Kat maliklerinin ana taşınmazdaki projeye aykırı mimari değişikliklerin eski hale getirilmesi davasında, Yargıtayın eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu gerekçesiyle verdiği bozma kararları.
Özet: Davalıların ana taşınmazın mimari projesine aykırı, dışarıdan görülebilecek tadilatlar yaptıkları iddiasıyla açılan eski hale getirme davasında, yerel mahkemenin kısmen kabul kararı, Yargıtay tarafından iki kez eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu gerekçesiyle bozulmuştur; bozma kararlarında, tadilatların ortak alanlarda mı yoksa bağımsız bölümlerde mi yapıldığı, bağımsız bölümlerde ise yapının statiğine zarar verip vermediği, kat maliklerinin oybirliği veya kanunun öngördüğü çoğunluk rızasının bulunup bulunmadığı hususlarının onaylı projeler ve tapu kayıtlarıyla birlikte mahallinde keşif ve denetime elverişli uzman raporu alınarak netleştirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
5. Hukuk Dairesi         2025/7122 E.  ,  2025/18133 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/457 Esas, 2024/653 Karar
KARAR : Kısmen kabul
Taraflar arasındaki eski hale getirme davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonunda Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı ve davalı ...
vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, gerekli şartları taşıdığı temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıların ana taşınmazın mimari projesine aykırı uygulamalar yaptıklarını, maliklerin ana taşınmazın bakımına,mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak zorunda olduklarını, kat maliklerinin tümünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana ve boyası yaptırılamayacağını, kanun hükmü ile yönetim planının açık hükmüne ve ayrıca bu yönde alınan genel kurul kararlarına rağmen davalılar tarafından kendilerine ait dubleks ve çok katlı meskenlerin dışarıdan ilk bakışta görülebilecek şekilde mimari projeye aykırı değişiklikler yaptıklarından projeye ve yönetim planına aykırı değişiklikler yapan davalılara bu değişiklikleri eski hale getirmeleri için süre verilmesini, Mahkemece verilen süreye uyulmaması halinde yasal yollarla kararın infazına yerine getirme kararı verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçelerinde özetle; davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29.11.2012 tarihli ve 2008/584 Esas, 2012/1247 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin 29.11.2012 tarihli ve 2008/584 Esas, 2012/1247 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, Mahkemece davacı vekiline, davalılar tarafından yapıldığı iddia edilen projeye aykırı tadilatların hangileri olduğu açıklattırılarak, dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje mahalline uygulanmak suretiyle davalılar tarafından yapıldığı iddia edilen projeye aykırı tadilatların ayrı ayrı tespiti ile söz konusu tadilatların ana taşınmazın ortak alanında mı veya davalılara ait bağımsız bölümün içinde mi yapıldığı ve projeye aykırılıkların bağımsız bölümün içinde yapıldığının anlaşılması halinde söz konusu tadilatın ana yapının statiğine zarar verip vermediğinin tespiti ile açıklanan hususların ve projeye aykırılıkların krokiye de bağlanmak suretiyle açık bir şekilde belirlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu yönde yeterli değerlendirme ve incelemeye dayanmayan ve yukarıda açıklanan çelişkiler giderilmeden eksik incelemeye ve yetersiz bilirkişi kurulu raporuna dayalı olarak karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 20.06.2017 tarihli ve 2014/205 Esas, 2017/540 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
1.Mahkemenin 20.06.2017 tarihli ve 2014/205 Esas, 2017/540 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Yargıtay (Kapatılan) 20 .Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; Mahkemece, kat malikleri karar defteri, 2003 tarihli kat malikleri toplantısı tarihi ve tadilat projesi tarihi itibariyle anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kayıtları, Belediye Başkanlığından asıl ve tadilat projesi, tadilat projesine ilişkin bütün kat maliklerinin muvafakatları getirtilerek, tadilat projesine oybirliğinin olması halinde asıl ve tadilat projesi yerinde uygulanmak, tadilat projesine oybirliği olmadığının anlaşılması halinde yapılan değişikliklere tüm 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi kapsamında 4/5 çoğunluğunun muvafakatının olup olmadığı tespit edilerek dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje mahalline uygulanmak suretiyle söz konusu değişikliklerin ana taşınmazın ortak alanında mı veya davalılara ait bağımsız bölümün içinde mi yapıldığı ve projeye aykırılıkların bağımsız bölümün içinde yapıldığının anlaşılması halinde söz konusu tadilatın anayapının statiğine zarar verip vermediğinin tespiti ile projeye aykırılıklar krokiye de bağlanmak suretiyle, bilirkişi heyetinden yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak hazırlanmış denetime elverişli rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; tadilat projesinde en azından müvekkilin imzası bulunmadığından gerçekte oybirliğinin olmadığı, davanın ilk açıldığı tarihte var olmayan sonradan, sırf davada haklı cıkmak için hazırlatılan yeni mimari projeye göre verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, davalılar tarafından imar affı kapsamında alınan yapı kayıt belgelerinin kat mülkiyetine aykırılığı ortadan kaldırmayacağını, bilirkişi raporunda yerel mahkemece aleyhine hüküm kurulmayan davalıların ortak alana müdahalelerin bulunduğunu, dolayısıyla kararın hatalı olduğunu, ayrıca kararın infazının da mümkün olmadığını, dava devamında gerçekleşen yasal değişiklikler, proje değişiklikleri gibi sebeplerin, yargı gideri ve vekâlet ücreti tayininde aleyhe hüküm kurulmasını gerektirmeyeceğini, yargı gideri ve vekâlet ücreti tayininde dava tarihi itibarı ile haklılığın önemli olduğunu, dava tarihi itibarı ile tüm davalılarda mimari projeye aykırılık bulunduğunun ilk hüküm ile sabit olduğunu belirterek kararının bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin mevcut taşınmazını 10.06.2020 tarihinde satın aldığını, dava konusu taşınmazın eski malik döneminde alınmış olan yapı kayıt belgesinin bilirkişinin 2. ek raporunda tablo şeklinde Mahkemeye sunulduğunu, halefiyet ilkesi gereği müvekkilinin satın aldığı tarihten önceki durumunun hem kat maliklerinin oybirliğine hem de yapı kayıt belgesine bağlandığının kabulü gerektiği, bu dönem itibarıyla inceleme yapılmamasının kararı sakatladığı, müvekkile karşı usuli işlemlerin yerine getirilmediğini, davaya dahil edildiği tarihe kadar olan dava dilekçesi, bilirkişi raporları,Yargıtay kararlarının tebliğ edilmeden hüküm kurulduğunu, aykırılıkların taşıyıcı siteme zarar vermediği belirtilen kısımların hepsinin ortak alan tanımına girmeyen yerlerden olduğu ve 07.07.2013 tarihli genel kurul kararı ile tadilat projesinin oybirliği ile kabul edildiğinin açıklandığını, kararın bu yönüyle de hatalı olduğunu, müvekkilinin yaptığı değişikliğin 634 sayılı Kanun'un gerekçesindeki sakıncalara sebebiyet vermesinin mümkün olmadığını, 634 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesinde yazılı ortak yerlerden olmadığını, kat maliklerince muvafakat verildiğini, dolayısıyla davanın reddi gerektiğini, bilirkişi raporunda tespit edilen değişikliklerin oybirliği ile yapıldığını ortaya koyduğu gibi aynı zamanda ana yapıya zarar veren esaslı mahiyette değişiklikler olmadığının da tespit edildiğini, esaslı olmayan iş bu değişikliklerin 4/5 çoğunluk şartı taşıdığı gözetildiğinde açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğu ortaya çıktığı hâlde raporların ve somut gerçekliğin hilafına davanın kabul kararının hukuka uygunluk taşımadığını ve taraf teşkilinin ve tebligatların usulüne uygun olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, eski hale getirme istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı ve davalı ... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
3.Davaya konu taşınmazda kat irtifakı kurulmasına esas mimari proje ve bu projede sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projeleri -onay tarihlerini gösterir şekilde- ile tadilat projelerinin onay tarihindeki tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin tadilata rıza gösterdiklerine ilişkin belge ve bilgilerin Tapu Müdürlüğü ile Belediye Başkanlığından getirtilmesinden sonra, kat irtifakı kurulmasına ilişkin proje ve bu proje usulüne uygun şekilde tadil edilmişse tadilat projesi yerinde uygulanarak varsa projeye aykırılıklar tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
4. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de bozma kararının gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki, ana taşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesi, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projeleri geçerli değildir ve sırf belediye onayı da geçerli hale getirmez. Bununla birlikte, 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesine göre, ana taşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişikliklerin ise ana yapının statiğine zarar vermemesi gerekir.
5.Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporları ise dava konusu uyuşmazlıklar hakkında dikkate alınan tadilat projesinin yukarıda açıklanan hususlar göz önüne alınarak geçerliliğinin tespiti noktasında ile 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesine göre, ana taşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması gerektiği konusunda tereddüte yol açmıştır. Mahkemece öncelikle konusunda uzman oluşturulacak bilirkişi heyetinden önceki bozma ilamlarında ve yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak incelenen tadilat projesinin geçerli olup olmadığı tespit edilmeli, dava konusu uyuşmazlıklar tek tek açıklanmalı ve açıklanan aykırılıklar hakkında ise tek tek mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapıp yapmadığı, aykırılıkların hangi çoğunluğu gerektirdiği konularında ayrıntılı tespitler gerekirken denetime yetersiz bilirkişi raporlarını hükme esas alarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirir.
6.6100 sayılı Kanun'un 297 nci maddesine göre Mahkemece verilen kararın hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından herbiri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi ve verilen karar ile iki tarafın leh ve aleyhine hükmedilen görev ve hakların gayet açık ve anlaşılır biçimde yazılması gerekmektedir. Mahkemece projeye aykırılıkların ve müdahalelerin neler olduğunun ve ne şekilde eski hale getirileceğinin infazda tereddüt yaratmayacak şekilde açıkça belirtilmemesi doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı ve davalı ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine,
22.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.