Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak ortak alanda tescil edilen bağımsız bölümün tapu iptali davasında, görevsizlik ve bozma kararları sonrası yapılan yargılama sonucu verilen hükmün temyiz incelemesi.
Özet: Ortak alanda (apartman hava boşluğu) haksızca oluşturulup tescil edildiği iddia edilen 47 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali talebiyle açılan davada, davacı, bu bölümün ortak yer niteliğinde olduğunu, davalı ise iyi niyetli malik olduğunu, belediye onayı ve yönetim planı ile tescil edildiğini savunmuştur; başlangıçta asliye hukuk mahkemesince kabul edilen dava, temyiz üzerine görevsizlik gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesine devredilmiş, sulh hukuk mahkemesi tapu iptaline karar vermiş, bu karara karşı davacı vekalet ücreti yönünden, davalı ise esasa ilişkin iddialarını yineleyerek temyiz başvurusunda bulunmuştur.
5. Hukuk Dairesi         2025/8583 E.  ,  2026/1203 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/244 Esas, 2024/997 Karar
KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki ortak alanda bulunmasına rağmen tapuya tescilli bağımsız bölümün tapusunun iptali davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonunda, Yargıtay 1. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda; görevsizlik nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi üzerine yapılan yargılama sonunda: Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı ... ve davalı ... vekillerince temyiz edilmekle Yargıtay Hukuk İşleri İnceleme Kurulu tarafından temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilen dosyada; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2 54... parsel sayılı taşınmazda yer alan 24, 27... nolu bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, yönetim planına göre ana taşınmazın ortak yerlerinden olan apartman hava boşluğunda bağımsız bölüm yaratılarak arsa payı ayrıldığını ve 47 numaralı bağımsız bölüm olarak davalı adına haksız olarak tescil edildiğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile mevcut arsa payının paydaşlara payları oranında tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı süresinin dolduğunu, dava konusu 47 numaralı bağımsız bölümü, 24.06.2008 tarihinde ...'dan bağımsız bölüm olarak satın aldığını, ortak alanın bağımsız bölüm haline getirmediğini, bu bağımsız bölümün 14.02.1993 tarihinde ... Belediyesi İmar Müdürlüğünden tasdik edilen proje ile bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini, bu alanın yönetim planında da bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini, davacının diğer tüm kat malikleri ile arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup buna aykırı olarak davacının tek başına dava açmasının hukuken mümkün olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.12.2015 tarihli ve 2013/175 Esas, 2015/588 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.12.2015 tarihli ve 2013/175 Esas, 2015/588 Karar sayılı kararına karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, dava dilekçesi içeriğinden ve iddianın ileri sürülüş biçiminden çekişmenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) uygulanmasından kaynaklandığı, bu durumda 634 sayılı Kanun'un ek 1 inci maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
1.İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.11.2021 tarihli ve 2020/43 Esas, 2012/296 Karar sayılı kararı ile görevsizlik nedeniyle dava dilekçesinin reddine, karar kesinleştiğinde ve süresinde talep hâlinde dosyanın görevli İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
2. İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, havalandırma boşluğuna inşa edilerek yolsuz tescil edilen davalı adına kayıtlı 10/3800 arsa paylı, çay ocağı vasıflı 47 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptaline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... ve davalı ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacısı oldukları huzurdaki uyuşmazlıkta mahkemece davacı lehine karar verilmesine rağmen vekâlet ücreti ve karşı taraf aleyhinde yargılama giderlerine hükmedilmediğini, bu husus yönünden kararın bozulması gerektiğini ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; zamanaşımı süresinin dolduğunu, dava konusu 47 numaralı bağımsız bölümü, 24.06.2008 tarihinde ...'dan bağımsız bölüm olarak satın aldığını, iyi niyetli olduğunu, dava konusu 47 nolu bağımsız bölümün 14.02.1993 tarihinde ... Belediyesi İmar Müdürlüğünden tasdik edilen proje ile bağımsız bölüm haline geldiğini ve bu alanın yönetim planında da bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini, tasdikli proje anılan tarihte taşınmaza malik olanların iradesi ile yapıldığını, sonradan malik olan bir kişinin ilk malikin iradesi hilafına hareket etmesine olanak bulunmadığını, dava konusu 47 nolu bağımsız bölümün ortak alanda bulunmadığını, mahkemece taşınmazın 1993 tarihindeki mülkiyet sahiplerinin iradesi ile bağımsız bölüm haline gelmesi hususunun dikkate alınmadığını, 1993 yıllında belediyeye sunulan projede ve yönetim planında dava konusu yerin bağımsız bölüm olarak yer aldığını, Plan ve projede tasdiklenmiş bir bağımsız bölümün iptalini talep edilmesinin mümkün olmadığını, kabul anlamına gelmemek şart ve koşulu ile yolsuz tescil olması davacıya satılan ve mülkiyetine intikal eden payın tapuda iptalini gerektirmediğini, yolsuz tescilde eski hale getirilme ancak talep edilebileceği gerekçesiyle kararın bozulması gerektiğini ileri sürmüştür.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dosya kapsamında yapılan incelemede; dosya içerisinde bulunan bilirkişi raporunda dava konusu çay ocağı vasıflı taşınmazın mimari projesine göre uygun olduğu, ancak dava konusu çay ocağının üzerinde bulunan alanın ortak alan olan havalandırma boşluğu olduğu ve bu nedenle mimari projenin usulsüz çizilerek iskanın alındığı ve tapu kaydının oluştuğu tespit edilmiştir.
3. Ana taşınmazın tek maliki tarafından yaptırılan inşaat projesinde belediye onayı öncesinde yapılan tashih ile proje belediye tarafından bu hali ile onanmış ve kat irtifakı/kat mülkiyeti bu projeye göre kurulmuş ise bu tashihler yönünden ana taşınmazın maliki yerine geçilerek bir kısım alanların ortak alan olduğuna karar verilemez. Ancak ana taşınmazın maliki dahi belediyeden onaylı mimari projede açıkça ortak alan olduğu belirtilen ve belli olan alanları, tadilat projesi hazırlayıp belediyeden onaylatmadan, asıl projeye göre bağımsız bölüm olarak tescil ettiremez. Tapu müdürlüğünden gelen proje ile belediyeden gelen proje arasında farklılık bulunması halinde, kat irtifakı/kat mülkiyeti kuruluşuna esas projenin mevcut arsa sahiplerinin muvafakatı ve belediyece onaylı tadilat projesi olup olmadığının incelenmesi, bu şartları taşımadığının anlaşılması halinde belediyedeki projenin geçerli olduğunun kabulü gerekir.
4. Ana taşınmazın tapu kayıtları, kat irtifakı/kat mülkiyeti kuruluşuna ilişkin bütün bilgi, belge ve projeler ile belediye başkanlığından anataşınmaza ait asıl ve varsa tadilat projeleri, inşaat ruhsatı ve ilgili bilgi ve belgeler dosya içerisine alınarak, mimar ve inşaat bilirkişilerinden oluşacak bilirkişi heyeti ile tapu müdürlüğündeki proje ile belediyedeki projenin mahallinde uygulanmak suretiyle açıklanan hususlar yönünden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, denetime ve hüküm kurmaya elverişsiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
5. 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan ve konusu doğrudan para alacağı olmayan davalar maktu harç ve maktu vekâlet ücretine tabi olduğu gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Davacı ... ve davalı ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,
02.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.