gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesiyle taahhüt edilen dairenin teslim edilmemesi üzerine açılan bedel iadesi davasında adi ortaklık ve sözleşme geçerliliği hususlarının temyiz mercii tarafından değerlendirilmesi.

Gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesiyle taahhüt edilen dairenin teslim edilmemesi üzerine açılan bedel iadesi davasında adi ortaklık ve sözleşme geçerliliği hususlarının temyiz mercii tarafından değerlendirilmesi.

Özet: Davacı, davalı şirketlerden biriyle akdettiği gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi kapsamında ödediği 90.000 TL karşılığında taahhüt edilen dairenin 36 aylık azami teslim süresi dolmasına rağmen teslim edilmemesi üzerine, başlangıçta ödediği bedelin iadesini istemiş, ardından bilirkişi raporuyla dairenin dava tarihindeki rayiç değeri olan 450.000 TLnin davalılardan müteselsilen tahsilini talep etmiş; davalılar ise anlaşmanın doğrudan tarafı olmadıklarını, adi ortaklık sözleşmesi şartlarının sağlanmadığını veya sözleşmenin resmi şekil şartına aykırı olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2026/1021 E. , 2026/2710 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3232 E., 2025/2796 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2015/1177 E., 2019/105 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davalı ... A.Ş. vekili ve davalı ... A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ... ... Ltd. Şti. ile müvekkili arasında 31.05.2012 tarihli gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile davalı şirketlerin ... ilçesi 14 40... parselde kain arsada 90.000,00 TL karşılığında brüt yaklaşık 135 m² daire yapım ve teslimi taahhüdünde bulunduklarını, davacının gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesinden doğan edimini tam ve eksiksiz şekilde yerine getirdiğini, kendisine ait daire için sözleşmede belirtildiği gibi şirketin ... Bankası ... Şubesindeki hesabına 31.05.2012 tarihinde 5.000,00 TL, 30.07.2012 tarihinde 50.000,00 TL, 31.07.2012 tarihinde 20.000,00 TL, 20.04.2015 tarihinde 15.000,00 TL ödeme yaptığını, davalıların sözleşmedeki kendilerine verilen azami sürede edimlerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin (11.) maddesinde dairelerin teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren azami 36 ay olduğunu, adi ortaklık uyarınca davacıya karşı sözleşmesel edimin yerine getirilmemesinden tüm davalıların müteselsilden sorumlu olduklarını, davacı tarafından davalı ... ...'a ait banka hesabına ödenmiş olan 90.000,00 TL'nin inşaatın tamamlanması için sözleşme ile kararlaştırılan 36 aylık azami sürenin tamamlanmış olduğu dikkate alındığında evleviyetle iadesinin gerektiğini, buna rağmen davalılar tarafından bugüne kadar ödeme yapılmadığını beyanla, davalılar tarafından teslimi gereken bağımsız bölümün teslim tarihinde tamamlanmış haldeki rayiç bedelinin tespiti ile fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik, 90.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, 17.10.2018 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporunu kabul etmediğini, itirazlarını tekrarladığını belirterek, Mahkeme aksi kanaatte ise talebini 249.123,00 TL’ye yükseltmiştir.

Davacı vekili bozma ilamı sonrası aldırılan bilirkişi raporu sonrasında 23.09.2025 tarihli dilekçesiyle talebini; (fazlaya dair tüm dava, talep ve müddeabihin ileride artırılmasına yönelik hakları saklı kalmak kaydıyla) müddeabihi 450.000,00 TL olacak şekilde arttırdığını bildirerek İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan 14 40... parselde yer alan, 3+1 daire şeklindeki bağımsız bölümün dava açılış tarihindeki rayiç bedeli olan 450.000,00 TL’nin, dava açılış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsili olarak belirtmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... A.Ş. vekili; davacı ile davalı ... ... Ltd. Şti. arasında 18.05.2012 tarihinde gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi yapıldığını, davalı ortaklar arasında adi ortaklık sözleşmesinin 30.05.2012 tarihinde yapıldığını, sözleşmede imzası olmayan ve bedeli şirketin ortaklık hesabına geçmeyen bir satıştan ve bedel iadesinden sorumlu tutulamayacağını, dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, yapılan adi ortaklık sözleşmesinin (8.) maddesinde, ortaklar yönetim kurulunda bulunan temsilcilerinden her birinin atacağı üç imza ile en geniş şekilde temsil edileceğini, üç temsilcinin imzasının olmadığı bir taahhüdün ortaklığı borç altına sokamayacağının hükme bağlandığını, davacının taşınmaz bedeli olarak yatırdığı parayı 1 nolu davalının banka hesabına yatırdığını, ... ... Şirketinin yaptığı usulsüz satışlar ile ilgili olarak diğer davalı şirket ve müvekkili şirket hakkında takipsizlik kararı verildiğini, davacı ile davalı ... Gayrimenkul Şirketi arasında yapılan pay ortaklığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davacıya verdiği taahhüt bakımından davalı ... Şirketinin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre kişisel olarak sorumlu olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ... A.Ş. vekili; diğer davalılar ile müvekkili şirket arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, ... tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede müvekkilinin adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacının ... ile yaptığı sözleşmenin tarihinin 18.05.2012 olduğunu, ... tarafından müvekkilininde mağdur edildiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı ... ... Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 06.03.2019 tarihli kararıyla; davalı ... A.Ş. ile davalı ... A.Ş.'nin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödenen gayrimenkul bedellerinin bu şirketlere ödenmediği, davalı ... Şirketi dışındaki diğer davalı şirketlerin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı, kaldı ki davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin taraflar arasında yapılan sözleşmeden sonraki tarihli bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, bu nedenle davacı ile davalı ... şirketi arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile hiçbir ilgilerinin olmadığı gibi davacı ile davalı ... Gayrimenkul arasındaki sözleşme adi ortaklık sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olsa dahi davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin (8.) maddesi gereğince davalı ... Ltd. Şti.nin temsil ve ilzama hiçbir şekilde yetkili olmadığı da anlaşılmakla, davalılar ... A.Ş. ile ... Gayrimenkul A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, yerinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazın inşa edileceği alanda sözleşmenin ifasının artık mümkün olmadığı anlaşıldığından, sözleşme feshinin yasal koşullarının oluştuğu ve davacının ödemiş bulunduğu bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebileceği kanaatine varılarak, davalı ... Ltd. Şti. yönünden davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 248.254,00 TL'nin bu davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 19.04.2022 tarihli kararıyla; davalı ... ... Şirketinin 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu ve davacı ile imzaladığı 31.05.2012 tarihli sözleşmeden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da Borçlar Kanunu'nun 534. maddesi gereğince müteselsilen sorumlu oldukları, davacı tarafça yargılamada alınan bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesinde, belirlenen taşınmaz değerine itiraz edilerek ek rapor alınması, aksi takdirde raporda belirlenen değer üzerinden karar verilmesi istendiği, talep arttırımı niteliğindeki bu dilekçedeki beyan sebebiyle davacının artık ikinci kez talep arttırımı yapmasının hukuken mümkün olmadığı belirtilerek, davacının istinaf talebinin kabulüne, kararın düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesine, davalılar aleyhine açılan davanın kısmen kabulü ile 248.254,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı davacı, davalılar ... ve ... şirketleri vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Dairece verilen 07.06.2023 tarihli ilamla; bozma sebebine göre davacı vekilinin sair, davalı ... A.Ş. vekili ve davalı ... A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazları incelenmeksizin hükme esas alınan bilirkişi raporuna davacı tarafça 30.11.2017 tarihli dilekçe ile özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunularak itiraz edildiği, buna göre Mahkemece bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak üç kişilik heyetten yeni bir rapor aldırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacının bilirkişi raporuna itirazları karşılanmaksızın karar verilmiş olmasının usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi heyet raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 450.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı ... AŞ.ve davalı ... AŞ. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... A.Ş. vekili; davacı ile diğer davalı ... Ltd. Şti. arasında akdedilen 18.05.2012 tarihli sözleşmede davalı şirketin herhangi bir şekilde aktif veya pasif tarafı bulunmadığını, davalı şirket ile diğer davalılar arasında akdedilen adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacı ile adi ortaklığın sözleşme yapabilmesi için adi ortaklık sözleşmesi de dikkate alındığında üç ortağın onay vermesi gerektiğini, davacı ile sözleşme akdeden ... Ltd. Şti.'nin bireysel sorumluluğunun, adi ortaklığın diğer şirketleri olan davalı şirket ve ... A.Ş. ile birlikte müteselsilen olmasının da hukuka aykırı olduğunu, ... Ltd. Şti.'nin işlemi kendi adına ve hesabına yaptığını, kendi adına ve adi ortaklık hesabına yaptığı kabul edilse dahi 637 nci madde uyarınca tek başına sorumlu olduğunu ve en önemlisi ... Ltd. Şti'ye ortaklık adına yönetim görevi verilmediğini, bilirkişi raporunun çelişkiler barındırdığını ve yeterli olmadığını, 2. kez ıslah dilekçesinin verilemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... A.Ş. vekili; dava dilekçesinde ve 17.10.2018 tarihli ıslah dilekçesinde faiz talebinde bulunulmadığını, davada 2. kez ıslah dilekçesi verildiğini, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin dava konusu ve davalıların aynı olduğu davada müvekkil şirketin sorumlu olmayacağı yönünden karar verdiğini, ... Ltd. Şti. tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede adının geçmediğini, davacı tarafın iddialarının aksine müvekkili şirketin de mağdur konumunda olduğunu, ... Ltd. Şti.ye hiçbir şekilde ortaklığı temsil yetkisinin verilmediğini, davacının sözleşme imzalanırken sadece ... Ltd. Şti. ile işlem yaptığını, adi ortaklığa güvenerek sözleşmeyi imzalamadığını, resmi şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu rayiç bedele hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesi gereğince teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle İstanbul 17. Noterliğinin 15.05.2012 tarihli ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmelerinin incelenmesinde; davalı şirketlerin adi ortaklık sözleşmesinin esaslı noktalarında 15.05.2012 tarihli sözleşme ile uzlaştıkları, 15.05.20 12... .05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmeleri ile satış sözleşmeleri birlikte değerlendirildiğinde davalı ... Ltd. Şti.nin 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu, bu kapsamda davacı ile imzalanan sözleşmelerden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Kanunu'nun 534. maddesi gereğince müteselsilen sorumlu bulundukları, davacının 17.10.2018 tarihli dilekçesinin bilirkişi raporuna itiraz niteliğinde olduğu, davacı tarafça ikinci kez ıslah dilekçesinin verilmediği, bozma ilamı kapsamı dışında kalarak kesinleşen hususların hukuken yeniden incelenmesine imkan olmadığı, bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla, davalı ... A.Ş. ve davalı ... A.Ş. vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.