Kadastro dışı bırakılan dere yatağı arazinin zilyetlikle kazanımı davasında, miras intikali ve imar-ihya faaliyetlerinin yetersiz incelenmesi üzerine bölge adliye mahkemesinin ayrıntılı araştırma ve uzman raporu talimatı.
Özet: Tapusuz bir taşınmazın tescili talebiyle açılan davada, kadastro çalışmaları sırasında dere yatağı olarak tescil harici bırakılan alanın davacı tarafından murislerinden intikalen 40 yılı aşkın süredir tarımsal amaçla kullanıldığı ve imar ihya edildiği ileri sürülürken, davalılar bu yerin kamu malı niteliğinde olup zilyetlikle kazanılamayacağını savunmuştur; ilk derece mahkemesi davayı reddetmiş, ancak bölge adliye mahkemesi, taşınmazın aktif dava ehliyeti, imar planı durumu, eski tarihli hava ve uydu fotoğrafları ile çevre benzer tescillerin araştırılması ve geniş kapsamlı bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozarak yeniden inceleme yapılmasına hükmetmiştir.
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1429 E., 2025/1140 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Suşehri Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/233 E., 2024/263 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:- K A R A R - Dava; tapusuz taşınmazın tescili istemine ilişkindir.Kadastro sonucu, ... ili, ... ilçesi, ... köyünde yapılan kadastro çalışma alanında bulunan dava konusu taşınmaz bölümü dere olduğundan bahisle tespit harici bırakılmıştır. Davacı vekili; davacıya murislerinden intikal eden ve 40 seneyi aşkın bir süreden beride davacının malik olarak kullandığı ... çayı kenarındaki tescil harici taşınmazın imar ve ihya etmek suretiyle tarım arazisi olarak kullandıklarını, yağışların bol olduğu yıllarda taşkınların olduğunu bu zamanlarda da taşınmazın yine davacının emek ve gayretiyle tarım arazisi haline getirildiğini, taşınmazın içerisinde davacı ve öncesinde de murislerince dikilip yetiştirilen çok yaşlı ağaçların da bulunduğunu, bir tarafı su arkı ve sonrasında 1 02... parsel, doğusu ve batısı şahıs arazileri ile tescil harici bırakılan yerlerin olduğu, güneyi Sarıca çayı ile çevrili olan keşifte gösterilecek alanın davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... Temsilcisi; dava konusu alanın 1972 kadastro çalışmalarında taşkın koruma (ırmak yatağı) sınırları içerisinde kaldığı için tescil harici bırakıldığını, ırmak yatağı ıslah edilinceye kadar köy halkı tarafından arazinin korunması amacıyla ırmak kenarına ağaç dikmek ve taş taşımak suretiyle set oluşturulduğunu, 1974 yılından sonra kullanılan alanın zaman içerisinde büyütüldüğünü, dava konusu taşınmazın ırmak yatağı olması nedeniyle iktisap olunmayacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... temsilcisi; dere kenarı olan yerlerin tescil harici olarak bırakıldığını, bu gibi yerlerin zilyetlikle kazanıma uygun yerler olmadığını, davacının zilyetlikle kazanım süre ve şartlarını sağlamadığını belirterek davanın reddini istemiştir.Suşehri Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.04.20 22... /204 Esas, 2022/192 Karar sayılı kararıyla: mahallinde yapılan keşif esnasında dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarında her ne kadar taşınmazın önce davacının babası sonrasında da davacı tarafından kullanıldığı belirtilmişi ise de dosya arasında mevcut hava fotoğraflarının incelenmesinde 1955, 16 94... tarihlerinde herhangi bir imar-ihya faaliyetinin bulunmadığı, taşınmazın bulunduğu yerde 1964 yılında kadastro çalışmalarının kesinleştiği, kadastroda taşınmazın 766 sayılı Kanun'un 2. maddesi gereğince tescil harici bırakıldığı, davacının murisi ve davacı tarafından ağaç dikmek haricinde imar-ihya faaliyeti bulunulmadığı, davacı lehine zilyetliğe dayalı kazanım koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 29.09.20 22... /1137 Esas, 2022/1211 Karar sayılı kararıyla; yerel bilirkişi ve tanıkların çekişmeli taşınmazın davacının babasına ait iken ondan davacıya kaldığı, son yıllarda davacı tarafından kullanıldığını belirttikleri halde terekeden gelen taşınmazın davacıya muris babasından kendisine ne şekilde intikal ettiği hususunda açıklama istenmediği belirtilerek dayandığı hususu kanıtlaması için kendisine süre ve imkan tanınması, davacının aktif dava ehliyetinin bulunduğu sonucuna varılması halinde taşınmazın imar planı kapsamında kalıp kalmadığının ilgili belediyeden sorulması, ardından çekişmeli taşınmaza ait eski ve yeni tarihli ortofoto ve uydu fotoğrafları ile dava tarihinden geriye veya nizalı taşınmaz imar planı içinde bulunan yerlerden ise ilk defa imar planına alındığı tarihin belirlenerek bu tarihten geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait stereoskopik hava fotoğraflarının en az üç tanesi tarihleri açıkça yazılmak suretiyle ... Genel Müdürlüğünden istenerek dosya arasına alınması, ayrıca çekişmeli taşınmaza komşu sayılabilecek tescil harici yerler hakkında açılıp sonuçlanmış ve bu yolla kişiler adına tapu kaydı oluşmuş taşınmazların tapu kayıtları ile tescile esas kesinleşme şerhi içerir mahkeme ilamlarının getirtilmesi, sonrasında mahallinde yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile jeodezi ve fotogrametri mühendisi, 3 jeoloji mühendisi ve 3 ziraat mühendisinden müteşekkil bilirkişi kurulunun katılımı ile yeniden keşif yapılması, keşif sırasında yerel bilirkişi ve taraf tanıklarından çekişmeli taşınmazın önceki ve şimdiki niteliği, ilk olarak ne zaman ve nasıl kullanılmaya başlandığı, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığı ve imar ve ihyanın hangi tarihte tamamlandığının maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılması, çelişkilerin giderilmeye çalışılması; 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan çekişmeli taşınmazın eğimini, niteliğini, toprak yapısını, bitki örtüsünü, taşınmazın imar ve ihyasına hangi tarihte başlanıldığını ve imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığını, taşınmaz üzerinde ekonomik amaçlı zilyetliğe ne zaman başlanıldığını, dışarıdan toprak getirilmesi suretiyle taşınmazın toprak yapısının değiştirilip değiştirilmediği hususunu tartışan ve taşınmazın kullanım durumunu kesin olarak belirleyen, komşu parsellerle karşılaştırmalı değerlendirmeyi ve taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş fotoğraflarını da içerir, bilimsel esaslara ve maddi verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınması; jeolog bilirkişi kurulundan taşınmazın dere yatağından kazanılıp kazanılmadığını ve halen aktif dere yatağında kalıp kalmadığını, ıslah edilip edilmediğini açıklayan, önceki bilirkişi raporunu irdeleyen, bilimsel verilere dayalı ayrıntılı ve gerekçeli rapor düzenlemelerinin istenilmesi; jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişiye hava fotoğrafları üzerinde stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak çekişmeli taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğini, sınırlarını ve taşınmaz üzerinde sürdürülen zilyetliğin başlangıcını, şeklini ve süresini, çekişmeli taşınmazın öncesinde aktif dere yatağında kalıp kalmadığını, kalıyor ise ne zaman bu kapsamdan çıktığını açıklayan, çekişmeli taşınmazın komşularıyla ve dere ile birlikte hava fotoğrafları üzerinde gösterildiği rapor düzenlettirilmesi; ayrıca temin edilebilen en eski renkli uydu fotografları üzerinde de dere ile dava konusu taşınmazın komşu taşınmazlarla birlikte gösterildiği harita düzenlemelerinin istenilmesi; bundan sonra toplanmış ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre taşınmazın aktif dere yatağında kalıp kalmadığı, davacı lehine imar-ihyaya dayalı zilyetlikle taşınmaz edinme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tartışılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün kaldırılmasına, dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Kaldırma kararı sonrası İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahalinde yapılan keşifte tanıklar ve mahalli bilirkişilerin dava konusu tescil harici alanın davacının babası ... ... tarafından tarla olarak ekilip biçilmek suretiyle 1950'li yıllardan beri 20 yıldan fazla süredir kullanıldığı, sonrasında ... ...'ın mirasçıları arasında yapılan tereke taksimi ile dava konusu yerin davacıya bırakıldığı ve davacı tarafından devamlı ekilip biçilerek kullanıldığını beyan ettikleri, keşfe katılan bilirkişilerden alınan raporlar ve son olarak Jeodezi ve fotogrametri bilirkişisi ile jeoloji bilirkişileri tarafından ortak düzenlenen bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın 1970'lı yıllardan beri imar ve ihya işlemi ile kullanılmaya başlandığı, yakınında bulunan dereden 2 metre üst kotta bulunduğu, taşınmazın fay zonu içerisinde fayın hareketlerine bağlı olarak oluştuğu ve taşınmazın dereden kazanılmamış olduğu yönündeki tespitleri neticesinde, alınan raporlara ve tanık ve mahalli bilirkişi beyanlarına göre davacı lehine imar-ihyaya dayalı zilyetlikle taşınmaz edinme koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne; fen bilirkişisi tarafından düzenlenen 10.11.2023 tarihli raporunda (A) harfiyle gösterilen 5.344,92 m² olan ve tescil harici bırakılan taşınmazın son ada ve parsel numarası verilmek suretiyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, kararın davalı ... temsilcisi tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesinin gerekçesi benimsenmek suretiyle davalı temsilcisinin istinaf başvurusunun esastan reddine hükmedilmiştir.Bilindiği üzere; 4721 sayılı TMK'nın 713/1. ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerinde, orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici taşınmazlardan imar-ihya edilerek dava tarihine kadar 20 yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyet edilenlerin zilyetleri adına tescil edilebileceği hüküm altına alınmıştır. Terk edilmiş dere yatakları, kayalık, taşlık, yol ve yol boşluğu gibi taşınmazlar ancak imar-ihya yolu ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca iktisap edilebilirken; ham toprak, hali arazi, köy boşluğu gibi basit ameliye ile zilyet edilebilecek yerler ise aynı Yasa'nın 14. maddesi gereğince iktisap edilebilir.Bir yerin imar-ihya ile kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden olması gerekir. Nehir ve çay gibi akarsuların eski (terk edilmiş, metruk) yatakları kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir. Ancak bu yerlerin koşulları oluştuğu takdirde imar ve ihya ile kazanılması mümkündür. Buna karşılık aktif nehir, çay ve dere yatakları ile bu gibi yerlerin etki alanında bulunan taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir (HGK'nın 02.10.1996 tarihli ve 1996/20-429 Esas, 1996/643 Karar; 18.02.1998 tarihli ve 1998/4-122 Esas, 1998/138 Karar sayılı kararları).Somut olayda; zilyetlikle taşınmaz iktisabına ilişkin yasal koşulların davacı yararına gerçekleştiği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de varılan sonuç dosya kapsamına uygun düşmemektedir.Şöyle ki, Mahkemece kaldırma kararı sonrası taşınmaz başında yapılan keşif sonucu dosya arasına alınan 31.10.2023 havale tarihli jeolog bilirkişi kurulu raporunda, dava konusu yapılmayan, 1 37... parsel ve 1 38... parsel içinde bulunan taşınmazlarda keşif yapıldığının belirtildiği ayrıca rapor ekinde yer alan fotoğrafta yine dava dışı 1 37... parsel ve 1 38... parsel sayılı taşınmazların dere yatağına mesafesine ilişkin belirleme yapıldığı görülmekle alınan raporun dava konusu alana ilişkin olduğu konusunda çelişki barındırdığı, ayrıca aynı bilirkişi kurulu raporunda Gemin deresi'nin 2,5 metre yükseklikteki sedde sayesinde doğal yatağını bulduğu, taşınmazların aktif yatağı ile ilişkilerinin sonlandırıldığı belirtildiği ancak taşkın riskine ilişkin değerlendirme yapılmadığı, aşamalarda alınan jeodezi ve fotogrametri bilirkişi ve teknik bilirkişi raporlarında 19 73... hava fotoğrafları incelemesinde tarımsal faaliyet yapılmadığı, imar ve ihya işleminin olmadığı, taşınmazın dere yatağında kaldığının tespit edilmesi karşısında hükme esas alınan 03.04.2024 tarihli Jeodezi ve fotogrametri bilirkişi ve jeoloji heyetinden oluşan ek raporda taşınmazın 1970'li yıllardan beri imar-ihya edildiğinin tespit edildiği, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmediği, kabule göre de; davacı tarafından irsen intikal hukuki nedenine dayanılmasına rağmen muris ... ... yönünden senetsizden iktisabı olup olmadığı hususunda araştırma yapılmadığı, taşınmaz bölümüne komşu taşınmazlardan 1 02... ve 1 02... parsel sayılı taşınmazların kadastro tutanakları ve dayanak kayıtlarının dosya kapsamında bulunmadığı görülmüştür.Hâl böyle olunca; doğru sonuca ulaşılabilmesi için Mahkemece tespit tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait üç ayrı tarihte çekilmiş streoskopik hava fotoğrafları ile temin edilebilen en eski tarihli uydu fotoğrafları ... Genel Müdürlüğünden getirtilmeli, bundan sonra mahallinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu köyde ve komşu köylerde ikamet eden yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek 3’er kişilik yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, daha önce dosyada görev almamış 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişi, 3 kişilik jeoloji mühendisi bilirkişi kurulu ve teknik bilirkişi huzuruyla yeniden keşif yapılmalıdır.Yapılacak keşifte yerel bilirkişi ve tanıklardan dava konusu taşınmazın öncesinde kime ait olduğu, kim tarafından, ne sıfatla ve ne şekilde kullanıldığı, imar - ihyaya konu edilip edilmediği, imar - ihyaya konu edilmiş ise ihyanın hangi tarihte başlayıp ne zaman bitirildiği hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, beyanlar arasında oluşacak çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeye çalışılmalı, dava konusu taşınmaz bölümüne komşu 1 02... ve 1 02... parsel sayılı taşınmazların kadastro tutanakları ve dayanak kayıtları ile birlikte dosya arasına alınmalı, varsa dayanak kayıtlarının taşınmazın yönünü ne okuduğu belirlenmelidir.Ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan dava konusu taşınmazlar bölümünün komşu parsellerle karşılaştırmalı olarak niteliği, toprak yapısı, eğimi, bitki deseni üzerinde sürdürülen ekonomik amaca uygun zilyetlik bulunup bulunmadığını ve ekonomik amaca uygun zilyetlik varsa hangi tarihten beri ve hangi tasarruflar ile sürdürüldüğünü açıklayıp tarımsal niteliklerini belirten, taşınmazların değişik yönlerden çekilmiş fotoğrafları ile desteklenmiş somut verilere dayalı, taşınmazın ne zaman imar-ihya edildiği ve tamamlandığı hususlarını açıklayan, önceki tarihli ziraatçi bilirkişi raporlarını da irdeler şekilde ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, taşınmaz ile çevresinin yakın plan ve panaromik fotoğrafları çektirilip üzerine taşınmazın sınırlarının işaretlenmesi istenerek somut verilere ve bilimsel esaslara dayanan ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalıdır.Jeoloji mühendisi bilirkişiden taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğini, evveliyatının çay veya dere yatağı niteliğinde bulunup bulunmadığını, dere yatağından kazanılıp kazanılmadığını, halen aktif dere yatağında kalıp kalmadığını, aktif dere yatağında kalmıyor ise derenin etkisi altında kalan yerlerden olup olmadığını, özel mülkiyete konu yerlerden bulunup bulunmadığını açıklayan bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı önceki tarihli bilirkişi raporlarını da irdeler şekilde ayrıntılı ve gerekçeli rapor istenmelidir.Fen bilirkişisine keşfi takibe ve denetlemeye imkan veren rapor ve kroki düzenlettirilmeli; mahkeme hâkiminin, taşınmazın niteliğine ve çevre parsellerle karşılaştırılmalı olarak fiziksel özelliklerine ilişkin gözlemi keşif tutanağına aynen yansıtılmalıdır.Jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişiye dosya arasında bulunan hava fotoğrafları ve uydu fotoğrafları üzerinde stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak taşınmazın sınırlarını ve niteliğini, üzerinde sürdürülen zilyetliğin başlangıcını, şeklini ve süresini, imar-ihyaya konu edilip edilmediğini, imar-ihya edilmişse ihyanın tamamlandığı tarihi açıklar şekilde önceki tarihli bilirkişi raporlarını da irdeler şekilde ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, muris yönünden senetsizden iktisaba ilişkin araştırma sonuçları da dosya arasına alınarak davacı taraf yararına TMK’nın 713/1. ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde öngörülen edinme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmeli; bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Yukarıda değinilen hususlar göz ardı edilerek eksik araştırma ile karar verilmesi doğru değildir.Davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Temyiz eden davalı Hazine harçtan muaf bulunduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.