Yapsatçıdan sözlü anlaşma ile satılan ve bedeli ödenen dairenin, tapu devrinin sağlanması amacıyla açılan tapu iptali tescil davasında istinafın red kararına temyiz başvurusu.
Özet: Müteahhit davacılar, başlangıçta farklı bir daire için yazılı sözleşme yapılan alıcının, daha sonra eşi adına sözlü anlaşma ile başka bir daireyi satın alma konusunda anlaştığını, daire bedelinin tam olarak ödenmesine rağmen alıcının tapu devrini tamamlamaması üzerine, kendi adlarına kayıtlı taşınmazın alıcı adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi, davalının cevap vermemesi ve taşınmazın zilyetliğinin tespit edilememesi nedeniyle sözlü anlaşmanın ispatlanamadığını belirterek davayı reddetmiş, davacılar ise tapu devrinin tamamlandığına, ödemenin yapıldığına, taşınmazın kullanıldığına ve yargılama sırasında somut delillerin değerlendirilmediğine dair argümanlarla kararların bozulmasını istemiştir.
7. Hukuk Dairesi         2025/3422 E.  ,  2026/938 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1792 E., 2025/235 K..
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2022/196 E., 2023/457 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin ... ... Mah., ... Sk., ..., Bursa adresinde bulunan ... Plus sitesinin müteahhiti olup, ihbar olunan ... ile müvekkilleri arasında 07.10.2016 tarihinde yapılan adi yazılı sözleşme ile .... ... Evlerinde F Blok, Zemin kat 4 No.lu meskenin 645.000,00 TL'ye satılmasının kararlaştırıldığını, ancak ...'un 25.07.2018 tarihinde 4 No.lu daireyi almaktan vazgeçerek, F Blok 3 No.lu daireyi eşinin adına satın almak istemesi üzerine daha yüksek bedel ile satılması yönünde tarafların sözlü olarak anlaştığını, davalı ve ...'dan 875.000,00 TL tahsil edildiğini, davalı yanın belirlenen satış bedelini davacı firmaya ödemesine ve kendilerine gönderilen ihtarnamelere rağmen taşınmazın devri için davacı firma ile iletişime hiçbir zaman geçmediğini ileri sürerek davaya konu F Blok, 3 No.lu dairenin davacılar adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı cevap dilekçesi sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının sözlü sözleşme iddiasının davalının cevap dilekçesi sunmaması karşısında inkar edildiğinin kabul edilmesi gerektiği, ayrıca yapılan keşifte, keşif adresinin boş olması nedeni ile davalının taşınmazın zilyedi de olmadığı anlaşıldığından ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık olmadığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın ... ve ...'a teslim edildiğini ve hâlen onların kullanımında olduğunu, ... tarafından yapılan son ödemeden sonra taşınmaz satışına ilişkin faturanın ... adına düzenlendiğini, faturaya hiçbir zaman itiraz edilmediğini, 26.07.2018 tarihli dekont incelendiğinde havaleyi gönderenin "..." ve açıklamada "... .... Plus F3 daire bedeli" yazdığını, dilekçe ekindeki haber kaynağından da görüleceği üzere ... ve ...'un davaya konu taşınmazda ikamet ettiklerini, dosya arasında bulunan ... 10. Noterliğinin 12.11.20 19... yevmiye numaralı ihtarnamesinden anlaşılacağı üzere ...'un adresinin davaya konu taşınmaz olduğunu, tapu kayıtlarından elde edinilen bilgiye göre ... 4. Sulh Ceza Hakimliğinin 05.01.2023 tarihli 2023/173 D. İş sayılı kararı ile dava konusu taşınmaz hakkında el koyma kararı verildiğini, dosya incelendiğinde davalı ile ihbar olunan hakkında düzenlenmiş bir karar olduğunu, el koyma kararına dayanak oluşturan soruşturma dosyası ve ilgili dosyalar incelendiğinde davalı ile ihbar olunanların ikrarda bulunduklarının tespit edilebileceğini, dosyaya sunulan yazılı ve somut delillerinin değerlendirilmediğini, mahkemece belirlenen taşınmaz değerinin fahiş olduğunu, taraflar arasında anlaşılan ve faturalandırılan tutarın esas alınması gerektiğini, davalı ve ihbar olunanın isticvap edilmeden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yapsatçıdan sözlü anlaşma ile alınan taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacıların adi ortaklık kurarak kendilerine ait taşınmaz üzerinde yaptıkları ... .... Evleri isimli sitede bulunan F Blok, 4 No.lu bağımsız bölümü 07.10.2016 tarihinde düzenlenmiş olan adi yazılı sözleşme ile ...'a sattıkları, ...'un 25.07.2018 tarihinde 4 No.lu daireyi almaktan vazgeçerek, F Blok 3 No.lu daireyi eşinin adına satın almak istediğini bildirdiği, sözlü olarak 3 No.lu dairenin ...'un eşi ...'a satılması konusunda anlaştıkları, davalı ve eşi tarafından dairenin bedelinin tamamının ödendiği ancak gönderilen ihtarnamelere rağmen davalının taşınmazı üzerine almadığı iddia edilerek dava konusu 3 No.lu bağımsız bölümün kendileri adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tescilini talep etmişlerdir.
Sözleşme akitlerinden herhangi biri, sözleşmede kararlaştırılan edimini ifa ettiği iddiasıyla tapu iptali tescil isteminde bulunabilir. Hukuk düzenimizde bunu engelleyen yasal bir düzenleme de bulunmamaktadır.
İlk Derece Mahkemesince sözleşmenin varlığı ispat edilemediği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da bu gerekçe benimsenmişse de, dosyaya sunulan 26.07.2018 tarihli "... .... Plus F3 daire bedeli" yazılı havale dekontu 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 202. maddesi uyarınca delil başlangıcı niteliğinde olduğundan artık sözleşmenin varlığı tanık dahil her türlü delille ispat edilebileceği için Mahkemece, davacılar tarafından bildirilmiş olan tanığın dinlenilmesine, ... İl Emniyet Müdürlüğünün dosyaya gönderdiği 29.12.2022 tarihli yazısı ile dava konusu taşınmazın kime ait olduğuna dair ikrarın bulunduğu bildirilen Bursa Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/16926 soruşturma sayılı dosyasının ve uyuşmazlığa konu taşınmazın güncel tapu kaydında yer alan 09.01.2023 tarihli Bursa 4. Sulh Ceza Hakimliğinin 05.01.2023 tarih, 2023/173 D. İş sayılı el koyma kararına dair dosyanın da getirtilerek sözleşmenin varlığının tespit edilmesine, tüm deliller kapsamında sözleşmenin varlığının tespit edilmiş olması hâlinde, davalı ve ihbar olunan tarafından bedelinin ödendiği davacı tarafça kabul edildiğinden, taşınmazın davacılar adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hüküm bozulmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.