birden fazla kişiye satılan gayrimenkulün tapu iptali ve tescili ile muvazaa iddialarının tüketici mahkemesince değerlendirilmesi üzerine temyiz edilen uyuşmazlık.

Birden fazla kişiye satılan gayrimenkulün tapu iptali ve tescili ile muvazaa iddialarının tüketici mahkemesince değerlendirilmesi üzerine temyiz edilen uyuşmazlık.

Özet: Dava, müteahhitten gayrimenkul satış sözleşmesi veya alacağın temliki yoluyla hak iddia edilen bir bağımsız bölümün, ödemeler yapılmasına rağmen davalı müteahhitçe üçüncü kişilere muvazaalı ve kötü niyetli devredildiği iddiasıyla tapu kaydının iptaliyle davacı adına tescili, bu mümkün olmazsa rayiç bedelin tahsili talebine ilişkin olup, davalı müteahhit ekonomik zorluklar, diğer davalılar ise iyiniyetli edinim savunması yapmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2025/2534 E. , 2026/1581 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1315 E., 2024/1192 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 3. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/363 E., 2021/141 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı vekili ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; 17.11.2015 tarihli Gayrimenkul Satışı Sözleşmesi gereğince üzerine düşen sorumluluğunu yerine getirdiğini, taşınmazın diğer davalı 3. kişiye satıldığını şifahen öğrendiğini, aynı bağımsız bölümün alacağın temliki yoluyla birden fazla kişiye satılması durumunda önceki tarihi taşıyan satışa değer vermek gerektiğini, dava konusu daireyi davalı şirketten satın alan davalının TMK'nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olmadığını, yüklenici şirket tarafından diğer davalı ...'ya devredildiğini, ancak taraflar arasındaki ticari ilişki incelendiğinde söz konusu işlemin muvazalı olduğunu, sonrasında ise davalı ...'dan ...'ya tapuda 77.000,00 TL bedelle devredildiğini, dava konusu dairenin 77.000,00 TL karşılığında satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, zira 77.000,00 TL'nin davalı ... tarafından diğer davalı ...'ya ödendiği hususunun şüpheli olduğunu, belirtilerek, öncelikle davacının taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince bedelini ödediği dava konusu olan 158 ada, 3 parsel, ... Residence AVM A blok, 13 no'lu bağımsız bölümün 3. kişilere devrinin önlenmesi amacı ile ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davanın kabulü ile 13 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek, taşınmaz üzerindeki tüm haciz, ipotek ve 3. kişiler tarafından konulan şerhlerin ayrı ayrı kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada dava dilekçesinde; davalı .... ile diğer arsa malikleri ve ... İnşaat Şirketi arasında .... Noterliği'nce tanzim edilen 12.08.2015 tarih, ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini ve bu sözleşme gereğince arsa sahiplerine bazı dairelerin ... Şirketi'nce devredilecek olduğunu davalı ... Şirketinin bu sözleşmeye dayanarak kendisine devredilecek A blok, 13 numaralı bağımsız bölümü davacıya bıraktığını, davalı ... Şirketi inşaatı tamamladığı halde arsa sahiplerinin şirketin hakedeceği bağımsız bölümleri devretmediğini bu bölümlerden birisinin de davacıya verilmesi gereken A blok, 13 numaralı bağımsız bölüm olduğunu, davalı ...'nın müteahhit ... şirketine bağımsız bölümü devretmeyerek diğer davalılara muvazalı bir şekilde satmış olması sebebiyle davacının zarar gördüğünü ve mağdur olduğunu belirterek, Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 158 Ada, 3 parseldeki, A blok, 13 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına hertürlü icra muamelesi ve devri engelleyecek şekilde ihtiyati tedbir konularak ve tapu kaydı iptal edilerek davacı adına iptal ve tescilini bu olmadığı takdirde bu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin faizi ile birlikte davacıya ödenmesini talep edilmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti asıl ve birleşen davalara karşı cevap dilekçelerinde; davacı tarafından mahkeme nezdinde davalı müvekkili aleyhine açılan tapu iptali ve tescili, bunun mümkün olmaması durumunda ise dava konusu taşınmazların değerinin tahsili davası açıldığı, davacı inşaat firması şehrin köklü firmalarından biri olup dava konusu taşınmazların müteahhiti olduğu, taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesi açıkça davacı firmanın dava konusu taşınmazı davacıya satma iradesinin ürünü olduğu, davacı firma taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanan tüm sorumluluklarını yerine getirdiği ve getirmekte olduğunu, ancak davacı şirketin iradesi ve insiyatifi dışında gerek kendi gerekse taşeronlara ait SGK borcunun ödenememesinin sonucunda söz konusu taşınmaz üzerinde tasarruf hakkı kısıtlandığı ve bu nedenle tapu devri davacı firma tarafından gerçekleştirilemediğini, söz konusu taşınmazın mülkiyetinin devri konusunda davacı firmanın büyük bir çaba içerisinde bulunduğunu, ancak bu aşamada ekonomik gücü olmadığından henüz bu devri gerçekleştiremediğini, ancak davanın açılmasını gerektirecek davranışta kusurun tamamen müvekkilinden kaynaklanan kusur olaması ve iyiniyetin varlığının değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, davanın usulden/esastan reddine karar verilmesini istemiştir.

2.Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili asıl ve birleşen davalara karşı cevap dilekçelerinde; davada görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davalı müvekkili ...'nın 13 no'lu bağımsız bölümü, aynı taşınmazdaki 14 no'lu bağımsız bölüm ile birlikte tapuda her iki taşınmaza tek başına malik diğer davalı ...'dan 20.07.2018 tarihinde tapu kayıtlarına bakarak ve tapu kaydında herhangi bir kısıtlayıcı şerh bulunmadığını görerek resmi satış senedinde belirtilen şekilde her iki taşınmazın satış bedellerine her biri 77.000,00'er TL'den toplam 154.000,00 TL olmak üzere resmi senedin imzası anında nakden satıcıya ödeyerek satış tarihinde her iki taşınmazı teslim almak sureti ile satın almış bulunduğunu, her iki bağımsız bölümün satış bedelleri satıcının ısrarı üzerine resmi senette her biri 77.000,00'er TL gösterilmiş bulunmasına rağmen gerçekte dava konusu 14 no'lu bağımsız bölüm için bedel olarak belirlendiği 324.500,00 TL ile aynı resmi senette satılmış 13 no'lu bağımsız bölüm için bedel olarak belirlenmiş 324.500,00 TL bedelleri bakiye kısımları eşit şekilde karşılanmak üzere ödendiğini belirterek kötüniyete dayalı haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3.Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili asıl ve birleşen davalara karşı cevap dilekçelerinde; davaya bakmakta Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu, davacının 13... no'lu bağımsız bölümlerini 21.02.2018 tarihinde tapu kayıtlarını inceleyerek ve tapu sicilinde taşınmazlara ilişkin herhangi bir haciz, tedbir veya başka bir kısıtlayıcı şerh ya da kayıt olmadığını görerek satın aldığı, sonrasında söz konusu taşınmazları diğer davalı ...'ya sattığı, taşınmazların her birinin satış bedeli 324.500,00 TL olarak belirlenmiş ve satış bedelinin 77.000,00 TL'sini satış anında tapuda elden nakden ödediğini, geri kalan bedelin hesabına ödendiğini, davalı iyiniyetli 3. kişi olduğunu, tapu siciline güvenerek, tapu kaydında dava konusu taşınmazda kısıtlayıcı şerh olmadığını görerek davaya konu taşınmazı satın aldığı, davacı ile davalı inşaat şirketi arasında yapıldığı iddia edilen dava dilekçesinde belirtilen Gayrimenkul Satış Sözleşmesini bilebilecek durumda dahi olmadığı, davacı tarafça bu satış bedelinin ödenmesine ilişkin sözleşme dışında dosyaya hiçbir belge sunulmadığı, 245.000,00 TL gibi ... miktarlı bir satış bedelinin bankadan gönderilmemesi ve dahi bu bedele ilişkin bir makbuz alınmamış olması hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek, öncelikle davanın görev yönünden reddine, davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.

4.Birleşen davalarda davalı ... vekili birleşen davaya yönelik cevap dilekçesinde; davalı ile dava dışı gözüken yerin diğer hissedarları ile müteahhid ... Oba Ltd. Şti arasında .... Noterliği'nde, ... yevmiye no'lu, 12.08.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşme uyarınca inşaat devam ederken sözleşmeye göre müteahhit uhdesinde kalan bir kısım dairelerin satışı için müteahhide yetki verdiği ve müteahhit daireyi sattığı, davacı ile diğer davalı ... arasında herhangi bir bedel alımı söz konusu olmadığı gibi diğer davalıyı da tanımadığını, davacı sözleşme uyarınca yükleniciye yetki verdiği, yoksa ... ile herhangi bir muvazaalı işlemi bulunmadığı, inşaat davacıların iddiasının aksine teknik şartnameye uygun olarak tamamlanmamış ve yapı kullanma izni alınıp müvekkillere teslim edilmediğini belirterek, müvekkili davalılar açısından husumet nedeniyle davanın reddine, haksız ve yersiz açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davacı ... ile ... arasında A Blok 13 numaralı bağımsız bölümün 245.000 TL bedel ile satışı için 17.11.2015 tarihinde sözleşme düzenlendiği ve aynı zamanda ... ile ... arasında aynı bağımsız bölümün 245.000 TL bedel ile satışı için 17.11.2015 tarihinde sözleşme düzenlendiği, 13 nolu Bağımsız bölüm nolu ... Ltd.Şti ile ... arasında 245.000,00 TL satışı için 17.11.2015 tarihinde sözleşme yapıldığı, aynı konut ... arasında 245.000,00 TL satışı için 17.11.2015 tarihinde sözleşme yapıldığı, aynı gün ayın bedel ile iki ayrı sözleşme ile iki farklı kişiye satıldığı, dairenin 2018/363 Esas sayılı dosyasında dava tarihi olan 10.12.2018 tarihi itibari ile değerinin 380.000,00 TL, Birleşen 2019/113 Esas dava tarihi 11.04.2019 tarihi itibarı ile değerinin 390.000,00 TL olduğu, davalı ... ile davalı ...'nın taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldıkları, ödemelere ilişkin kayıtların dosyaya ibraz edildiği, davacıların davalılar arasında muvazaa olduğu iddialarını ispatlayamadıkları bu nedenle tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmadığı, davacının ve birleşen dosya davacısının terditli olarak açtığı davanın ikinci netice-i talebinin kabul edildiği, davacının ve birleşen dosya davacısının ödemeyi davalı ... şirketine yaptığı, diğer davalıların taşınmaz satış sözleşmesine taraf olmadığı ve davacılardan herhangi bir ödeme almadığı bu nedenle taşınmaz bedelinden diğer davalıların sorumlu olmadığı sadece müteahhidin sorumlu olduğu, davacıların tazminat bedelini almaya hak kazandığının anlaşıldığı belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili ve birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl davada davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı ...'a yapılan devrin muvazaalı olduğunu,

b.Tüm blok, ortak alan ve sosyal tesislere ilişkin eksikliklerin giderilmesinin işbu dava konusu taşınmazın devri için şart olmaması gerektiğini,

c.Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması halinde ilk satışa öncelik verilmesi gerektiğini,

d.İçtihadı birleştirme kararı kapsamında davacının iyiniyet iddiasının dinlenmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava konusu olan davacının ikamet ettiği A blok, 13 no'lu dairenin de içinde olduğu A,B,C,D,E ve F bloklarının tamamlanma oranının dikkate alınması gerektiğini, eksik ve hatalı değerlendirme ile bu bloklarla ilgisi olmayan sosyal tesisler, kapıcı dairesi, havuz, düğün salonu ve iş merkezinin tamamlanma seviyesinin dikkate alınmasının hatalı olduğunu,

b.Davalı yer sahibi tarafından istenildiğinde yerleşim planına göre blokların bulunduğu bölgeden rahatlıkla ayrılabileceğini ve sadece ayrılan bölgeye has eksikliklerin müteahhitten talep edilebileceğini, bundan olumlu veya olumsuz fayda görmeyecek olan davacı durumunda olan daire sahiplerinden eksik tutarın istenerek bu kişilerin mağdur edilmesinin iyiniyetli tüketiciler konumunda olan alıcılar aleyhine bir durum olacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davacı vekilince ve birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Asıl davada davacı ve birleşen davada davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.