Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescil istemi ile arsa sahibinin hapis hakkı iddialarının incelendiği temyiz uyuşmazlığı.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescilini talep eden yüklenici ile, yüklenicinin edimlerini eksik yerine getirdiğini, idari para cezası borcu bulunduğunu ve hapis hakkı olduğunu savunan arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkta, ilk derece mahkemesi tarafından idari para cezası bedeli nedeniyle bir bağımsız bölüm üzerinde hapis hakkı tanınarak sadece bir bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline karar verilmiş, diğer bölümler için dava reddedilmiş, yüklenicinin istinaf başvurusunun reddedilmesi üzerine temyize gelen davada, yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirdiği ve daha fazla bağımsız bölümün kendisine devredilmesi gerektiği yönündeki itirazları incelenmektedir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/863 E., 2025/930 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Körfez 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2024/118 E., 2025/34 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 13.04.2017 tarihinde sözleşme ve 07.06.2017 tarihli düzeltme sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ve düzeltme sözleşmesi kapsamında 1, 2, 3, 5, 7, 9 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olmasının kararlaştırıldığını, ancak davalı arsa sahibi tarafından davacı yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin devrinin gerçekleştirilmediğini belirterek Kocaeli ili, ... ilçesi, ..., 914 ada, 1 parsel, 1, 2, 3, 5, 7, 9 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davanın dürüstlük kuralına aykırı şekilde açıldığını, taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında davalının tüm edimlerini yerine getirdiğini, sözleşme kapsamında davacı yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin tesliminin ve tapu devrinin yapıldığını, yüklenicinin eksik imalâtları ve şantiye elektriği borçlarının bulunduğunu, izinsiz hafriyat döküm işlemi nedeniyle uygulanan 50.975,00 TL cezanın ödenmediğini, davacı yüklenicinin herhangi bir alacağının bulunmadığını, davacı yüklenicinin inşaatı gereği gibi yapmadığını, uygulanan cezadan davacı yüklenicinin sorumlu olduğunu, cezanın arsa sahibi adına uygulanması nedeniyle davalının borcu olarak göründüğünü, davacı yüklenicinin sözleşme konusu ile ilgili olarak herhangi bir hak talebinin bulunmadığına ilişkin belge verdiğini, belirtilen taşınmazların yüklenici tarafından satışının yapıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa ile ilgili olarak belediye tarafından 50.975,00 TL idari para cezası uygulandığı, sözleşme kapsamına göre uygulanan cezadan yüklenicinin sorumlu olduğu, ödemenin ise arsa sahibi tarafından yapıldığı, dava konusu taşınmazların bir kısmının arsa sahibi tarafından yüklenicinin satışını yaparak bedelini almış olduğu kişilere devredildiği ancak 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibi adına kayıtlı olduğu, arsa sahibinin yaptığı ödeme nedeniyle hapis hakkının bulunduğu, hapis hakkına konu miktar ve taşınmazların değeri dikkate alındığında 1 numaralı bağımsız bölüm üzerinde hapis hakkının uygulanmasının gerektiği, sözleşme kapsamında 2 numaralı bağımsız bölümün de yükleniciye devrinin gerektiği, hapis hakkına konu bedelin yüklenici tarafından depo edildiği gerekçesiyle 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümler yönünden davanın kabulüne, diğer bağımsız bölümler yönünden davanın reddine, hapis hakkına konu bedelin kararın kesinleşmesi sonrasında davalı arsa sahibine ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; davacı yüklenicinin edimini yerine getirdiğini, iskân işlemleri tamamlanmış şekilde teslimin yapıldığını, eksiklik bulunduğunun ileri sürülmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, edimin eksiksiz yerine getirilmesine rağmen davacı yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin devrinin gerçekleştirilmediğini, davalı arsa sahibine devir yönünden gönderilen ihtarnameye karşı beyanda bulunulmadığını, davalı arsa sahibinin sözleşme ile kendisine ait olacak bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devrini gerçekleştirdiğini, sözleşmelere göre 1, 2, 3, 5, 7, 9 numaralı bağımsız bölümlerin davacı yükleniciye ait olmasının gerektiğini, ancak mahkemece bir kısım bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibine ait olacağına ilişkin tespitin hatalı olduğunu, 5, 7 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin de davacı yükleniciye devrinin gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1. Davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 13.04.2017 tarihinde Kocaeli ili, ... ilçesi, ..., 914 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza yönelik Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, 07.06.2017 tarihinde ise paylaşım şekline ilişkin düzeltme beyannamesi imzalanmıştır.Sözleşmenin 3. maddesine, ek protokole ve sözleşme eki krokiye göre ikinci bodrum kata 1 bağımsız bölüm, birinci bodrum, zemin, birinci normal ve ikinci normal kata ise 2 bağımsız bölüm olmak üzere 9 adet bağımsız bölüm yapılacak ve 4, 6, 8 olmak üzere 3 bağımsız bölüm davalı arsa sahibine, 1, 2, 3, 5, 7, 9 olmak üzere 6 bağımsız bölüm ise davacı yükleniciye ait olacaktır. Taraflar arasında bu konuda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır ancak kat irtifak projesine ve fiili duruma göre ise her katta 2 bağımsız bölüm olmak üzere toplam 10 bağımsız bölüm yapılmıştır.Dava konusu sözleşme ve düzeltme beyannamesinde fazladan yapılacak bağımsız bölümün kime ait olacağına ya da ne şekilde paylaşılacağına dair hüküm bulunmamaktadır. Dairemizin yerleşik kararlarına göre fazladan bağımsız bölüm yapılması ve sözleşmede fazladan yapılan bağımsız bölümün kime ait olacağına dair hüküm bulunmaması halinde, fazladan yapılan bağımsız bölümün sözleşmedeki paylaşım hükmüne göre arsa sahibi ile yükleniciye paylaştırılması gerekmektedir.Somut olayda, sözleşmede ikinci bodrum kata 1 bağımsız bölüm yapılması kararlaştırılmış olmasına rağmen mimari projeye ve fiili duruma göre ikinci bodrum kata 2 bağımsız bölüm yapılmıştır. Ancak, sözleşme eki krokide yer alan 1 no'lu bağımsız bölümün bölünmesi suretiyle mi 2 bağımsız bölüm yapıldığı, ortak alanlardan faydalanılmak suretiyle mi 2 bağımsız bölüm yapıldığı hususunda bir belirleme bulunmamaktadır.Sözleşme kapsamında fiilen yapılan bağımsız bölümlerin bir kısmının ise taraflar arasındaki sözleşmede yer alan paylaşıma uyulmayarak üçüncü kişilere devredildiği tanık beyanları ile sabittir.Mahkemece; sözleşme, düzeltme beyannamesi, kat irtifakı projesi, mimari proje ve fiili durum dikkate alınarak ikinci bodrum kata yapılan 2 no'lu bağımsız bölümün açıklanan ilkelere göre fazladan yapılan bağımsız bölüm olup olmadığının tespit edilmesi, fazladan yapılan bağımsız bölüm olduğunun tespiti halinde sözleşmedeki paylaşım oranı dikkate alınarak fazladan yapılan bağımsız bölümün hangi oranlarda arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaştırılacağının belirlenmesi, bu belirleme yapıldıktan sonra dosya kapsamında yer alan tanık beyanları ve diğer belgelere göre arsa sahibi ve yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin ayrı ayrı belirlenmesi ve bu hali ile tespit edilecek paylaşım oranı ve devredilen bağımsız bölümler dikkate alınarak yükleniciye devri gereken bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.2. Bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,2. Bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek olmadığına,Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgilisine iadesine,3. Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.