arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu iptali davasında ticaret mahkemesinin görevsizlik kararının istinaf incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu iptali davasında ticaret mahkemesinin görevsizlik kararının istinaf incelemesi.

Özet: Davacılar tarafından, arsa sahibi ve müteahhit ile yapılan sözleşmeler çerçevesinde bedeli ödenen dükkan vasıflı taşınmazın tapu iptali ve kendi adlarına tescili, mümkün olmaması halinde ödenen bedel veya güncel değerinin tahsili talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi davacıların gerçek kişi olup tacir sıfatı taşımaması ve uyuşmazlığın mutlak veya nispi ticari dava niteliğinde olmaması nedeniyle görevsizlik kararı vererek davanın usulden reddine hükmetmiş, görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğuna karar vermiştir.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

7. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2026/1197

KARAR NO : 2026/1647

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 12/03/2026

NUMARASI : 2025/28 Esas, 2026/252 Karar

DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil

KARAR TARİHİ: 14/05/2026

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davalı arsa sahibi ... A.Ş., diğer davalı Müteahhit ... Adi Ortaklığı ile İstanbul, Tuzla Merkez/Bozalanı Tavşantepe/...Parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde Kartal 4. Noterliği'nce tanzim olunan ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, davacıların davalı ... Adi Ortaklığı ile 27.03.2020 tarihinde Kartal 10.Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladıklarını, işbu sözleşme kapsamında müvekkilinin iskanlı, kat irtifakı kurulu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, İstasyon Mahallesinde kain 0 Ada, ... numaralı parseldeki ...bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 70,51 metrekare, brüt 79,39 metrekarelik taşınmazı KDV Dahil toplam 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, satış bedelinin ödendiğini belirterek İstanbul İli, Tuzla İlçesi, İstasyon Mahallesi, 0 Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''A 08" no’lu bağımsız bölümün davalı Arsa Sahibi adına kayıtlı iken işbu tapu kaydının iptal edilerek müvekkillerİ adına 1/2 payları oranında tescilini, bu uğurda dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydındaki davalı Bankalar nezdinde olan ipotek vs. tüm kayıt ve şerhlerden mürekkep takyidatın terkininE, Aksi halde HMK'nın 111. Maddesi uyarınca terdiden, satış bedeli davalı Arsa Sahibi ... A.Ş. lehine T. ...A.Ş'nin ilgili hesabına yatırıldığından satış bedeli için ödenen 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) karşılığı olarak davalı ... A.Ş.'nin aynı tutardaki taşınır ve taşınmaz mallarıyla üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarına ihtiyati haciz konulmasına, fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkı saklı kalmak kaydıyla dava konusu bağımsız bölümün yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası karar tarihine en yakın değeri belirlenerek işbu bedelin ticari avans faiziyle birlikte davalı ... A.Ş, davalı ... Adi Ortaklığı, davalı ... A.Ş ve davalı ...A.Ş.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline, işbu talep de kabul görmez ise fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkı saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin ödediği KDV dahil 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) toplam taksit bedelinin her bir ödeme gününden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalı ... A.Ş., davalı ... Adi Ortaklığı, davalı ... A.Ş ve davalı ...A.Ş.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Adi Ortaklığı Ticâri İşletmesi, .... A.Ş. ve .... A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkilleri, yargılama giderlerinden sorumlu / yükümlü tutulmayarak davacının haklı davasının, "tapu iptâli ve tescil" istemi yönüyle, kabûlüne; tüm yargılama harç, gider ve vekâlet ücretinin ise, diğer davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Davalı ...A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın husumetten ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... TİC. A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :

İstanbul Anadolu 4.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2025/28 E, 2026/252 K sayılı kararı ile,

".."eldeki davada davacılar gerçek kişi olup davacılar ile davalı yükleniciler arasında dava konusu dükkan niteliğindeki taşınmaza ilişkin düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir. Davacılar gerçek kişi olup tacir sıfatı bulunmamaktadır. Taşınmazın dükkan niteliğinde olması da davanın mutlak veya nispi ticari dava olmasını gerektirmez. Bu nedenlerle eldeki dava mutlak ve nispi ticari dava olarak nitelendirilemeyeceği, TTK hükümlerinin veya özel kanun hükümlerinin uygulanmasını gerektirir ticari bir uyuşmazlıktan söz edilemeyeceği, uyuşmazlığın çözümünün genel mahkemelerin görev kapsamında kaldığı asliye ticaret mahkemelerinin görevli olmadığı anlaşılmaktadır (İstanbul BAM 7. Hukuk Dairesi'nin 12/10/2023 tarih 2023/2776 Esas - 2023/2298 Karar sayılı kararı). Davaya bakmakta görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmakla mahkememizin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur. " şeklindeki gerekçe ile,

1-Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114 (1) c) ve 115 (2) maddeleri gereğince görev dava şartı noksanlığından DAVANIN USULDEN REDDİNE,

2-HMK'nin 20. Maddesi uyarınca MAHKEMEMİZİN GÖREVSİZLİĞİNE, görevli Mahkemenin ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ OLDUĞUNA, HMK'nun 20. Maddesindeki yasal şartlar yerine getirildiğinde dosyanın görevli İstanbul Anadolu Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi Tevzi Bürosuna GÖNDERİLMESİNE karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, mahkemece, müvekkillerinin tacir olup olmadığı hususunda hiçbir araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile görevsizlik kararı verildiğini, görevsizlik kararı verilirken müvekkillerinin vergi açılışlarına dair Tuzla Vergi Dairesi'ne herhangi bir müzekkere yazılmadığını ve gerekli tahkikat yürütülmeksizin dosya üzerinden görevsizlik kararı verildiğini, oysa ki böyle bir araştırma yapıldığında, müvekkillerinin vergi açılışının bulunduğu ve tacir sıfatını haiz olduklarının tereddütsüz bir şekilde ortaya çıkacağını, müvekkillerin halihazırda ... marka araçların onarım servisliğini yaptığını, dava konusu olan bağımsız bölümün de sırf bu ticari faaliyetleri yürütmek amacıyla satın alındığını, nitekim dosya kapsamında yer alan bilirkişi raporundaki keşif anına ilişkin görseller incelendiğinde de, taşınmazın müvekkilleri tarafından fiili olarak ticari faaliyetleri için kullanıldığı hususunun açıkça anlaşıldığını, müvekkillerinin yürüttüğü faaliyetin boyutu ve dava konusu taşınmazın ticari maksatla kullanılıyor olması karşısında, müvekkillerinin tacir sıfatını taşıdığının sabit olduğunu ve bu uyuşmazlığın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde rayiç değerin tahsili, aksi halde ödenen bedelin faizi ile tahsili istemine ilişkindir.

Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınması gerekir.

6102 Sayılı TTK’nın 12.maddesine "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla hakla bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de " İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması, TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda'ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.

Somut olayda; yukarıda ifade edilen yasa hükümleri ve açıklamalar da dikkate alınmak suretiyle davaya konu edilen uyuşmazlık yönünden hangi mahkemenin görevli olduğuna ilişkin araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, görev hususunda kapsamlı bir araştırma ve değerlendirme yapılmaksızın, doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'ne görevsizlik karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a-3 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kesin olarak kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış olup açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/3. maddesi gereğince KABULÜNE,

2-İstanbul Anadolu 4.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12/03/2026 tarih, 2025/28 Esas, 2026/252 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Davacılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davacılara iadesine,

5-Davacılar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,

6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 14/05/2026