Devre mülk sözleşmesinin geçersizliği halinde ödenen bedelin iadesinde denkleştirici adalet ilkesi kapsamında kullanım bedeli mahsubuna ilişkin yargısal içtihat uyuşmazlığının giderilmesi.
Özet: Devre mülk sözleşmelerinin feshi ve geçersizliği durumunda, tüketicilere iade edilecek bedelden kullanım giderlerinin mahsup edilip edilemeyeceği hususunda Bölge Adliye Mahkemeleri arasında çıkan içtihat uyuşmazlığının giderilmesi talep edilmiştir; davalı şirket, tüketicilerin kullanım bedellerinin düşülmemesinin sebepsiz zenginleşme teşkil edeceğini savunurken, bazı Bölge Adliye Mahkemeleri ise özellikle tapu devri edimini yerine getirmeyen davalının mahsup talebinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi gerektiğini belirtmektedir.
3. Hukuk Dairesi         2026/2592 E.  ,  2026/2758 K.
"İçtihat Metni"

I. BAŞVURU
Davalı ... Termal Turizm A.Ş. vekili Avukat ... tarafından, müvekkili şirkete karşı bir kısım tüketiciler tarafından devre mülk sözleşmesinin feshi ve iptali ile bu sözleşme kapsamında ödenen tutarın denkleştirici adalet ilkesi kapsamında iadesi için davalar açıldığını, bu davalarda tüketicilerin iptal istenilinceye kadar yapmış oldukları kullanım giderlerinin düşülmesi gerektiği ileri sürülmekte ise de bu taleplerin kabul görmediğini, ancak bu konuda mahsup taleplerinin kabul edildiği Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının olduğunu, tüketicilerin kullanım bedellerinin düşülmemesinin sebepsiz zenginleşme teşkil edeceğini belirtilerek, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 2025/372 E., 2025/429 K. ve 2025/872 E., 2025/933 K sayılı kararı ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 2023/517 E., 20223/876 K. ve 2023/2296 E., 2024/484 K. sayılı kararları arasında çıkan uyuşmazlığın giderilmesi için ilgili Yargıtay Hukuk Dairesi nezdinde gerekli başvurunun yapılmak suretiyle uyuşmazlığın giderilmesini teminen anılan Daireler tarafından verilen kesin nitelikteki kararlar bakımından 5235 sayılı Kanunun 35/3. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 12.03.2025 tarihli ve 2025/372 E., 2025/429 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili tarafından davalı şirket ile akdedilen 08.08.2015 tarihli ve SA ... numaralı, 21.04.2013 tarihli ve SA ... numaralı devre mülk satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davalının tapu devrini gerçekleştirmediği, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu belirtilerek, devre mülk satış vaadi sözleşmesinin feshi ve iptali ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakkının saklı kalması kaydıyla, şimdilik 104.500,00 TL bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince günümüz koşullarına uyarlanarak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında güncel yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talepli açılan davada davalının davacının kullanımına ilişkin mahsup talebinin bulunduğu ve Sakarya Tüketici Mahkemesinin 16.09.2024 tarihli ve 2024/453 E., 2025/24 K. sayılı ilamıyla; davalı şirketin esasında üzerine düşen tapu devri edimini yerine getirmediği için geçersiz hale gelen sözleşmede davacının tesisten yararlanması sonucuna bağlı olarak denkleştirilecek bedelden kullanım bedelinin de (denkleştirilmesi suretiyle) davacıya ödenecek bedelden düşülmesi talebinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile; 08.08.2015 tarihli ve SA ... numaralı, devre mülk satış vaadi sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti ile davacı tarafından davalıya ödenen toplam 215.504,22 TL'nin 104.500,00 TL'sinin dava tarihinden, 111.004,22 TL'sinin değer artırım tarihi itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen kararının davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince; davalı şirketin esasında üzerine düşen tapu devri edimini yerine getirmediği için davacının tesisten yararlanması sonucuna bağlı olarak denkleştirilecek bedelden kullanım bedeline ilişkin mahsup talebi yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair kesin olarak karar verilmiştir.
B. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 04.06.2025 tarihli ve 2025/872 E., 2025/933 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili tarafından davalı şirket ile akdedilen 28.12.2011 tarihli ve SA ... numaralı devre mülk satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davalının tapu devrini gerçekleştirmediği, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu belirtilerek devre mülk satış vaadi sözleşmesinin feshi ve iptali ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakkının saklı kalması kaydıyla, şimdilik 104.100,00 TL bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince günümüz koşullarına uyarlanarak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında güncel yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talepli açılan davada davalının davacının kullanımına ilişkin mahsup talebinin bulunduğu ve Sakarya Tüketici Mahkemesinin 17.04.2025 tarihli ve 2024/592 E., 2025/215 K. sayılı ilamıyla; davalı şirketin esasında üzerine düşen tapu devri edimini yerine getirmediği için geçersiz hale gelen sözleşmede davacının tesisten yararlanması sonucuna bağlı olarak denkleştirilecek bedelden kullanım bedelinin de (denkleştirilmesi suretiyle) davacıya ödenecek bedelden düşülmesi talebinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne; 28.12.2011 tarihli ve SA ... numaralı, devre mülk satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile davacı tarafından davalıya ödenen toplam 149.885,28 TL'nin 104.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 45.885,28 TL'sinin değer artırım tarihi itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen kararının davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince; davalı şirketin esasında üzerine düşen tapu devri edimini yerine getirmediği için davacının tesisten yararlanması sonucuna bağlı olarak denkleştirilecek bedelden kullanım bedeline ilişkin mahsup talebi yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair kesin olarak karar verilmiştir.
C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 06.04.2023 tarihli ve 2023/517 E., 2023/876 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili tarafından davalı ile 22.10.2016 tarihli ve ... numaralı devre mülk sözleşmesi imzaladığını, 03.01.2020 tarihli ve 0155 yevmiye numaralı Ankara 51. Noterliğinden gönderdiği ihtarname ile bedel iadesi istediğini, olumlu cevap alamadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek, ödenen 22.000,00 TL ile mahrum kalınan kira gelirleri ve noter masraflarının iadesi talepli açılan davada davalının davacının kullanımına ilişkin mahsup talebinin bulunduğu ve Ankara 6. Tüketici Mahkemesinin 22.06.2021 tarihli ve 2020/48 E., 2021/376 K. sayılı ilamıyla; sözleşmenin tüm bedellerinin ödendiği ve davacı tarafından yapılan konaklama bedelleri mahsup edilmesi gerektiği, noter masraflarının yargılama gideri olarak değerlendirileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 15.850,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine, dair verilen kararının davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince; avalının yasal süre içerisinde konaklama bedellerinin mahsubunu talep ettiği, sözleşmeye konu tesisten faydalanan davacıdan konaklama bedellerinin tahsil edilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, mahsuba konu konaklama belgelerine yönelik açık bir imza inkarı bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair kesin olarak karar verilmiştir.
D. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 06.03.2024 tarihli ve 2023/2296 E., 2024/484 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili tarafından davalı şirket ile devre mülk satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davalının tapu devrini gerçekleştirmediği, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu belirtilerek, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve iptalini, davalıya yapılmış olan toplam 30.250,00 TL ödemenin ve ödenen tüm aidat giderlerinin davalıdan tahsili talepli açılan davada davalının davacının kullanımına ilişkin mahsup talebinin bulunduğu ve Ankara 11. Tüketici Mahkemesinin 05.07.2023 tarihli ve 2022/312 E., 2023/398 K. sayılı ilamıyla; davacının, sözleşmeye konu tesiste, kendisine vaad edilen bağımsız bölümde değil başkalarına ait
bağımsız bölümlerde konaklama yaptırıldığı taraflar arasında ihtilafsız olup, konaklamaya ilişkin bedelin, davalının süresinde mahsup def'inde bulunduğu gözetilmek sureti ile mahsup edilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında imzalanan 21.07.2012, 26.07.2012, 31.05.2014, 21.08.2016, 28.02.2019 tarihli ... nolu ve ek sözleşmelerinin tarihli devre mülk satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduklarının tespitine, geçersiz sözleşmeler nedeniyle ödenen 19.052,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen kararının davacı vekili ve davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince; taraflar arasında mevcut devre mülk satış sözleşmesi, tapulu taşınmazın haricen satışına ilişkin olmakla resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, tarafların geçersiz sözleşme kapsamında verdiklerini talep edebilecekleri, bu kapsamda olmak üzere davacının sözleşme gereğince ödediği satış bedeli ile geçersiz sözleşme kapsamında ödediği aidatların iadesini talep edebileceği, bu bedelden, davacının, sözleşmeye konu tesiste yaptığı taraflar arasında ihtilafsız olan konaklamalara ilişkin bedelin, davalının süresinde mahsup def'inde bulunduğu gözetilmek sureti ile mahsup edilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kesinlik sınırı nedeniyle reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair kesin olarak karar verilmiştir.
III. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 21.11.2025 tarihli ve 2025/4 E. sayılı kararı ile; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 2023/517-876 E.K., 2023/2296-2024/484 E.K. sayılı kesinleşen ilamları ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 2025/372-4 29... /872-933 E.K. sayılı kesinleşen ilamlarının devremülk sözleşmelerinin feshi nedeniyle davacı tarafa denkleştirici adalete göre ödediği bedelin iadesine ilişkin kararlarda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin devre mülkün kullanımından kaynaklanan konaklama bedelinin düşüldüğü, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin kararlarında ise kullanım bedelinin düşülmesi yönünde taleplerin reddedildiği, her iki BAM Dairesi arasında kullanım bedelinin düşülüp düşülmeyeceği konusunda uyuşmazlık olduğu tespit edilerek kesin nitelikte olan Bölge Adliye Mahkemesi kararları arasında bir uyuşmazlık bulunduğu ve uyuşmazlığın Sakarya 5. Hukuk Dairesinin haricen geçersiz satış nedeniyle sözleşmenin feshi ödenenin denkleştirici adalet gereği davacı tarafa iadesi ve bedelden yararlanmanın düşülmemesi yönündeki karar bağlayıcı olan içtihadı birleştirme kararına uygun olduğundan uyuşmazlığın Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi uygulaması doğrultusunda giderilmesi görüşü ile somut başvuru dosyasının Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verilmiştir.
IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Uyuşmazlık, tapu devri yapılmaması nedeniyle geçersiz olan devre mülk sözleşmesinin iptali ve feshi halinde davacı tüketicinin konaklama bedelinin ödenen bedelden mahsup edilip edilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Bölge Adliye Mahkemelerinin benzer olaylarda kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi isteminin hukuki dayanağı, 5235 sayılı Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanunun 35. maddesinde yer alan düzenlemedir.
Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.06.2010 tarihli ve 2009/13556 E. ve 2010/7587 K. sayılı kararında "... Taraflar arasında düzenlenen 30.12.1992 tarihli taşınmaz satışına ilişkin harici satış, M.K.’nın 634., B.K.’nın 213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler. 10.7.1940 tarihli ve 2/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Mahkemece, bağlayıcı nitelik taşıyan Tevhidi İçtihat kararına rağmen, satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerden davacının elde ettiği kira gelirinin indirilmesi suretiyle her iki konuttan elde edilen kira gelirinin talep edilebilecek alacak miktarından çok fazla olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir..." belirtilmiştir.
Yine 1939/2 E.-1940/77 K.sayılı ve 10.07.1940 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da "Haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmazın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir." şeklinde açıklamaya yer verilmiştir.
Uyuşmazlığın giderilmesine konu dava dosyalarının incelenmesinde; sözleşmelerin devre mülk satışına yönelik olduğu, bu nitelikteki sözleşmelerin tapuda resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi halde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme sebebiyle iki taraf aldıklarını iade sorumluluğu altında olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin talep edebileceği, ancak geçersiz sözleşme kullanımları bedelinin ise 1939/2 E.-1940/77 K.sayılı ve 10.07.1940 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararın doğrultusunda iade bedelinden mahsup edilemeyeceği anlaşılmaktadır.
Açıklanan sebeplerle uyuşmazlığın Sakarya Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin kararlarının gerekçesi açısından genel hatları ile Dairemiz emsal kararlarına da uygun olduğu anlaşıldığından uyuşmazlığın yukarıda ayrıntılı şekilde açıklanan doğrultuda giderilmesi gerektiğine karar verilmiştir.
V. KARAR
1. Devre mülk sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle feshi ile ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince iadesi talepli açılan davalarda tesisin kullanım bedellerinin mahsup edilemeyeceği, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama UYUŞMAZLIĞININ BU ŞEKİLDE GİDERİLMESİNE,
2. Dosyanın Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,
3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin Hukuk Dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,
04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.