türk medeni kanunu 734. maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı davada, payın rayiç bedeli tespiti ve bedelin nemalandırılmasına dair temyiz incelemesi.

Türk Medeni Kanunu 734. maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı davada, payın rayiç bedeli tespiti ve bedelin nemalandırılmasına dair temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, bir paydaşın ön alım hakkını kullanarak hisseli bir taşınmazın diğer yarısını edinme talebine ilişkindir; davacı, payın devir bedelinin muvazaalı şekilde yüksek gösterildiğini iddia ederek daha düşük bir bedel teklif etse de, ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri muvazaa iddiasını reddederek ön alım hakkını, taşınmazın satış bedeli üzerine nemalandırılmış masraflarla birlikte kabul etmiştir. Davalı ise temyiz başvurusunda, nemalandırmanın başlangıç tarihinin hatalı olmasını, aradan geçen süre zarfında taşınmaz değerindeki fahiş artışı, davacının kötü niyetini ve harç ile vekalet ücreti hesaplamalarındaki yanlışlıkları ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiş olup, dosya TMKnın payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören yeni hükmü ışığında değerlendirilmektedir.

7. Hukuk Dairesi 2025/3577 E. , 2026/1097 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/538 E., 2025/1149 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim (Yenihisar) 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/217 E., 2025/7 K.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; .. ili, ... ilçesi, ... Mevkii, 5 72... parsel sayılı taşınmazdaki 4 numaralı bağımsız bölümün 1/2 hissesinin müvekkili adına kayıtlı olduğunu, kalan 1/2 hisse ..... adına kayıtlı iken 12.07.2017 tarihinde 200.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını ve bu devir işleminden müvekkilinin haberi olmadığını iddia ederek ön alım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı olan payın tapu kaydının iptali ile 200.000,00 TL bedel, tapu harç ve masrafları karşılığında müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, dava dilekçesini 11.09.2017 havale tarihinde ıslah ederek dava konusu hissenin önce ........ isimli kişiye 70.000,00 TL bedelle devredildiğini, kısa süre içerisinde davalıya devredilirken müvekkilinin ön alım hakkını bertaraf etmek için bu kez 200.000,00 TL bedelle devrinin muvazaalı olarak yapıldığını, 70.000,00 TL'yi depo etmeye hazır olduklarını belirtmişlerdir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; devir işlemlerinde muvazaanın söz konusu olmadığını, öncelikle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, olmadığı takdirde taşınmaz hissesinin satım bedeli olan 200.000,00 TL ile tapu harç ve masraflarının depo edilmesi şartı ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilebileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 12.07.2017 tarihli satış akdinde dava konusu hissenin davalı ...'a 200.000,00 TL bedel ile satıldığı, satışın davacıya bildirilmediği, davacının yasal ön alım hakkının olduğu, dava tarihinin 27.07.2017 tarihi olup işbu davanın yasal ön alım süresi içinde açıldığı, davacı taraf bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ise de keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu, toplanan deliller ve görgüye dayalı olmayan tanık beyanları ile bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı anlaşıldığından davanın kabulüne, dava konusu taşınmazda davalıya ait 1/2 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ödenen harç miktarı ve satış bedeli toplamı olan 203.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 15.02.2018'den başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değerin bilirkişiye hesaplattırılarak 623.724,55 TL olarak depo edilen bedelin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya kapsamına ve toplanan delillere göre mevcut delillerin takdirinde ve hükmün dayandığı gerekçede bir isabetsizlik bulunmadığından davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ön inceleme tarihinden itibaren nemalandırma hesabı yapıldığını, dava tarihi ile ön inceleme tarihi arasındaki 9 aylık süre boyunca ön alım bedelinin nemalandırılmamasının hatalı olduğunu, satım tarihi 2017 yılı olup depo edilmesine karar verilen tarihin 2024 yılı olması nedeniyle aradan geçen 7 yıllık süre içerisinde taşınmazın değerinde fahiş oranda artış meydana geldiğini, davacı yanın kötüniyetinin Mahkemece değerlendirilmediğini, Mahkemece harcın nemalandırılmış ön alım bedeli toplamı üzerinden belirlendiğini, oysa satış bedeli üzerinden belirlenmesi gerektiğini, davacı yan ıslah dilekçesi ile bedelde muvazaa iddiasında bulunduğundan ileri sürülen bedel ile kabul edilen bedel arasındaki fark üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin de kabul ve ret oranı esas alınarak belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından;

Ön alım hakkına konu payın 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Ön alım bedeli, kural olarak dava konusu payın resmi satış sözleşmesinde gösterilen bedel ile davalı tarafın satın alırken ödediği tapu harç ve masraflarından oluşmaktadır.

Davacı taraf resmi satış sözleşmesinde gösterilen bedelin yüksek olduğunu ileri sürmüş ise de davalı tarafın sözleşmede gösterilen 200.000,00 TL bedelin gerçek bedel olduğunu kabul etmiş ve Mahkemece de davacının bedelde muvazaa iddiası kabul edilmeyerek resmi sözleşmedeki bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı tarafın, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hesaplanmasına yönelik temyiz itirazları kabul edilerek hükmün sadece bu yönden bozulması gerekirken, yargılama aşamasında satış bedeline itiraz etmediği halde taleple bağlılık ilkelerine aykırı olacak şekilde ön alım bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik Sayın Çoğunluğun kararına katılamıyorum.