Gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesiyle satılan dairenin teslim edilmemesi sonucu rayiç bedel talebi, adi ortaklıkta yetkisiz temsil ve müteselsil sorumluluğa ilişkin temyiz incelemesi.
Özet: Bir tüketici, ödemesini tamamladığı ancak süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsili amacıyla, sözleşme tarafı şirket ile aralarında adi ortaklık bulunduğunu iddia ettiği diğer şirketleri müteselsilen sorumlu tutarak dava açmış; ilk derece mahkemesi yalnızca sözleşme tarafı şirketi sorumlu bulurken, istinaf mahkemesi adi ortaklık ilişkisi nedeniyle tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduğuna ve bağımsız bölümün rayiç bedelinin tamamının davalılardan tahsiline hükmetmiş olup, bu karar davalılarca temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Dairesi         2026/1019 E.  ,  2026/2709 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/145 E., 2025/2797 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2015/1154 E., 2019/113 K.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davalı ... A.Ş. vekili ve davalı ... A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davalı ... Ltd. Şti. ile müvekkili arasında 30.07.2012 tarihinde Gayrimenkul Pay Ortaklığı Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile bir adet dairenin 100.000,00 TL karşılığında satımı konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin tüm edimini yerine getirdiğini, davalıların ise edimlerini yerine getirmediklerini, taşınmazın süresinde teslim edilmediğini, sözleşmenin her ne kadar davalı ... Ltd. Şti. ile akdedilmiş olsa da diğer davalılar ile ... Ltd. Şti. arasında bir adi ortaklık kurulmuş olup bu adi ortaklık uyarınca müvekkiline karşı sözleşmesel edimin yerine getirilmesinden tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduğunu ileri sürerek; bağımsız bölümün teslim tarihindeki rayiç bedelinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 100.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsilini istemiş, 17.10.2018 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporunu kabul etmediğini, itirazlarını tekrarladığını belirterek Mahkeme aksi kanaatte ise talebini 247.246,00 TL’ye yükseltmiştir.
Davacı vekili bozma sonrası yapılan yargılama sonucu alınan bilirkişi raporu sonrasında 23.09.2025 tarihli ıslah dilekçesiyle; dava dilekçesinde davalılar tarafından teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün, teslim tarihindeki tamamlanmış haldeki rayiç bedelinin, davalılardan tahsili talebiyle açılan davada (fazlaya dair tüm dava, talep ve müddeabihin ileride artırılmasına yönelik hakları saklı kalmak kaydıyla) müddeabihi 450.000,00 TL olacak şekilde arttırdığını bildirerek dava konusu, ... İli ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan 14 40... parselde yer alan 3+1 daire şeklindeki bağımsız bölümün dava açılış tarihindeki rayiç bedeli olan 450.000,00 TL’nin, dava açılış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... A.Ş. vekili ve davalı ... A.Ş. vekili ayrı ayrı sundukları cevap dilekçelerinde; aralarında müvekkili şirketin de bulunduğu davalılar arasında bir adi ortaklık sözleşmesi imzalandığını, ancak davalılardan ... Ltd. Şti. tarafından davacıya verilen taahhütle bu ortaklığın bir ilgisi olmadığını, davacı ile imzalanan sözleşmede müvekkili şirketin adı ve imzasının bulunmadığını, sözleşmede adi ortaklığa bir atıf yapılmadığı gibi sözleşmeyi imzalayan ... Ltd. Şti.ne ortaklığı temsil için yetki de verilmediğini, bu nedenle davanın husumet yönünden reddi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
2. Davalı ... Ltd. Şti. usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 06.03.2019 tarihli kararıyla; davalı ... A.Ş. ile davalı ... A.Ş.nin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödenen gayrimenkul bedellerinin bu şirketlere ödenmediği, adi ortaklık sözleşmesi geçerli sayılsa ve adi ortaklık sözleşmesinden sonraki bir tarih olan 30.07.2012 tarihinde yapılmış olsa dahi, davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin (8.) maddesi gereğince davalı ... Ltd. Şti.nin temsil ve ilzama hiçbir şekilde yetkili olmadığı, tek başına ortaklığı temsil yetkisinin bulunmadığı, bu sebeple yapılan sözleşme bakımından yetkisiz temsilci olduğu, bu sebeple uyuşmazlığın adi ortaklıkta yetkisiz temsile ilişkin hükümler çerçevesinde çözülmesi gerektiği gerekçesiyle, davalılar ... A.Ş. ile ... A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, davalı ... Ltd. Şti. yönünden davanın kabulü ile taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 247.246,00 TL'nin bu davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin 04.05.2023 tarihli kararıyla; davalıların, davacının uğradığı zarardan müteselsilen sorumlu oldukları, davacının rayiç bedel talebinde bulunabileceği, bu bedelin de bilirkişiler tarafından tespit edildiği, davacının dava ve ıslah dilekçesinde faiz talebinde bulunmadığı, Mahkemece faize hükmedilmemesinin yerinde olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurularak; davanın kabulüne, 247.246,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalılar ... ve ... şirketleri vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Dairece verilen 26.11.2024 tarihli ilamla; İstanbul 17. Noterliğinin 15.05.2012 tarihli ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmelerinin incelenmesinde; davalı şirketlerin adi ortaklık sözleşmesinin esaslı noktalarında 15.05.2012 tarihli sözleşme ile uzlaştıkları, 15.05.20 12... .05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmeleri ile satış sözleşmeleri birlikte değerlendirildiğinde davalı ... Ltd. Şti.nin 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu, bu kapsamda davacı ile imzalanan sözleşmelerden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Kanunun 534. maddesi gereğince müteselsilen sorumlu bulundukları davacının dava ve ıslah dilekçesinde faiz talep etmediği anlaşılmakla, davalılardan ... A.Ş. vekili ile ... A.Ş. vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazının reddi ile dosya kapsamında hükme esas alınan 14.11.2017 tarihli bilirkişi raporuna davacı vekilinin süresinde 30.11.2017 tarihli bilirkişi raporuna özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunarak itiraz ettiği, 17.10.2018 tarihli ıslah dilekçesinde de talebini ıslah ettiği anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesince; bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak yeniden bir heyetten yeni rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazları karşılanmaksızın karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararıyla; bilirkişi heyet raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 450.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davacı, davalı ... A.Ş.ve davalı ... A.Ş. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... A.Ş. vekili; davacı ile diğer davalı ... Ltd. Şti. arasında akdedilen 18.05.2012 tarihli sözleşmede davalı şirketin herhangi bir şekilde aktif veya pasif tarafı bulunmadığını, davalı şirket ile diğer davalılar arasında akdedilen adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacı ile adi ortaklığın sözleşme yapabilmesi için adi ortaklık sözleşmesi de dikkate alındığında üç ortağın onay vermesi gerektiğini, davacı ile sözleşme akdeden ... Ltd. Şti.nin bireysel sorumluluğunun, adi ortaklığın diğer şirketleri olan davalı şirket ve ... A.Ş. ile birlikte müteselsilen olmasının da hukuka aykırı olduğunu, ... Ltd. Şti.nin işlemi kendi adına ve hesabına yaptığını, kendi adına ve adi ortaklık hesabına yaptığı kabul edilse dahi 637. madde uyarınca tek başına sorumlu olduğunu ve en önemlisi ... Ltd. Şti.ye ortaklık adına yönetim görevi verilmediğini, bilirkişi raporunun çelişkiler barındırdığını ve yeterli olmadığını, 2. kez ıslah dilekçesinin verilemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... A.Ş. vekili; dava dilekçesinde ve 17.10.2018 tarihli ıslah dilekçesinde faiz talebinde bulunulmadığını, davada 2. kez ıslah dilekçesi verildiğini, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin dava konusu ve davalıların aynı olduğu davada müvekkil şirketin sorumlu olmayacağı yönünden karar verdiğini, ... Ltd. Şti. tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede adının geçmediğini, davacı tarafın iddialarının aksine müvekkil şirketin de mağdur konumunda olduğunu, ... Ltd. Şti.ne hiçbir şekilde ortaklığı temsil yetkisinin verilmediğini, davacının sözleşme imzalanırken sadece ... Ltd. Şti. ile işlem yaptığını, adi ortaklığa güvenerek sözleşmeyi imzalamadığını, resmi şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu rayiç bedele hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesi gereğince teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçeye, özellikle bozma ilamında ıslah ibaresine yer verilse de davacının 17.10.2018 tarihli dilekçesinin bilirkişi raporuna itiraz niteliğinde olduğu, sehven ıslah ibaresinin yer aldığı, davacı tarafça ikinci kez ıslah dilekçesinin verilmediği, bozma ilamı kapsamı dışında kalarak kesinleşen hususların hukuken yeniden incelenmesine imkan olmadığı, bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla, davalı ... A.Ş. ve davalı ... A.Ş. vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.