arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakka dayalı adi yazılı satış vaadiyle bağımsız bölüm alımında muvazaalı devir iddiasıyla tapu iptali ve tescili talebi üzerine yargıtayın bozma kararı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakka dayalı adi yazılı satış vaadiyle bağımsız bölüm alımında muvazaalı devir iddiasıyla tapu iptali ve tescili talebi üzerine Yargıtayın bozma kararı.

Özet: Bu hukuki evrak, davacının yükleniciden adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle edindiği bağımsız bölümün tapu devri yapılmaması ve arsa sahibinin bu bağımsız bölümü muvazaalı olarak kızının şirketine devretmesi üzerine açtığı tapu iptali ve tescil, olmadığında ödenen bedelin iadesi davasının seyrini anlatmaktadır. İlk derece mahkemesi ve istinaf, adi yazılı sözleşmeyi geçersiz sayarak tapu iptal ve tescil talebini reddetmiş, yalnızca denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tazminata hükmetmişken; Yargıtay, temliken tescilde adi yazılı sözleşmenin yeterli olduğunu ve arsa sahibinin kızına devrinde iyiniyet bulunmadığını belirterek kararı bozmuş, mevcut dosya bozmaya uyularak verilen kararın tekrar temyiz incelemesine alınması aşamasını içermektedir.

6. Hukuk Dairesi 2025/3501 E. , 2026/1278 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/814 E., 2025/178 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekilince duruşmalı, davacı vekili ile davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ...., davalı ... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ..., davalı ... Tic. Ltd. Şti vekili Avukat ... ile davacı ... San. Tic. Ltd. Şti vekili Avukat ...'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ...Ltd. Şti ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılan binadan 1. kat 6 nolu bağımsız bölümün, yüklenici şirket tarafından müvekkiline adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıldığını, müvekkilinin satış bedelini ödemiş olmasına rağmen, bağımsız bölümün tapu devrinin yapılmadığını, davalı arsa sahibi ...'un bağımsız bölümü muvazaalı olarak, kızına ait olan davalı ....Ltd. Şti.'ye devrettiğini ileri sürerek, bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde, müvekkilince yapılan ödemelerin güncel karşılığının davalı ....Ltd. Şti.'den reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin, dava konusu bağımsız bölümün bedelini ödeyerek yüklenici ....Ltd. Şti.'den satın aldığını, davacı ile davalı yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkilerden haberdar olmadığını, davacının muvazaa iddiasının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak tapu devri talep edemeyeceğini, davacı ile yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkilerin arsa sahibi olan müvekkilini ilgilendirmediğini, davalı yüklenicinin tapuya hak kazanması üzerine bağımsız bölümün yüklenicinin bildirdiği kişiye devri için vekalet verdiğini, muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacının gönderilen ihtarnamelere rağmen tapu devrini almaya yönelik vekalet vermediğini, ayrıca ödemesi gereken taksidi ödemediğini, randevu alınmasına rağmen tapu müdürlüğüne gelmediğini, bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 11.05.2023 tarihli kararında davacı ile davalı yüklenici ...Ltd. Şti. arasındaki 27.11.2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu, tarafların geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirini ifaya zorlayamayacağı, ancak aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade etmekle yükümlü oldukları, davacının yüklenici şirkete yaptığı 307.689,89 TL ödemenin denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihi itibariyle karşılığının 730.954,42 TL olduğu gerekçesiyle, tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminat talebinin kabulü ile 730.954,42 TL'nin yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 11.05.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 21.10.2024 tarih ve 2024/1759 Esas, 2024/3590 Karar sayılı kararı ile davanın yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkin olduğu, temliken tescilde sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu, resmi şekilde yapılmasına gerek bulunmadığı, somut olayda, davalı arsa sahibince dava konusu taşınmazın kızına ait olan davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye devredilmiş olması nedeniyle iyiniyetin varlığından söz edilemeyeceği, davalı arsa sahibince, yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ve bu nedenle tapuya hak kazanmadığı da savunulmadığına göre, davacı temlik alanın tapu iptal ve tescil isteminin, temlik sözleşmesinde kararlaştırılan ve ödenmediği sabit olan 340.000,00 TL'yi depo etmesi kaydıyla, kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı davacı yararına bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma kararı gereği çıkarılan depo emri üzerine davacı tarafça ödemenin yapıldığı, davacının tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olduğu, bağımsız bölümün tapusu davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğundan, davalılar ... ve ...Ltd. Şti.'nin davada pasif husumet ehliyetleri bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile bağımsız bölümün davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalılar ... ve ...Ltd. Şti. hakkındaki davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili şirketin dava konusu taşınmazı, bedelini ödeyerek yüklenici ....Ltd. Şti.'den satın aldığını, davacı ile yüklenici şirket arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını, hatta aynı gün yüklenici şirketten başka taşınmazlar da satın aldığını, davacının muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin TMK kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, kazanımının korunması gerektiğini, müvekkili şirketin yetkilisinin babasının arsa sahibi ... olmasının bu durumu değiştirmeyeceğini, dava konusu dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici şirkete düşen dairelerden olduğunu, öte yandan arsa sahibinin, müvekkiline tapuda yapılan satışın doğrudan tarafı olmadığını, yüklenici şirket çalışanlarına verdiği vekaletname ile tapu devirlerinin yapıldığını,

b. Vekalet ücretinin yanlış hesaplandığını, 128.200,00 TL değil, 113.643,16 TL olması gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; arsa sahibi olan müvekkilinin, yüklenicinin hak kazandığı bağımsız bölümleri, yüklenici şirket çalışanlarına vekalet vermek suretiyle tapuda devrettiğini, davacı ile yüklenici arasındaki hukuki ilişkilerden haberdar olmadığını, diğer davalı ...Ltd. Şti.'ye bu bağımsız bölüm dışında toplam 7 adet bağımsız bölüm daha devredildiğini, onlarda bir uyuşmazlık çıkmadığını, müvekkilinin herhangi bir muvazaalı işlemin tarafı olmadığını beyan etmektedir.

...Ltd. Şti. yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş ise de davanın esası kabul edildiğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin haklılık oranına göre takdir edilmesi gerektiğini, iki davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğunu, davalıların dava konusu taşınmazla ilgili işlem yaptıklarını, maddi gerçeğin ortaya çıkarılması için zorunlu olarak taraf gösterildiklerini, danışıklı işlemin tarafı olduklarını, bu nedenle maktu vekalet ücretinin kaldırılması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi isteğine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine imkân bulunmamasına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin ve davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davacı vekilinin ise aşağıda belirtilen bozma nedeni dışındaki sair temyiz itirazının reddine verilmiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Taraf sıfatı bir başka deyişle husumet ehliyeti, kelime anlamı “bir şahıs veya şeyin hâli” olan sıfat (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, s. 977), dava konusu subjektif hak ile taraflar arasındaki ilişkidir (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Baskı, C. 1, s. 1157). Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, "aktif husumeti", davalı sıfatı ise "pasif husumeti" karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise def'î değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsa bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1-d maddesinde açıkça düzenlendiği üzere dava ve taraf ehliyeti dava şartlarındandır. Husumet ya da bir başka deyişle taraf sıfatı dava şartlarından değildir. Dava şartının özelliği tıpkı taraf sıfatı gibi davanın esastan görülüp karara bağlanabilmesi için varlığı ya da yokluğu hâkim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilen ve taraflarca noksanlığı davanın her aşamasında ileri sürülen nitelikte olmasıdır.

Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa, davanın esası hakkında bir karar verilemeyeceğinden, dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir.

Somut olayda, davalı yüklenici ...Ltd. Şti. ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen 28.08.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilen binadan, dava konusu 1. kat 6 nolu bağımsız bölüm, 27.11.2017 tarihli harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yüklenici şirket tarafından davacıya satılmış, bu sözleşme uyarınca davacıya karşı tapu devri yükümlülüğü yerine getirilmeden, kayıt maliki olan davalı arsa sahibinden alınan vekaletname ile diğer bir davalı .... San. Ve Tic. Ltd. Şti.’ye satılarak tapuda devredilmiştir. Dairemiz bozma ilamında da açıklandığı üzere, davacı ile davalı yüklenici şirketi arasındaki sözleşme alacağın temliki niteliğinde olup, davacının bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda kayıt maliki olarak görünen davalı .... San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile birlikte akidi olan davalı yüklenici şirkete husumet yöneltilmesi yerinde olmuştur. Davalı yüklenici şirketin işbu davada pasif husumet ehliyetine sahip olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda, mahkemece davalı yüklenici ...Ltd. Şti. hakkındaki davanın da esastan kabulüne karar verilmesi ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin bunu göre belirlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak davalı yüklenici şirket hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VII. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. ve davalı ... vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddine,

Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

(2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, davacı yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde davacı ve davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.