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, 1825 ada, 11 parsel, 2. kat, 8 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı bulunan çatı arası piyesli mesken vasfındaki taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline, ... E 5 ... Şubesinde bulunan TR ... IBAN numaralı banka hesabına depo edilen 480.000,00 TL bedelin tüm nemaları ile birlikte davalı ...'ne ödenmesine,2-İcra İflas Kanunu'nun 28. maddesi gereğince hüküm özetinin İzmit İlçe Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine, Mahkemece verilen tedbirin devamına ilişkin tapuya müzekkere yazılmasına,3-Karar tarihi itibariyle alınması gerekli 60.966,67 TL nispi harcın davalı ...'nden tahsili ile Hazineye irat kaydına,4-Davacı tarafından işbu dava dosyası için yapmış olduğu toplam 3.894,90 TL yargılama giderinin davalı ...'nden alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince tayin olunan 226.200,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı ...'nden alınarak davacıya verilmesine,6-Davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilen teminatın 6100 sayılı HMK'nın 392/2 maddesi uyarınca hükmün kesinleşmesinden veya ihtiyati tedbir kararının kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davasının açılmaması ve talep halinde davacı tarafa iadesine,7-Taraflarca yatırılan gider avansından kalan miktarın, kararın kesinleşmesi halinde yatıran tarafa iadesine, 8-Adalet Bakanlığı tarafından arabuluculuk faaliyeti sonunda arabulucuya ödenen 1.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davalılardan müteselsilen alınarak Hazineye irat kaydına dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf mahkemelerine kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okundu, usulen anlatıldı" ibaresinin yazılması suretiyle hüküm fıkrasının ve hükmün gerekçesinin DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan temyiz harcının davalı .... San. Tic. Ltd. Şti.'ye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.