Miras bırakan muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil, tenkis ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı bağımsız bölüm tescil taleplerinin birlikte değerlendirildiği dava dosyası.
Özet: Dava, murisin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı iddia edilen muvazaalı taşınmaz devri nedeniyle tapu iptali ve tescil talebi ile bu taşınmaz üzerinde davalı mirasçılarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan müteahhidin sözleşmeden doğan bağımsız bölüm tescil taleplerinin birleştiği, miras payı ve sözleşmeden kaynaklanan hakların çatıştığı hukuki bir uyuşmazlığı ele almaktadır.
1. Hukuk Dairesi         2025/501 E.  ,  2026/1420 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/600 E., 2024/1870 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/73 E., 2021/123 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Asıl dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı miras payı oranında tapu iptal ve tescil, olmazsa tenkis asli müdahale davası ve birleştirilen dava ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.
Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; tarafların murisi ...'in 30.05.2001 tarihinde öldüğünü, geriye mirasçıları olarak ... , ..., ..., ... ve ...'i bıraktığını, davacıların murisi ...'in ise 04.05.2006 tarihinde vefat ettiğini; muris ... tarafından dava konusu 2 99... parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi ...'den mal kaçırmak için önce 14.04.1992 tarih ve 3094 yevmiye numarası ile dava dışı ...'e, onun tarafından da aynı tarih ve saatte 14.04.1992 tarih ve 3095 yevmiye numarası ile muris ...'in oğulları olan davalılar ... ve ...'e satış gösterilmek suretiyle devredildiğini, muris ...'in taşınmaz satmak için haklı ve makul bir nedeninin bulunmadığını ileri sürerek muvazaa nedeniyle resmi senedin geçersizliğinin tespiti ile buna dayalı oluşturulan tapu kaydının iptaline ve veraset ilamındaki payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, olmadığı takdirde tenkisine karar verilmesini talep etmiştir.
Asıl davada ... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti vekili tarafından sunulan asli müdahale dilekçesiyle; dava konusu taşınmaza ilişkin olarak davalılar ... ve ... ile müvekkili yüklenici Şirket arasında .... Noterliğinin ... yevmiye numarası ile 03.12.2013 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili Şirket tarafından sözleşme gereğince edimlerin eksiksiz yerine getirildiğini, taşınmaz üzerine sözleşme hükümlerine uygun olarak bina inşaatının tamamlandığını ileri sürerek Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince dava konusu 2 99... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 3, 4, 6 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile asli müdahil ... adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Birleştirilen davada davacı ... İnşaat San. ve Tic. Limited Şirketi vekili dava dilekçesinde; davalıların adına kayıtlı dava konusu 2 99... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak müvekkili şirket ile taşınmaz malikleri arasında .... Noterliğinin ... yevmiye numarası ile 03.12.2013 tarihinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, müvekkili Şirketin projesine ve mevzuatına uygun olarak inşaatı bitirdiğini ve arsa üzerinde kat irtifakı kurulduğunu, kurulan kat irtifakına göre oluşan 3, 4, 6 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin sözleşme gereği müvekkili şirkete ait olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerine toprak sahiplerine karşı açılmış olan Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/644 esas sayılı muris muvazaası dosyasında ihtiyati tedbir konulduğunu, taraflarca imzalanan sözleşmenin 11. maddesi gereği müteahhide ait olacak bağımsız bölümlerin tapularının müteahhide devri hususunun düzenlendiğini, buna göre inşaatın tamamlanması durumunda müteahhide ait olacak bağımsız bölümlerin ferağının arsa sahipleri tarafından verilmiş olacağını ancak inşaat, projesine uygun olarak bitirildiği halde söz konusu ferağ işleminin davalılar tarafından çekilen ihtarnameye rağmen verilmediğini ileri sürerek sözleşme gereğince davacıya ait olacak dava konusu taşınmazda davalılar adlarına kayıtlı 3, 4, 6 ve 7 nolu bağımsız bölümlerinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; muris ...'in paylı malik olup taşınmazın tamamına malik olmadığını, davanın yasal dayanağının bulunmadığını, satışın muvazaalı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosyaya sunulan .... Noterliğinde düzenlenen 1 ... yevmiye numaralı ve 01.04.1988 tarihli sözleşmenin eki niteliğinde olan 06.04.1988 tarihli taahhüt senedine göre ortak muris ... ile ... Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen sözleşmede, bu sözleşme ile davacılar murisi ...'e ... Caddesi üzerinde aynı kooperatif tarafından yapılan teslim safhasına gelen F Blok 4. Katta bulunan 25 nolu dairenin ortak muris ... adına davacılar murisi ...'e verileceğinin beyan edildiği, bu sözleşmenin ve taahhüt senedinin incelenmesinde ...'in kendisine verilen bu 25 nolu daireye karşılık herhangi bir ödemede bulunmayacağının belirtildiği, yine alınan tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzere, tanıkların ortak muris ...'in çocukları ile herhangi bir şekilde aralarında olumsuz bir durumun ve anlaşmazlığın olmadığının ve yine ortak murisin davacılar murisi olan ...'in de aralarında olduğu çocuklarına karşı mal paylaşımı konusunda haklarını vermiş olduğunun beyan edildiği, tüm bu hususlar ayrı ayrı değerlendirildiğinde, dava konusu 16 parsel (ifrazdan önce 11 parsel) sayılı taşınmaz sadece davalılar ... ve ... adına tapuda tescil edilmiş ise de ortak muris ...'in, içinde davacılar murisi ...'in de bulunduğu çocukları arasında mal paylaşımı yaparken denkleştirme ilkesine göre hareket ettiği, davacılar murisi ...'den mal kaçırma kastı olmadığı, onu mirastan mahrum etmek gibi bir düşüncesinin bulunmadığı, diğer bir deyişle ortak muris ...'in davacılar murisi ...'e karşı herhangi bir muvazaaya dayalı eyleminin ve işleminin olmadığına dair kanaat oluştuğu gerekçesiyle davacılar tarafından asıl davada muris muvazaasına dayalı olarak açılan ve asıl talep olan tapu iptali ve tescil talebi ile birlikte terditli talep olan tenkis talebinin ayrı ayrı reddine, asıl davada asli müdahil davacı olan ... İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. tarafından asıl dosyanın davacıları ve davalıları hakkında açılan davanın konusuz kalmış olması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına, Birleştirilen dava olan Küçükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/389 E., 2018/484 K. sayılı dosyasında davacı ... İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti tarafından açılan davanın konusuz kalmış olması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karara karşı asıl davada davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada davacıların, dava konusu taşınmazın tarafların murisi ... tarafından oğulları olan davalılar ... ve ...'e muvazaalı olarak mirastan mal kaçırmak amacıyla devredildiği yönündeki iddialarının kanıtlandığı, muris ...'in tüm mirasçılarını kapsar şekilde bir paylaşımda bulunmadığı, bu durumda asıl davada tapu iptal ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği halde İlk Derece Mahkemesince asıl davada muris muvazaasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya uygun görülmediği gerekçesiyle istinaf taleplerinin kabulüne İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisi suretiyle asıl dava yönünden; davacıların tapu iptali ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne, asli müdahale davası yönünden; dava konusuz kaldığından asli müdahale davasına ilişkin karar verilmesine yer olmadığına; Birleştirilen davada davacı şirketin tapu iptali ve tescil talepli davası konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; 1927 doğumlu mirasbırakan ...'in 30.05.2001 tarihinde öldüğü, geriye mirasçı olarak 2006 yılında ölen oğlu ...'in mirasçıları olan davacılar ..., ... ve ... , davalı oğulları ... ve ... ile dava dışı eşi ve kızının kaldığı, çekişme konusu 2 99... parsel sayılı taşınmazın 139/243 payı muris ... adına kayıtlı iken 14.04.1994 tarih ve 3094 yevmiye numaralı satış işlemi ile dava dışı ...'e devredildiği, ...'in, adına kayıtlı 104/243 pay ile tevhit ederek taşınmazı tamamına malik hale geldiği ve daha sonra taşınmazın aynı tarihli ve 3095 yevmiye numaralı satış işlemi ile eşit paylarla davalılar ... ve ...'e temlik ettiği, daha sonra taşınmazın ifrazen 2 99... parsele gittiği, 25.02.2016 tarihinde söz konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulduğu ve oluşan 8 adet bağımsız bölümün davalılar ... ve ... adına kayıtlı hale geldiği, aşamada 3-4-6 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin dava dışı şahıslar adlarına kayıtlı hale geldiği ve davacıların taleplerini 1-2-5 ve 8 nolu bağımsız bölümler yönünden devam ettirdiklerini bildirdikleri anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, uygulamada ve öğretide "muris muvazaası" olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nispi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.
Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., (Borçlar Kanunu'nun (BK) 213.) ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.
Öte yandan, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda mirasbırakanın kastının açık bir şekilde saptanması gerekmektedir. Bu kapsamda, temlikin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığını ispat külfeti 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 190. maddesi ile TMK'nın 6. maddesi gereği davacı tarafa aittir.
Somut olayda; dosya arasına celp edilen ....Noterliğinin 01.04.1988 tarihli ve ... yevmiye numaralı Sözleşme başlıklı belgesi ve onun eki niteliğinde olan 06.04.1988 tarihli (... Yapı Kooperatifi ile muris ... arasında düzenlendiği anlaşılan) taahhüt senedine göre; davacıların murisi ...'e ... Caddesi üzerinde aynı kooperatif tarafından yapılan ve teslim safhasına gelen F Blok 4. Katta bulunan 25 nolu dairenin ortak muris ... adına davacılar murisi ...'e verileceği, ...'in buna karşılık herhangi bir ödemede bulunmayacağı hususlarının düzenlendiği, bu durumda muris ...'in mirasçıları arasında herhangi bir ayrım yapmadığının tanık beyanları ile de ifade edildiği gözetilerek 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında mirasbırakanın mirasçısından mal kaçırma kastıyla hareket ettiği iddiasının HMK’nın 190. ve TMK’nın 6. maddeleri uyarınca davacı tarafça ispatlanabildiğini söyleyebilme olanağının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; dava konusu taşınmazın kök parseli olan 11 parsel sayılı taşınmazın 104/243 payının ara malik ... tarafından dava dışı şahıstan, 139/243 payının ise muristen edinildiği ve tamamına malik hale geldikten sonra ... tarafından davalılara devredildiği gözetilmeksizin, dava dışı şahıstan gelen pay yönünden de kabul kararı verilmesi de doğru değildir.
Hâl böyle olunca, asıl dava yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın kabul edilmesi doğru değildir.
Davalılar ... ve ... vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan nedenden ötürü kabulü ile, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.