organize sanayi bölgesi olağanüstü genel kurulunda usul ve gündem ihlaliyle alınan gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulması ve ek katılım payı toplama kararlarının iptali davası.

Organize Sanayi Bölgesi olağanüstü genel kurulunda usul ve gündem ihlaliyle alınan gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulması ve ek katılım payı toplama kararlarının iptali davası.

Özet: Metin, bir Organize Sanayi Bölgesinin 18.09.2018 tarihli olağanüstü genel kurulunda, usulüne uygun çağrı yapılmadığı, gündem dışı kararlar alındığı ve OSB mevzuatına aykırı olduğu iddialarıyla iptali istenen kararları ele almaktadır; özellikle gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulması ile banka borçları için katılımcılardan 50.000.000 TL avans/ek katılım payı toplanması yönündeki kararların, yönetim kurulunun sorumluluğundaki borçlanma ve katılımcı inisiyatifi göz ardı edilerek alındığı, ayrıca ek katılım payı uygulamasının hukuka aykırı olduğu gerekçeleriyle iptali talep edilmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2025/2204 E. , 2025/6074 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1542 E., 2023/3653 K

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2019/324 E., 2021/1282 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve birleşen 2019/359 E. sayılı davada davacı Sinter vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili; davacının 6440 sayılı parselin maliki olduğunu, davalı ... (OSB) yönetim kurulunun kanun ve yönetmeliğe uygun şekilde toplantı günü ve gündemini tebliğ etmeksizin yapılan 18.09.2018 olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararın iptali gerektiğini, ancak OSB işlerinin, kanun, yönetmelik ve kuruluş protokolü ile anasözleşme hükümlerinin gerektirdiği durumlarda yapılabileceğini, buna aykırı gündem maddesi ile olağanüstü genel kurul toplantısı yapıldığını, yönetim kurulunun sorumluluğundaki borçlanma için avans toplanamayacağını, gündemde olmamasına rağmen gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmasına dair karar alındığını, avans alınmasına dair karar alınamayacağını, avans vermenin katılımcı insiyatifinde olduğunu, avans alınması kararı verilmesine rağmen yönetim kurulu tarafından gönderilen yazıda "ek katılım payı" talep edilmesinin de hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek; 18.09.2018 olağanüstü genel kurul toplantısında alınan gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulması kararı ile Kooperatifler hariç 50.000.000,00 TL ve faizin firmalardan avans alınması ve şartlarının belirlenmesi ile geri verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesi kararlarının iptalini talep etmiştir.

2. Birleşen 2019/359 E. sayılı davada davacı vekili; davalının genel kurul toplantısı çağrısının toplantı gününden en az 15 gün önce bildirilmesi gerektiği halde kanuna uygun şekilde toplantı gününü ve gündemini müvekkiline tebliğ etmediğini, toplantı konusunun OSB'nin bankalara olan borcunun artan faizler karşısında geri ödemelerinin nasıl yapılacağı hususunun görüşülmesi olduğu halde, katılımcılardan ek katılım payı ödemeleri hususunda karar çıktığını, toplantıda alınan kararların ve hazirun cetvel tutanağının müvekkiline verilmediğini, alınan kararların ilk toplantıda sadece 11 kişinin katılımıyla alındığı duyumlarının olduğunu, OSB bünyesindeki maliklerin ve müvekkilinin aylık aidat ödediklerini, ek katılım payının alınmasının OSB Yönetmeliği'ne aykırı olduğunu, istenen meblağın bir katılım payı olmayıp alınan bir kredinin yükünden kaçmak amacıyla alınan bir karar olduğunu ve katılımcılardan talep edilmeyeceğini ileri sürerek, 18.09.2018 tarhli genel kurul kararında alınan tüm kararların iptalini talep etmiştir.

3. Birleşen 2018/1215 E. sayılı davada davacı vekili; davacıların 6466 parsel üzerinde bulunan taşınmazların 1/2 paylı malikleri olduğunu, davalının 18.09.2018 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısı çağrısını müvekkillerine usulüne uygun olarak tebliğ etmediğini, toplantının bildirilmediği ve gündeme ait bilgi ve belgelerin iletilmediğini, toplantı yeter sayısı bakımından kanuna aykırı toplantı yapıldığını, toplantı konusu "bölgenin bankalara olan borçlarının artan faizler doğrultusunda geri ödemelerinini nasıl olacağı" olmasına rağmen, gündem dışına çıkılarak gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmasına ve kooperatifler hariç 50.000.000,00 TL ve faizinin firmalardan avans olarak alınmasına, gelir iadesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine dair karar alındığını, OSB bünyesinde bir gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmasının OSB Kanununda yer almadığını, OSB kanununda ek katılım payı adı altında bir gelir olmadığını, ek katılım payının OSB Kanununa aykırı olduğunu, istenen meblağın yüksek bir rakam olduğu gibi yönetimin katılımcılardan toplanacak paraları nerede ve nasıl kullanılacağının dahi belli olmadığını, ödemelerin nasıl gerçekleşeceğinin netlik kazanmadığını, yıllık ödenen aidatların 10 katının ek katılım payı adı altında istenmesinin hukuka aykırı olduğunu iddia ederek, 18.09.2018 tarihli olağanüstü genel kurul kararının iptaline karar verilmesini istemiştir.

4. Birleşen 2018/1239 E sayılı davada davacı vekili; davacının OSB sınırları içinde şirket sahibi olduğunu, 18.09.2018 tarihinde gerçekleştirilen genel kurul toplantısının mevzuata aykırı olduğunu, davacıya usulüne uygun toplantı gün ve saatini bildirir tebliğ yapılmadığını, toplantıya katılımının engellendiğini, hazirun cetvelinin bilinmediğini, toplantıda OSB'nin bankalara olan 50.000.000,00 TL borç ve faizinin ödenmesi için firmalardan avans alınması, geri ödemeler için de yönetim kuruluna yetki verilmesi kararı ile ve gündem dışı kararlar alındığını, gündem maddesini aşar şekilde ve hukuka aykırı olarak avans kararı alındığını, fakat buna dayalı olarak farklı ad altında ek katılım payının talep edildiğini, bu maddenin gündem maddesinde ve çağrı ilanında art niyetli olarak gizlendiğini, istenilen miktarın OSB mevzuatında ve protokolünde hukuken karşılığı olmadığını ileri süerek, 18.09.2018 tarihli genel kurul kararının iptaline karar verilmesi talep etmiştr.

5.Birleşen 2018/1334 E. sayılı davada davacılar vekili; davacıların OSB katılımcıları olduğunu, katılımcıların düzenli olarak OSB tarafından belirlenen aidatları ödediklerini, ödenen aidat dışında herhangi bir maddi sorumlulukları bulunmadığını, 18.09.2018 tarihinde yapılacak olan genel kurul toplantısının katılımcılara 10.09.2018 tarihinde bildirildiğini, çağrının genel kurul tarihinden 15 gün önce bildirilmesi şartının yerine getirilmediğini, gündemin de gereği gibi ilan edilmediğini, davalı OSB'nin bankalara olan 50.000.000,00 TL'nin üzerindeki borcunun katılımcı üyelere yansılmaya çalışıldığını, toplantının usulüne uygun toplanmadığını, gündemde olmayan konular hakkında kararlar alındığını, borç hakkında konuşulması gerekirken gündem dışı bir gayrimenkul yatırım ortaklığının kurulması yönünde kararlar alındığını, davacı şirketler ve .... şirket yetkilisinin yönetimin üyelerden borç para almak istemesine karşı çıktığını fakat tekliflerinin oya sunulmadığını, sadece yönetim kurulu başkanının teklifinin oya sunulduğunu, toplantıya katılan yetkisiz kişilerin oy kullandığını, kaç kabul oyu kaç çekimser oy olduğundan bahsedilmediğini, oylama sonuçlarının belirsiz olması sebebiyle genel kurul toplantı tutanağına dayanan kararın iptal edilmesi gerektiğini ileri sürerek, olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

6.Birleşen 2018/1508 E. sayılı davada davacı vekili; davacı vekili şirketin OSB bünyesinde yer aldığını 18.09.2018 tarihli genel kurul toplantısının, toplantıya hazırlık aşamasının ve toplantıda alınan kararların hukuka aykırı olduğunu, süresinde çağrı bildirimi yapılmadığını, 20.09.2018 tarihinde ek katılım payı konulu üst yazı ile şirket hissesine düşen meblağın talep edildiğini, toplantının üsüle uygun olmadığı gibi itirazların dinlenilmediğini ileri sürerek, olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptalini karar verilmesi talep etmiştir.

7.Birleşen 2018/32 E. sayılı davada davacı vekili; OSB'nin 54.000.000,00 TL'lik borcunun ödenmesi için 18.09.2018 tarihinde genel kurulun toplandığını, fakat toplantının kuruluş amacına aykırı olduğunu, toplantıda geri ödemesinin ne zaman olacağı belli olmayan, metrekareye göre değişen fiyatlarla borç para niteliğinde aidat alınması yönünde karar çıktığını, bu durumun hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, 18.09.2018 tarihli genel kurul kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalı vekili; genel kurul toplantısının amacının ve alınan kararların tamamen hukuka uygun olduğunu, toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını, toplantıda OSB'nin bankalara olan borcunun ve faizlerinin nasıl ödeneceği hususunda görüşme yapıldığını, katılımcılardan avans olarak ve daha sonra ödenmek koşuluyla destek istenildiğini, toplantıya 92 temsilcinin 48'inin iştirak ettiğini ve 8 red oyuna karşılık oy çokluğuyla teklifin kabul edildiğini, toplantının Bakanlık Temsilcisi huzurunda OSB Üst Kuruluş Protokolüne uygun olarak yapıldığını, kurul toplantısı için yeterli çoğunluğun sağlandığını, alınan kararların usulüne uygun şekilde ilan edildiğini ve itiraz olmadan askıdan indirilerek kesinleşen kararın 04.10.2018 tarihiyle Bakanlığa üst yazı ile gönderildiğini, OSB'nin borçlarının tüm katılımcıları ilgilendirdiğini, toplantının yapılış amacının da üyelerin menfaati için hareket etmek olduğunu, istenilen avansın ilerde ödeneceğinin açıkça belirtildiğini, davacı taraftan iddia edildiği gibi aidat olarak nitelendirilebilecek bir ek katılım payının, geri iadesi olmayan bir ödemenin talep edilmediğini, savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl ve birleşen davaların 3 aylık süresi içinde ikame edildiği, toplantıya katılmış bulunan birleşen dava davacıları.... A.Ş. (2018/.... esasta davacı), .... Elektrik ..Şti (2018/....esasta davacı), .... Metal A.Ş. (2019/.... esasta davacı) yönünden, "Toplantıda hazır bulunup da kararlara muhalif kalarak durumu tutanağa geçirten" şeklinde öngörülen koşulun sağlanması gerektiği ancak bu davacıların muhalefetlerini tutanağa geçirtmedikleri belirlendiğinden bu davacıların davalarının reddi gerektiği; genel kurul toplantısına katılmamış olmaları nedeniyle davacılar ..., ..., .... Lojistik Şirketi ve ... mirasçılarının davaları yönünden Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nin (Yönetmelik) 17/4 maddesinde yer alan "Olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme madde ilave edilemez" hükmü dikkate alındığında, OSB bünyesinde bir gayrımenkul yatırım ortaklığı kurulması hususunun toplantı öncesi duyurulan gündemde yer almadığı, genel kurul tutanağında gündeme ilave olmadığının belirtildiği, alınan kararın, Yönetmelik hükümlerine aykırı olduğundan iptali gerektiği, oylamaya sunulan 50.000.000,00 TL ve faizinin katılımcı firmalardan avans olarak alınmasına, alınma şartlarının ve gelir iadesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine ilişkin karar yönünden ise, nakit akışında meydana gelen aksamanın, OSB katılımcılarından avans temini ile giderilmesi yolunun tercih edilmesiyle; alacakların tahsili, borçların yapılandırılması, bu kapsamda tüm katılımcıların ortak menfaatinin gözetilerek kararlar alınması yükümlülüğü altında bulunan ve aksi halde sorumluluğu doğacak olan yönetim kurulunun, sorumluluğunun dolanılması mahiyetinde olduğu, bu nedenle alınan kararın Yönetmeliğin 22. maddesinde ifade edildiği üzere iyi niyet esaslarına aykırı olduğu, iptali gerektiği, bu itibarla davacılar ..., ..., Lojistik ..Şirketi ve ...-mirasçıları tarafından açılan davaların kabulü gerektiği; davacılardan ... vekilince 06.12.2020 tarihli dilekçe ile feragat beyanı sunulduğundan davasının reddi gerektiği, davacılar.... Güvenliği AŞ ve .... A.Ş. yönünden dosya işlemden kaldırılıp 3 aylık süre içinde yenilenmediğinden davanın açılmamış sayılması gerektiği gerekçesiyle; birleşen 2018/1508 E., 2018/1334 E., 2019/359 E., 2018/32 E., sayılı davalarının reddine; birleşen 2018/1334 E., sayılı davasının açılmamış sayılmasına; asıl dava ile birleşen 2018/1239 E., 2018/1215 E., sayılı davaların kabulüne, davalının 18.09.2018 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan 5 numaralı kararın iptaline karar verilmiş; karar, davacı ...Ş. vekili, ....Metal İmalat San. A.Ş. vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; düzenlenen bilirkişi ek raporunun dosya kapsamındaki diğer delillerle örtüştüğü ve denetime elverişli olduğu, uzman bilirkişi raporunda belirtilen tespitlerin hükme esas alınmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili ve birleşen 2019/359 E. sayılı davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Birleşen davada davacı .... vekili; müvekkilinin toplantıya hiç katılmadığını ve oy kullanmadığını, dolayısıyla olumsuz oy ve muhalefet şerhi zorunluluğu bulunmadığını, karar tutanağı ve hazirun cetveli tebliğ edilmediği için imzaya itiraz edemediklerini, karardan gerekçeli karar ile haberdar olduklarını, toplantı tutanağının tebliğ edilmediğini, diğer katılımcılardan edinilen bilgilere göre dava açıldığını, tutanaktaki imzanın müvekkiline ait olmadığını, ödeme seçeneğini gösterir tablo ile karardan haberdar olunduğunu, çağrı usulüne uyulmadığını, gündemin gereği gibi ilan edilmediğini, bu nedenle de iptal davası açma hakkı bulunduğunu, alınan kararın gündem maddesinde yer almadığını ve gerekli çoğunluğun sağlanmadığını, katılım payı adı altında kanun ve yönetmeliğe aykırı olarak para talep edilemeyeceğini, davalının kötüniyetli ve dürüstlük kuralına aykırı karar aldığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı vekili; .... ve ... Bakanlığının genel kurulun katılımcılardan aidat alınmasına dair karar alınabileceğinin bildirildiğini, idari karara göre alınan genel kurul kararında hukuka aykırılık bulunmadığını, Bakanlık görüş yazısında aidat tahsili noktasında karar alma yetkisinin en üst karar organına ait olduğunun ifade edildiğini, toplantı ve karar yeter sayılarına uyulduğunu, alınan kararın gündem özü ve sorunun çözümü için alındığını gündemde olmayan bir madde eklenmediğini, iyi niyet esasına aykırılık bulunmadığını, önceki genel kurullarda kullanılmasına karar verilen kredilerin geri ödemeleri için karar alındığını, avans ya da katılım payı adı altında alınması fark yaratmayacağını, 30.05.2019 tarihli olağan genel kurulda ve 11.09.2019 tarihli genel kurul toplantılarında davaya konu gündem maddesi hakkında yeni kararlar alındığından dava konusu kararın uygulaması kalmadığını ve hukuki yarar olmadığını, yönetmelik uyarınca olağan genel kurulda yönetim, yatırım, kredi ve borç yapılandırılması kararları alınabileceğini, alınan bilirkişi raporları ile likidite ve nakit akım tablosunun bozulduğunun, sabit yatırımları nakte çevirme imkanı olmadığının belirlendiğini ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, organize sanayi bölgesi olağanüstü genel kurul kararının iptali istemine ilişkindir.

İptali istenen Genel Kurul toplantısının yapıldığı tarihte yürürlükte olan ve 22.08.2009 tarihli ve 27327 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin "Genel kurul çağrısının şekli" başlıklı 21. maddesi " (1) Olağan ve olağanüstü toplantılara çağrı; kargo, iadeli taahhütlü mektupla veya imza karşılığı yapılır. (2) Çağrı, toplantı gününden en az 15 gün önce yapılır. Toplantının yerini, gününü, saatini ve gündem maddelerini içeren çağrı ile birlikte; yönetim ve denetim kurulu faaliyet raporları, bilanço, gelir-gider veya kar/zarar hesabı, tahmini bütçe ve çalışma programı ile uygun görülen diğer bilgi ve belgeler gönderilir. Bu belgelerin bir sureti genel kurul toplantısında hazır bulundurulur. Olağanüstü toplantı çağrısında, yalnızca gündemle ilgili bilgi ve belgeler gönderilir. (3) Çağrıda, birinci toplantıda çoğunluk sağlanamadığı takdirde, yapılacak olan sonraki toplantının tarihi, saati ve yeri bildirilir. Toplantılar arasındaki süre 7 günden az, 15 günden fazla olamaz. (4) Sürelerin hesabında duyuru ve toplantı günü hesaba katılmaz." hükmünü;

"Genel kurul gündemi" başlıklı 25. maddesinin 6. fıkrası "Olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme madde ilave edilemez. hükmünü,

"Genel kurul kararlarının iptali" başlıklı 34. maddesi "(1) (Değişik cümle:RG-18/11/2015-29536) Aşağıda yazılı kişiler, kanun, yönetmelik, kuruluş protokolü ve ana sözleşmede belirtilen hususlar ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiasıyla genel kurul kararları aleyhine, toplantı tarihinden itibaren üç ay içinde, OSB’nin bulunduğu yerdeki ilgili mahkemeye başvurabilir: a) Toplantıda hazır bulunup da kararlara muhalif kalarak durumu tutanağa geçirten, oyunu kullanmasına haksız olarak izin verilmeyen, toplantıya çağrının usulü dairesinde yapılmadığını veya gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini, genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını iddia eden katılımcılar, b) Yönetim kurulu, c) Kararların yerine getirilmesi yönetim veya denetim kurulu üyelerinin şahsi sorumluluklarını gerektirdiği takdirde, bunların her biri. (2) Genel kurul kararına karşı iptal davası açıldığı hususu ve duruşmanın yapılacağı gün, yönetim kurulu tarafından usulen ilan olunur. " hükmünü içerir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen ve uyuşmazlığa uygulaması gereken Yönetmeliğin 25/g maddesi uyarınca, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme madde eklenemeyeceğinin, 34/1 maddesi uyarınca iyi niyet esasına aykırılık iddiasıyla genel kurul kararının iptalinin talep edilebileceğinin düzenlenmesi doğrultusunda, Mahkemece Yönetmeliğin 34/1-a maddesi gözetilerek iptal talep edebilecek davacılar belirlenmek suretiyle bu davacıların açtığı davalar bakımından 18.09.2018 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulması ve OSB borçlarının faiziyle birlikte ödenmesi hususunda katılımcılardan avans alınarak geri ödeme hususunda yönetim kurulunun yetkilendirilmesine dair kararın iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yargılama sırasında ileri sürülmeyen hususların temyiz dilekçesiyle ileri sürülemeyeceği anlaşılmakla, taraf vekillerinin asıl ve birleşen davalara yönelik temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.