arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili feshedilmesine rağmen yükleniciye devredilen bağımsız bölümün tapu iptali davasında, feshin muvazaalı olup olmadığı ve inşaatın fiilen devam edip etmediği yönünde eksik inceleme nedeniyle bozma kararı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili feshedilmesine rağmen yükleniciye devredilen bağımsız bölümün tapu iptali davasında, feshin muvazaalı olup olmadığı ve inşaatın fiilen devam edip etmediği yönünde eksik inceleme nedeniyle bozma kararı.

Özet: Davacı kooperatifin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine rağmen yükleniciden üçüncü kişiye devredilen bağımsız bölüm tapusunun iptali ve kendi adına tescili talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi ve istinaf başvuruyu kabul ederek tapunun davacı adına tesciline karar vermiş; ancak Yargıtay, fesih kararına rağmen yüklenici ile arsa sahibi davacı arasındaki sözleşme ilişkisinin ve inşaatın fiilen devam edip etmediği, feshin muvazaalı olup olmadığı iddialarının eksik incelenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

6. Hukuk Dairesi 2025/2380 E. , 2026/1468 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/619 E., 2025/138 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı önceki arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında .... Noterliği'nin 20.03.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinin sözleşmeden ... hak ve alacakları ile birlikte gayrimenkulü müvekkili kooperatife devrettiğini, yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ilamı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili biçimde feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, dava konusu taşınmazın sözleşme kapsamında avans niteliğinde yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin finansman sağlamak amacıyla gayrimenkulü üçüncü kişi olan davalıya sattığını, sözleşme geçmişe etkili biçimde feshedildiğinden davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı olan İstanbul ili, .. ilçesi, ... , 1007 ada, 10 parsel, 2. Blok, 5. kat, B giriş, 18 no.lu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydında şerh bulunmamasına güvenerek dava dışı ...'ten bedeli mukabilinde satın aldığını, mahkemede görülen fesih davasına davacının da katıldığını, fesih kararının 2012 yılında verildiğini, fesih kararı verildiği tarihte bağımsız bölümün tapusunun davacı üzerine olduğunu ve ... . San. Ltd. Şti.'ye devrettiğini bildiğini, davacının gerçek kişi arsa sahiplerinin halefi olarak feshedilen ... Tic. San. Ltd. Şti.'nin sözleşmesine katılırken basiretli bir tacir gibi davranmadığını, 2012 yılındaki fesih akabinde tapuları geri almak için gerekeni yapmadığını, yüklenici ... . San. Ltd. Şti.'ye dava açmayıp, eldeki dava tarihine kadar bekleyip davayı şimdi açtığını, davada zamanaşımı süresinin dolduğunu, aynı zamanda davacının bu kötü niyetli hareketinin korunamayacağını, sonradan gelen “müteahhit firma” olan ... tarafından davacı ile ... Kooperatifi ve kendisi aleyhinde Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2016/15 Esas sayılı dosya ile alacak davası açıldığını, açılan davadaki davacı ... avukatları ile eldeki davada davacı avukatlarının aynı olduğunu, aralarında bir bağ olduğunun buradan da belli olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2018/523 Esas, 2019/466 Karar, 24.12.2019 tarihli kararı ile konuya ilişkin Yargıtay’ın yerleşik kararları uyarınca, inşaat tamamlanmadan yükleniciye yapılmış olan devirlerin “avans” niteliğinde olduğu, yüklenicinin bu arsa paylarının mülkiyetini edinemeyeceği, sözleşmeden dönülmesi hâlinde bu tapuların iadesinin aynî hakka dayalı olarak her zaman istenebileceği ve ayrıca alıcı-üçüncü kişilerin iyiniyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1007 ada, 10 parsel, 4. Blok, B giriş, 18 no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 2018/523 Esas, 2019/466 Karar, 24.12.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 2020/611 Esas, 2022/1802 Karar, 27.10.2022 tarihli kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 2020/611 Esas, 2022/1802 Karar, 27.10.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, daha önce Dairenin denetimden geçmiş benzer nitelikteki dosyalarda, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı kararıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesine rağmen dava dışı yüklenicinin inşaatın yapımına devam ettiğinin, fesihten sonra da arsa maliki davacı tarafından dava dışı yükleniciye bağımsız bölüm devrinin yapıldığının, feshin muvazaalı olduğunun iddia edildiği, bu durumda anılan iddialar araştırılarak davacı arsa maliki ile dava dışı yüklenici arasında kesinleşen fesih kararına rağmen sözleşme ilişkisinin ve işin yapımının fiilen devam edip etmediği, inşaatın dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. tarafından tamamlanıp tamamlanmadığı hususları incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığındaa tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. .../... Yapı İnşaatın geçmiş dönemde ... isimli firmanın taşeronu olarak bir kısım iş yaptığını, ancak eski yüklenici işi tamamen bıraktıktan sonra taraflar arasında taşeronluk ilişkisinin devam etmediğini, bu hususun araştırılmadığını, tanıklarının hepsinin dinlenmediğini,

b. Feshin muvazaalı olduğu iddiasının cevap süresi içinde değil istinaf dilekçesinde ileri sürüldüğünü, bu hususların istinaf yargılamasında kararın kaldırılması sebebi yapılmasının, İlk Derece Mahkemesi kararına gerekçe yapılmasının iddiaların genişletilmesi yasağına aykırılık teşkil ettiğini,

c. İmar işlem dosyasında yeni yükleniciyle (... Yapı İnş.) yapılan barter sözleşmesinin mevcut olmasına rağmen işbu sözleşmenin göz ardı edildiğini,

d. 2013-2014 yıllarında ... firmasının inşaatı tamamlama taahhüdü vermesi üzerine firmaya avans niteliğinde kat irtifakları devredildiğini, fakat ... firmasının taahhüdünü yerine getirmediğini,

e. Fesih ilamının muvazaalı olmasının hukuken mümkün olmadığını, feshin muvazaalı olmadığını, .../... İnş. isimli firmayla barter sözleşmesi keşide edildikten sonra 2015-2017 yılları arasında müvekkiliyle davalık olduğunu, karşılıklı ihtarnameler ve davalar ikame edildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.