kiralanan taşınmaza yapılan değer artırıcı imalatların sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edildiği davada, kira sözleşmesi hükümleri ve tahliye anındaki kalan kira süresinin tazminat belirlemedeki rolü.

Kiralanan taşınmaza yapılan değer artırıcı imalatların sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edildiği davada, kira sözleşmesi hükümleri ve tahliye anındaki kalan kira süresinin tazminat belirlemedeki rolü.

Özet: Bir kiracı, kiraladığı taşınmaza yaptığı yüksek bedelli iyileştirmelerin ardından, kira süresi uzatılmasına rağmen taşınmazın maliklerce satılması ve erken tahliye edilmesi üzerine, taşınmazda yarattığı değer artışı nedeniyle sebepsiz zenginleşme iddiasıyla maliklerden tazminat talep etmiştir; davalı malikler ise masrafların sözleşme gereği istenemeyeceğini ve kiracının kendi ticari faaliyeti için yapıldığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuyla belirlenen değeri kısmen kabul ederken, bölge adliye mahkemesi, ilk kira sözleşmesindeki "imalatların kiraya verene kalacağı" hükmünü göz önünde bulundurarak ve erken tahliye nedeniyle kalan kira süresini oranlayarak, davacıya farklı bir miktarın ödenmesine hükmetmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2025/1340 E. , 2025/5463 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1717 E., 2024/2583 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/70 E., 2021/744 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili ve duruşma istemli olarak davalılar ve dahili davalılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davalılar vekilinin duruşma isteminin miktar itibariyle reddi ile incelemenin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı ile taşınmaz maliklerinden olan davalı ...'ın 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, davacının taşınmazı uzun yıllar kullanacağı inancı ve kiraya verenin bu yöndeki taahhütlerine güvenerek taşınmaza yüksek bedelli masraf ve yatırımlar yaptığını, tarafların 11.08.2014 tarihinde kira sözleşmesinin bedeli ve süresi konusunda yeniden mutabakata vararak ek kira sözleşmesi imzaladıklarını, bu ek sözleşmeye göre kira süresinin 15.01.2015 tarihinden itibaren 10 yıl uzatıldığını, taşınmaz maliki davalıların kiralananı 03.02.2015 tarihinde satması üzerine yeni malik tarafından yapılan tahliye işlemleri neticesinde kiralananın 05.10.2015 tarihinde tahliye edildiğini, davalıların taşınmaza yapılan zorunlu masraflar neticesinde taşınmazı ilk halinden çok daha yüksek fiyata satarak sebepsiz zenginleştiklerini, taşınmazda yapılan tadilat, tamirat, yenilik ve değişikliklere malik ve kiraya verenin bilgisi ve muvafakatinin de bulunduğunu ileri sürerek; zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer artışından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.500.000,00 TL'nin sebepsiz zenginleşme tarihi olan 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; masrafların nerdeyse tamamının davacının kendi ticari faaliyetini yürütmek için yapıldığını ve taşınmazın değerine katkı sağlamadığını, sözleşme gereği yapılan masrafların istenemeyeceğini, dava konusu taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılmış olan imara aykırı imalatların değer kaybına neden olduğunu savunarak davanın reddini talep etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.06.2021 tarihli kararıyla; alınan bilirkişi raporunda davacı tarafça yapılan faydalı ve değer artırıcı imalatların satış bedeline yansımasının 327.353,40 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 327.353,40 TL'den 212.779,71 TL'sinin davalı ..., 81.838,35 TL'sinin davalı ..., 16.367,67 TL'sinin dahili davalı ..., 16.367,67 TL'sinin dahili davalı ... ... 28.11.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 30.06.2022 tarihli kararıyla; dava konusu taşınmazın kafe olarak işletilmek üzere davacı şirkete kiraya verilmesine dair 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin (12.) maddesinde, kiracı tarafından yapılacak imalatların tahliye anında kiraya verene kalacağının açıkça kararlaştırıldığı, dava konusu imalatların 01.12.2011 tarihli ilk kira sözleşmesi içinde yapıldığı ancak ilk kira süresi olan 5 yıllık süre sona ermeden 15.01.2015 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yenileme sözleşmesi yapıldığı, sözleşme yapıldıktan sonra 1/5 payı ...., 1/5 payı ... , 3/5 payı .... adına kayıtlı taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye satıldığı ve 05.10.2015 tarihinde tahliye edildiği, taşınmazın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte satış tarihindeki gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın çıplak değeri belirlenerek bu bedeller arasındaki farkın satış bedeline yansıma oranının belirlenmesi gerektiği, kira sözleşmesinin (12.) maddesi ile faydalı masrafların istenemeyeceği kararlaştırıldığından 01.12.2011 başlangıç tarihli sözleşmenin 31.12.2016 tarihinde son bulacağı göz önüne alınarak 5 yıllık kira süresinin tahliye tarihine göre kalan 420 günlük süre yönünden oranlama yapılması gerektiği, bu durumda 2.500.000 TL'nin kalan 420 güne oranlanması sonucunda 575.342,46 TL'nin davalıların payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 575.342,46 TL'den 345.205,47 TL'sinin davalı ..., 115.068,49 TL'sinin davalı ..., 57.534,24 TL'sinin dahili davalı ..., 57.534,24 TL'sinin dahili davalı ... ... 28.11.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairenin 20.12.2022 tarihli ilamıyla; kiralananın satış bedelindeki yansıma bedelinin, faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacağının gözetilmesi gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olmadığı, Bölge Adliye Mahkemesince davalıların imara aykırı tadilatlar yapıldığına dair iddiası da değerlendirilmek suretiyle, alanında uzman bilirkişi heyetince; zorunlu ve faydalı imalatların tespiti ile söz konusu imalatların satış bedeline yansıma miktarının belirlenmesi ve faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacak şekilde bu bedele hükmedilmesi, eğer zorunlu ve faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerektiği; hükme esas alınan 01.12.2011 tarihli kira sözleşmesinin (12.) maddesinde yer alan "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavale müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır." düzenlemesinde kastedilenin ise, lüks masraflar kapsamında yer alan tezyinat, süsleme olduğu, hükmün zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı, bu nedenle sözleşmenin 12. maddesine dayalı olarak kiracının, sözleşme süresi bitiminde kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafları isteyemeyeceği kabul edilerek, masrafların kira sözleşmesinin kalan süresine oranlanarak belirlenmesi ve bu değere hükmedilmesinin hatalı olduğu; davacı kiracı tarafından, taşınmazın onaylı projesine uygun olmayan imara aykırı tadilatlar yapıldığını ileri süren davalıların Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/1203 Esas, 2020/812 Karar sayılı dosyasında imara aykırı tadilatların, projeye uygun hale getirilmesi (eski hale getirme) için gerekli bedelin ve bu süreye ilişkin kira kaybının tahsili istemiyle açtıkları davanın kabulüne karar verilmekle bu davaya ilişkin bir değerlendirme yapılmadan, eksik inceleme ile karar verilmesinin bozmayı gerektirdiğinden bahisle karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; toplam faydalı masraflar bedelinin yapım tarihi itibariyle 498.235,55 TL olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, davalılar tarafından, imara aykırı tadilatların projeye uygun hale getirilmesi (eski hale getirme) için gerekli bedelin ve bu süreye ilişkin kira kaybının tahsili istemiyle açılan davada işbu dosyanın bekletici mesele yapıldığı, yansıma bedeli olarak 2.500.000TL olarak bulunmuş ise de yapılan faydalı masrafların bedeli 498.235,55 TL olarak hesap edildiğinden bu bedele hükmedilmesi gerektiğinden bahisle davanın kısmen kabulü ile hesaplanan toplam 498.235,55TL'den, 298.941,34TL'sinin davalılardan ...'den, 49.823,55TL'sinin davalılardan ...'den, 49.823,55TL'sinin davalılardan ... ... ..., 99.647,11 TL'sinin davalılardan ...'den 28.11.2015 tarihinden itibaren ticari faizi ile tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; sebepsiz zenginleşme miktarının faydalı ve zorunlu masraf bedelini geçemeyeceğine dair gerekçenin hukuka aykırı olduğunu, bu yöndeki değerlendirmenin hakkın özünü zedelediğini, davalıların dört duvar teslim ettiği taşınmazın satışından yapılan masraflara dayalı olarak 10.000.000,00 TL kar ettiğini, hukuk düzeninin bu şekildeki aşırı zenginleşmeyi korumayacağını, amortisman düşülmesinin hatalı olduğunu, imara aykırılık iddialarının gerçeği yansıtmadığını, bazı imalatların hesaplamaya dahi edilmesi gerekirken dahil edilmediğini, faydalı ve zorunlu masraf bedelinin eksik hesaplandığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar vekili; Yargıtay bozma ilamının gereklerinin tam olarak yerine getirilmediğini, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verildiğini, sökülüp götürülebilir malzemelerin hesaplamaya dahil edilemeyeceğini, davacının kiralananda herhangi bir şey bırakmadığını, imara aykırılığın dikkate alınmadığını, dahil edilmemesi gereken kalemlerin hesaplamaya dahil edildiğini, usulünce yıpranma payı düşülmediğini, imalatların benimsenmediğini, kiralananın davacıya teslim anındaki durumunun gözetilmediğini, davacının taşınmazda değer kaybına neden olduğunu, yani kira ilişkisi kapsamında tüm imalatların kaldırıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan imalat ve tadilatlar nedeniyle alacak istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararın; bozma ilamında belirtilen şekilde işlem yapılmak suretiyle verildiği, bozmaya uyulmakla kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı, bozma ilamı doğrultusunda hazırlanan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu anlaşılmakla; taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.