istanbul bölge adliye mahkemesinin, projesine uygun olmayan ve ayıplı olarak teslim edilen dükkan için tazminat talepli dava dosyasında istinaf incelemesi sonucu verilen karar.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin, projesine uygun olmayan ve ayıplı olarak teslim edilen dükkan için tazminat talepli dava dosyasında istinaf incelemesi sonucu verilen karar.

Özet: Davacı, davalılardan satın aldığı ticari dükkanın projeye aykırı, vaat edilen (düz giriş, açık cadde cephesi, hastane projesi yanı, kamu yoluna bakan cephe gibi) özelliklerin yerine getirilmemesi sonucu ayıplı ve eksik teslim edilmesiyle değerinin ciddi şekilde düşürülmesinden kaynaklanan zararlarının tazminini talep ederken, davalı şirket ise projenin bir iş ortaklığı tarafından yürütüldüğünü, kendisinin sadece arsa sahibi olduğunu, sözleşme gereği tüm inşaat, pazarlama ve hukuki sorumlulukların yükleniciye ait olduğunu belirterek davada pasif husumetinin bulunmadığını savunmaktadır.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

13. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2023/2150 Esas

KARAR NO : 2026/1232 Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi

NUMARASI : 2021/772 Esas- 2023/251 Karar

TARİH: 21/03/2023

DAVA: Tazminat (Ayıplı Taşınmaz Satışı İddiası)

KARAR TARİHİ: 18/06/2026

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili olan davacının, davalıların satmakta olduğu ... Projesinden 09/02/2017 tarihinde 30,900 TL ön ödeme ile ve sonrasında emlak satış değeri olarak 618.000 TL ödeme yaparak Brüt 95 ve Net 78,77 metre kare olan, 1 bodrum /B nolu ... bağımsız bölümdeki dükkanı ... müşteri numarası ile satın aldığını, davacının sözleşme gereği belirlenen ödeme tablosuna göre 22.10.2018'de ödemesini bitirerek 618.000 TL borcunun tamamını vaktinde ödediğini, fakat inşaat firmasının sözleşmede belirlenen tarihte inşaatı bitirmediğini ve dükkanın 08.01.2020 tarihinde tapusunu çıkardığını, sözleşmeye göre dükkanın satış tarihinden itibaren 36 ay sonra teslim edileceğini, davacı müvekkilinin, dükkan projeye uygun olmadan yapıldığı için bu hali ile teslim almadığını, davalıların dükkanı davacıya çok ileri bir tarih olan 02.11.2021 tarihinde fiilen teslim etmek istediklerini, 02.11.2021 tarihinde teslim tutanağına taşınmazın ayıplı olduğunun şerh edildiğini, davacının talebinin dükkanın projeye uygun olarak teslimi olduğunu, dükkanın projeye uygun ve maketteki gibi yapılmadığını, projeye uygun olarak yapılması durumda dükkanın bu günkü değerinin ortalama olarak 2.500.000 TL olması gerekirken yapılan piyasa fiyat araştırmalarına göre 500.000 TL olduğunu, davalı firmanın projede yaptığı değişiklik sonrası davacının çok büyük zarara uğradığını, dükkanın projede düz girişli ve önü açık cadde olarak gösterildiğini, oysa mevcut durum itibariyle önünde merdiven olduğunu ve önüne demir korkuluk yapıldığını, projelerde dükkanın hemen yanında devlet hastanesi projesi olmasına rağmen buranın halen boş arsa olduğunu, satışı yapılan dükkanın cephesi kamuya açık yol olduğu halde, bu yolun site içerisine alındığını ve dükkanın site içerisinde bırakıldığını, yine cephesinin ön değil arka cephe olduğunu, bu şekilde müvekkilinin ciddi bir zarara uğradığını, davacının ayıplı ifa ve ağır kusurdan dolayı 2 milyon TL zararının bulunduğu, davalı ile arabuluculuk yoluna gidildiğini ancak anlaşma sağlanamadığını beyanla davacının maddi zararının karşılanması için ıslah ile artırılmak üzere şimdilik 50.000 TL'lik maddi tazminat talebinin kabulü ile yargılama giderlerinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 20/01/2023 tarihli dilekçesi ile; davayı 50.000 TL üzerinden açtıklarını, bilirkişi raporundaki rakama göre davayı ıslah ettiklerini beyanla 187,046-TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı ...A. Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde bahsi geçen projenin müvekkili olan davalı şirket ile dava dışı yüklenici iş ortaklığı "... .... .... A. Ş. İş Ortaklığı" arasında imzalanan 27.05.2015 tarihli, Kadıköy 19. Noterliği’nin ... yevmiye no'su ile tasdikli, “İstanbul ... ...” kapsamında olduğunu, işbu sözleşme ile yüklenicinin sözleşmenin 3. maddesinde belirtilen işleri yapmayı yükümlendiğini, bahsi geçen sözleşmenin, bir istisna (ESER) sözleşmesi niteliğinde olduğunu, bu sözleşme ile yüklenicinin, davalı şirketin sahip olduğu taşınmaz üzerinde "anahtar teslimi olarak bir eser" meydana getirmeyi taahhüt ettiğini, inşaatın pazarlama, satış vb. projeye ilişkin tüm faaliyetlerde sorumluluğunn yüklenici firmaya ait olduğunu, yine aynı şekilde sözleşmenin 13. maddesi uyarınca davacının henüz sözleşmenin imzası safhasında, sözleşmeden kaynaklanan her türlü tazminat taleplerinden yüklenici ortak girişimin sorumlu olduğunu bildiğini ve kabul ettiğini, hal böyle iken davacının huzurdaki dava ile davalı şirkete husumet yöneltmesi, tazminat talebinde bulunmasının en başta taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, işbu sözleşmelere göre yüklenicinin, inşaatın finansman, imalat ve satış-pazarlama yükümlülüğünü tamamen kendisinin üstlendiğini, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen toplam gelirin, yüklenici ile davalı şirket arasında paylaşıma tabi tutulduğunu, sözleşme gereğince davalı şirketin, arsa maliki olmaktan kaynaklanan devir ve tescil yükümlülüğü dışında inşaat, satış-pazarlama işi için hiçbir yükümlülük taşımadığını, taraflar arasındaki sözleşmede, tüm hukuki sorumlulukların yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, huzurdaki davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davalı şirketin bağlı olduğu mevzuat gereğince yasal olarak kendisine sorumluluk yüklenmesinin mümkün olmadığını, davacının iddiaları taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca hükümsüz olup davacının böyle bir dava açmaya da hakkı bulunmadığını beyanla davacı tarafından açılan haksız ve mesnetsiz davanın, öncelikle müvekkili olan davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, neticede esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı .... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili olan davalının diğer davalı ile akdedilen 27/05/2015 tarihli İstanbul ... ... 4. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi gereği ... Projesinde ana yüklenici olarak projenin inşası, tamamlanması, satışa hazır hale getirilmesine dair iş ve işlemleri yürüttüğünü, davacı yanın anılan projeden dükkan nitelikli taşınmazın alımı ile devir ve teslim taahhüdüne dair ... ... A. Ş. ile sözleşme akdedildiğini, ancak taşınmazın taahhüt olunandan geç tesliminin yanı sıra; maket planında kot farkı veya ilave yükseklik bulunmayan taşınmazın yüksek giriş olarak inşası ile teslim edildiğini, dükkan girişinin ön cephe olarak vadedilmesine rağmen girişin arka cephede bulunduğunu, yine ulaşımı kolaylaştıracak parkın da kapatıldığını, site yanında hastane olduğu bildirilmesine rağmen yapımı tamamlanan proje kapsamında böyle bir kurumun da olmadığını, dolayısıyla taşınmazın gerçeğe aykırı niteliklerle satışı ile devir ve tesliminin yapıldığını iddia ettiğini, davaya konu taşınmazın davacı yana satış sürecinin 09/03/2017 tarihinde başladığını, satış vaadi sözleşmesinin 20/03/2017 tarihinde imzalandığını, davacının dilekçesinde taşınmazın 08/01/2020 tarihinde davacı şirket adına devrinin yapıldığını belirttiğini, bu halde taşınmazın, sözleşme ile belirlenen sürede davacı yana teslim edildiğinin açık olduğunu, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi gereği taşınmaz iktisabının tescille gerçekleşeceğinin şüphesiz olduğunu, taşınmazın, süresinde teslim edilmediğine dair davacı iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, ilgili projenin yapım sürecinin pandemi şartlarında gerçekleştiğini, idari kararlar doğrultusunda bu süreçte birçok kez inşaat iş ve işlemlerinin durduğunu, proje yapım süreçlerinin yavaşladığını, projenin tamamlanması için diğer davalı ... ... A. Ş. ile imzalanan sözleşmede iş bitimi tarihinde revizeye gidilmesi gerektiğini ve proje bitim süresinin uzatıldığını, aksi yöndeki iddiaları kabul etmemekle birlikte her ne kadar davacı tarafça süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunulduğu belirtilse de gerek taşınmazın devir ve teslim edildiği 08/01/2020 tarihi itibariyle gerekse teslim tutanağının imzalandığı 03/11/2021 tarihi itibariyle Türk Ticaret Kanunu’ndan doğan sürelere riayet edilerek ayıp ihbarında bulunulmadığını, dava dilekçesinde ileri sürülen ayıp iddialarının açık ayıp mahiyetinde olduğunu, inşaat projesinin onaylanmasından itibaren bilinebilecek durumda olduğunu, yine teslim anında gözle görülebilecek vasıflara ilişkin olduğu düşünüldüğünde ayıp iddiasının süresinde ileri sürülmediğini,davacı yan tapu müdürlüğündeki devir ve tescil işlemlerinde herhangi bir ihtirazi kayıtta bulunmadığı gibi 03/11/2021 tarihli teslim tutanağında da yalnızca “şartlara uygun olarak teslim almadığımız için dava sürecimiz devam etmektedir.” ibaresini kullandığını, açıkça ayıp bildirimde bulunmadığını, davacı yanın, konum itibariyle basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altında olduğunu, ortalama bir tüketicinin yararlanacağı hak ve menfaatlere sahip olamayacağı nazara alındığında süresinde yapılmayan ayıp ihbarının davacı lehine değerlendirilemeyeceğini, taşınmazın projeye ve buna bağlı sözleşmeler ile eki nitelikteki şartname ve planlara uygun olarak inşa edildiğini, taşınmazın gerekli nitelikleri taşımadığı iddiasının haksız ve mesnetsiz olduğunu, hastane yapım işi de anılan bölgede yapılacak iş ve işlemler kapsamında bulunmasına rağmen alınan idari kararlar doğrultusunda ilgili kurumun davalı tarafından inşasından vazgeçildiğini, proje kapsamındaki taşınmazların maket üzerinden ortalama görünüşü, konumu, peyzajı, maket planındaki olası değişiklikler ve muhtemel idari kararlar hususunda satış temsilcileri tarafından her müşteriye gerekli bilgilendirmeler sağlanmış olup olası değişikliklerden müvekkili olan davalı ve diğer davalı yanın sorumluluğunun bulunmadığı hususunda da gerekli uyarılar yapıldığını, favacı yanın, sözleşme maddesine açıkça aykırı olan iddia ve taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu beyanla davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: Mahkemece; davanın, projeye aykırılık iddiasına dayalı maddi tazminat istemine ilişkin olduğu, davacı tarafın, "... Projesinden" satın aldığı dükkan nitelikteki bağımsız bölümün projeye uygun olmadan yapıldığı, 03/11/2021 tarihinde teslim tutanağına ayıplı olduğunu ihbar ederek hukuk yoluna gideceğini şerh ederek bildirdiği, taşınmazın geç teslim edildiği, maket planında kot farkı veya ilave yükseklik bulunmayan taşınmazın yüksek giriş olarak inşası ile teslim edildiği, dükkan girişinin ön cephe olarak vadedilmesine rağmen girişin arka cephede bulunduğu, yine ulaşımı kolaylaştıracak parkın kapatıldığı, site yanında hastane olduğu bildirilmesine rağmen yapımı tamamlanan projede böyle bir kurumun olmadığı, projede yapılan değişiklik sonrası zarara uğradığını ileri sürerek maddi tazminat talebinde bulunduğu, iddia ve savunma kapsamından taraflar arasındaki uyuşmazlık noktalarının; davaya konu taşınmazda yapılan proje değişikliği sebebiyle değer kaybı meydana gelip gelmediği ile bu kapsamda taşınmazın ayıplı olup olmadığı, ayıp ihbarının süre ve içerik itibariyle yasal koşulları taşıyıp taşımadığı hususlarına ilişkin olduğunun anlaşıldığı, dosyada mübrez Kadıköy 19. Noterliği'nin 27.05.2015 tarihli "İstanbul - ... - ... - 4. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi" konulu sözleşmede davalı ...... A.Ş.'nin arsa sahibi ve işveren, diğer davalı Dağ Mühendislik şirketinin ise yüklenici olduğu, davaya konu taşınmazın bu iş kapsamında inşaasının yapılmış olduğu, dosyada mübrez Büyükçekmece 14. Noterliğinin 20.03.2017 tarihinde düzenlenen ... yevmiye numaralı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile uyuşmazlığa konu taşınmazın KDV dâhil 618.000 TL bedelle davacıya satışının vaad edildiği, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde; arsa malikinin davalı ... ...A.Ş., yüklenicinin (Proje yapımını üstlenen) davalı ......A.Ş. olduğu, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde, alıcının taşınmazı teslim tutanağı ile teslim alacağı, mevcut durumu ile kabul etmiş sayılacağı ve bu tarihten itibaren 30 günlük süre içerisinde ayıp ihbarında bulunması gerektiği, alıcının sözleşme nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabının yüklenici olduğunun düzenlendiği;

Dükkan nitelikli taşınmazın 08/01/2020 tarihinde davacı adına tapuda tescil edildiği, taşınmazın 03/11/2021 tarihli teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiği ve davacı tarafından tutanağa "Şartlara uygun olarak teslim almadığım için dava sürecimiz devam etmektedir" şerhinin yazıldığı, keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda; proje üzerinden satış esnasında davacıya kamuya açık bir alanda ve düz ayak girişi olan bir dükkan vaad edildiği, buna karşın dava konusu dükkanın site içerisinde arka cephede yer aldığı, arka cephede yer alan hemen hemen tüm dükkanların gayrı faal durumda bulunduğu, dükkana düz ayak giriş bulunmadığı, ön cephesinde dava konusu taşınmazın piyasa rayiç değerini arttırabilecek her hangi bir insan trafiğinin bulunmadığı, dava konusu dükkanın kamuya açık bir ticari alanda bulunmadığı ve sadece kısıtlı kullanıma sahip, güvenlikli bir site içi ticari alan niteliğinde bulunduğu, davaya konu taşınmazın açık ayıplı olduğu ve "Nisbi Yönteme" göre yapılan hesaplamada açık ayıplı taşınmazın piyasa değerinde meydana gelen değer azalmasının 187.046,00-TL olabileciğinin tespit ve mütalaa edildiği, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmazın sözleşme kurulum aşamasında vaad edilen ve dükkan nitelikli taşınmaz yönünden vazgeçilmez nitelikte olduğu anlaşılan özellikleri taşımadığı, davaya cevap dilekçesindeki beyanlardan davaya konu taşınmazda proje değişikliği yapıldığı hususunun sabit olduğu, proje değişikliği yapılmadan önce davacıya bu hususta bir bildirim yapılmadığı ve onayının alınmadığı, bu yönde dosya kapsamında somut delil bulunmadığı, bu halde taşınmazın "açık ayıplı" olduğunun kabul edilmesi gerektiği, davalılar tarafından her ne kadar ayıbı ihbar süresinin tapunun davacı adına tescil tarihinden itibaren başladığı savunulmuş ise de, taraflar arasındaki sözleşmenin 12.6. maddesi ile taşınmazın teslim tutanağı ile tesliminin kararlaştırıldığı, her ne kadar aynı maddedede; "..Alıcı, bağımsız bölümü mevcut durumuyla kabul etmiş sayılır ve başkaca herhangi bir değişiklik ve ilave isteyemez, hak ve alacak talebinde bulunamaz." şeklinde düzenleme bulunduğu görülmüş ise de düzenlemenin Türk Borçlar Kanununda yer alan ayıba karşı tekeffül hükümlerini ortadan kaldıramayacağı, her ne kadar davalı tarafından ve taraflar ticari şirket ve davaya konu taşınmazın dükkan niteliğinde olduğundan TTK hükümlerinin de dikkate alınması gerektiği ileri sürülmüş ise de; TTK’nun 25. maddesindeki ayıp ihbarı ve öngörülen süreler, ticari satım sözleşmeleri ile ilgili olduğundan eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanamayacağı, 6098 sayılı TBK’nun 474. maddesine göre "eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz" ayıp ihbarının yapılması gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 12.7 maddesi ile ayıbı ihbar süresinin 30 gün olarak kararlaştırıldığı, bu hususta taraflarca sözleşme ile kararlaştırılan sürenin esas alınması gerektiği, taşınmazın 03/11/2021 tarihli teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiği, davacı tarafından tutanağa "Şartlara uygun olarak teslim almadığım için dava sürecimiz devam etmektedir." şeklinde ihtirazı kayıt konulduğu, ayıp ihbarının yapılmasının şekle tabi olmadığı dikkate alındığında teslim tutanağında yer alan ihtirazı kayıt beyanı ile davacının ihbar külfetini yerine getirdiği gibi yazılı beyanının ihbar külfetinin taşıması gereken açıklık ve somutluk özelliklerini barındırdığı, bu halde davacının bundan doğan zararı talep yasal koşullarının bulunduğu, davalı yüklenicinin meydana gelen zarardan sorumlu olduğu ancak taraflar arasındaki sözleşme hükümleri gereği davalı arsa maliki ... ...A.Ş.'ye husumet yöneltilemeyeceği gerekçesi ile davanın ... A.Ş. yönünden kabulüne, davalı ...A.Ş. yönünden ise reddine karar verilmiş, karara karşı davalı ... A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

DAVALI .... A.Ş. VEKİLİNCE İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ; Yerel mahkemenin taşınmazın teslim tutanağı ile teslim edildiği yönündeki kabulünün hatalı olduğu, TMK'nın 705. maddesi uyarınca taşınmaz iktisabının tescille gerçekleşeceği, davacının TTK'da düzenlenen sürelerde ayıp ihbarında bulunmadığı, iddia edilen ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğu, tapudaki devir sırasında herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürülmediği, teslim tutanağına şerh edilen beyanın da açık bir ayıp bildirimi olmadığı, taşınmazda yapılan değişikliklerin davacıya bildirildiği, olası değişikliklerden müvekkilinin sorumlu olmadığı hususunda davacının uyarıldığı, taraflar arasındaki sözleşmenin 17.3. ve 17.4. maddelerinde bu hususun açıkça düzenlendiği, taşınmazın satışı yapılırken davacının proje hakkında hem sözlü hem de yazılı olarak bilgilendirildiği, Mahkemece hükme esas alınan raporda belirlenen tazminat tutarının çok yüksek olduğu, herhangi bir indirim yapılmamasının da hatalı olduğu, davacının taşınmazı hali hazırda kullandığı, bedelin taşınmazın satış bedelinin yaklaşık üçte biri kadar olduğu, bu sebeplerle kararın kaldırılması gerektiğine ilişkindir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık varsa resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.

Dava, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın ayıplı olduğundan bahisle uğranılan zararın tazmini talebine ilişkindir. Mahkemece, yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın ...A.Ş. yönünden kabulüne, diğer davalı yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş, karara karşı davalı ...A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Dosya kapsamından; taraflar arasında imzalanan 20/03/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davacının, davalı ...A.Ş.'nin maliki, davalı ...A.Ş.'nin ise yüklenicisi olduğu ... adlı projede yer alan İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 6 parsel sayılı taşınmazın 1. Bodrum kat, Asma katlı dükkan vasıflı bağımsız bölümünü, 618.000 TL bedelle satın aldığı, taşınmazın 08/01/2020 tarihinde davacı adına tapuya tescil edildiği ve 03/11/2021 tarihli teslim tutanağı ile teslim edildiği, teslim tutanağına davacı tarafından, "şartlara uygun olarak teslim almadığım için dava sürecimiz devam etmektedir." şeklinde şerh düşüldüğü, bu dava ile taşınmazın, projede yer alan cephesinin, konumunun değiştirildiği, yola sıfır, anayola cepheli bir dükkan vasfında iken merdivenle çıkılan, site içerisinde ve arka cephede kalan bir dükkan olarak yapıldığı, yine yakınında devlet hastanesi yapılacağı iddia edilmesine rağmen yapılmadığı, atıl bir dükkan olarak kaldığı ve bu şekilde ayıplı olduğunun iddia edildiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasında, taşınmaz alım satımından doğan bir hukuki ilişki bulunduğu ve davacı, taşınmazın projesinden ve vadedilenden farklı şekilde teslim edildiğini iddia ederek tazminat talep etmiş olduğundan, uyuşmazlığın ayıptan doğan sorumluluk hükümlerince çözümlenmesi gerekmektedir. Bu noktada Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olarak nitelendirilmesi ve buna ilişkin yasal düzenlemelere göre çözüme gidilmesi hatalı olmuştur. TBK'nın 246. maddesi uyarınca taşınır satışına ilişkin hükümler kıyas yolu ile taşınmaz satışına da uygulanacağından, taşınmazda gerçekten bir ayıp bulunup bulunmadığı, varsa niteliği ve ayıp ihbar süresi içerisinde davalı tarafa ihbarda bulunup bulunmadığının incelenmesi gerekir. TBK'nın 219. maddesi uyarınca; satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumludur. Taraflar tacir olup, aralarındaki ticari ilişkide uygulanması gereken TTK'nın 23/1-c maddesine göre, malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı bu hali ile kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. Satıcının ağır kusurlu olması ya da satıcılığı meslek edinmiş olması sebebiyle bilmesi gereken bir ayıbın bulunması halinde, TBK'nın 225. maddesi uyarınca, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulması mümkün değildir.

Somut olayda; her ne kadar taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin 17.3 maddesi ile; sözleşme dışındaki satış ile ilgili diğer evrak, broşür, ilan veya reklamlarda belirtilen hususların davacı alıcıya herhangi bir talep hakkı vermeyeceği ve 17.4. maddesi ile; satıcının yapımını sürdürdüğü bağımsız bölüm projesinin yapımı sırasında yönetimsel ve teknik zorunluluk sayılabilecek sebeplerle gerekli göreceği her türlü değişikliği serbestçe yapabileceği, alıcının, satıcıdan yapılacak bu değişikliklere ilişkin herhangi bir hak ve talepte bulunmayacağı kabul edilmiş ise de; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere, dükkan vasıflı taşınmazın, projesinde yola sıfır ve kamuya açık bir alanda gösterilmesine rağmen, mevcut hali ile düz ayak bir girişi olmayan, dört basamaklı ve dar bir koridor ile giriş yapılabilen, demir korkuluklarla çevrili, engelli rampasının bulunmadığı, kamuya açık alanda değil, site içerisinde kalan bir dükkan vasfında olduğu, bu hali ile ticari açıdan gelir getirmediği, atıl durumda kaldığı, projesine göre açık ayıplı olduğu ve değerinin düştüğü sabittir. Bu değer düşüklüğü bilirkişi heyetince 187.046 TL olarak belirlenmiş olup, davacının taşınmazdan beklediği fayda, ödemiş olduğu satış bedeli ve ayıbın niteliği nazara alındığında makul bir değerdir. Davalı tarafça söz konusu taşınmazdaki değişikliklerin yönetimsel ve teknik zorunluluk sayılabilecek sebeplerden kaynaklandığına dair bir iddia ileri sürülmemiş ve bu hususta herhangi bir delil sunulmamıştır. Davacı tarafından teslim tutanağına düşülen şerh ile ayıp ihbarında bulunulduğunun kabulü gerekmekte olup, aksi halde dahi, davalı tarafından söz konusu değişikliklerin yasal veya teknik bir zorunluluktan kaynaklandığı, yapım aşamasında davacıya bildirildiği ispat edilemediği ve davalının faaliyet alanı da nazara alındığında ağır kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Bu halde davalının, TBK'nın 225/1. maddesi gereği ayıbın kendisine süresinde bildirilmediğinden bahisle sorumluluktan kurtulması mümkün olmayıp, Mahkemece verilen karar sonucu itibariyle isabetli, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri ise haksızdır.

Sonuç olarak, dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere göre, davalı ... A.Ş.'nin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalı ... A.Ş.'nin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,

3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 12.777,11 TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 3.194,27 TL harcın mahsubu ile bakiye 9.582,84 TL'nin davalı ... A.Ş.'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına,

5-Artan gider avansı varsa karar kesinleştiğinde ve talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 18/06/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.