Kira sözleşmesi bitimi sonrası hastane olarak kiralanan taşınmazdaki hor kullanma hasarları nedeniyle açılan itirazın iptali davasında kiracının sorumluluğu ve sözleşme hükümleri yorumu.
Özet: Yüksek mahkeme, kiracının hastane olarak kullandığı taşınmazı tahliye ederken meydana gelen hasarlara ilişkin açılan itirazın iptali davasında, kiracının yalnızca kötü kullanımdan kaynaklanan zararlardan sorumlu olduğunu, olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığını belirtmiş; bu nedenle, kira sözleşmesinin, kiracının demirbaş ve aksesuarları değiştirebileceği ancak belirli sistemleri çalışır durumda bırakacağı yönündeki özel maddesi ile çelişkili bilirkişi raporlarının dikkate alınarak, olağan kullanım ile kötü kullanım kaynaklı hasar ayrımının yeniden yapılması gerektiğine hükmetmiştir.
3. Hukuk Dairesi         2025/4652 E.  ,  2025/5854 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/2073 E., 2025/677 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; 01.01.2003 başlangıç tarihli ve 11 yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere davalıya kira verilen dava konusu taşınmazın 10.09.2015 tarihinde tahliye edildiğini, davalının kiralananı teslim aldığı şekilde hasarsız ve düzgün bir halde teslim etmesi gerekirken, hastane faaliyetlerinde kullandığı aletlerini ve malzemelerini binaya hasar verecek tarzda sökerek bir çok yede zarar meydana gelmesine sebebiyet verdiğini, kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmemesi ve oluşan zararların tespiti için Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/108 D.iş sayılı dosyasıyla delil tespiti talebinde bulunduklarını, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda tespit edilen zararın ve yargılama giderinin tahsili için ilamsız icra takibi başlattığını, davalının takibe haksız ve kötü niyetli olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmişlerdir.
II. CEVAP
Davalı; taşınmazın hastane olarak işletilebilmesi için gerekli tüm yapım, onarım, iyileştirici tamir ve tadilatlar ile tefriş işlemlerini yaptığını, bunun dışında olağan kullanımdan doğan tüm bakım ve onarımların zamanında ve eksiksiz gerçekleştirdiği savunarak, davanın reddini ve davacıların kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 02.06.2016 tarihli ve 2015/998 E., 2016/460 K. sayılı kararıyla; davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle, görevsizlik kararı verilmiş; karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Dairece verilen 27.02.2019 tarihli ilamla; kiraya veren tarafından kiracı aleyhinde kira ilişkisine dayalı hor kullanma tazminatı istemiyle açılan davaya bakma görevinin mahkemeye ait olduğu gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
2. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 20.04.2022 tarihli kararla; taraflar arasında bulunan kira sözleşmesinin tahliyesinden sonra gerek davacılar tarafından gerekse yargılama safahatında yapılan tespitlere göre; kiralananın kira sözleşmesinin kurulduğu andaki şartlara göre davacılara iade edilmediği, kiraya verenlerin tahliyenin hemen ardından tespit yaptırarak mecurun durumunu davalı kiracıya bildirim yükümlülüğünü yerine getirdikleri, alınan raporlara göre hor kullanma tazminat miktarının fazla olabileceği ileri sürülse bile, dosya münderecatına göre takip talebinde belirtilen miktar üzerinden karar verilebileceği ve bu miktarın kadri maruf olduğuna yönelik birden fazla bilirkişi raporu bulunduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile takibe vaki itirazın iptaline, takibin 149.495,40 TL üzerinden devamına, icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
3.Dairece verilen 20/12/2022 tarihli ilamla; tarafların sair temyiz itirazları reddedildikten sonra; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi uyarınca kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi uyarınca kiralananı kira sözleşmesinin sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlü kiracının, kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde sözleşmeye uygun, olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu olacağı, taraflarca imzalanan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve 11 yıl süreli kira sözleşmesinin (5.) maddesinde " Binanın tüm demirbaş ve aksesuarlarını kiracı istediği şekilde değiştirebilir, tadilatını yapabilir, yenilerini alabilir ve gereksiz gördüklerini devre dışı bırakabilir. Yalnız binada bulunan 250 KWA gücündeki jenaratör, binanın tüm elektirk tesisatı ve bunlara ait merkezi pano dairesi ile katlardaki elektrik panoları, biri hasta, iki adedi yolcu olmak üzere asansörler, merkezi oksijen sistemi ve buna ait tesisat ve oksijen vakum ve basınçlı hava pirizleri, ısıtma tesisatı ve buna ait kazanlar, pompaları ve tüm katlardaki fancoiller, soğutma tesisatı ve buna ait iki adet ciller grubu, soğutma kulesi ve pompaları, sıhhi tesisat ve bununla ilgili her türlü aksesuarlar binanın ayrılmaz parçası olup kira akdinin bitiminde faal ve çalışır durumda kiralayana bırakılacaktır.". düzenlemesinin yer aldığı, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarının çelişkili olduğu, Mahkemece; kira sözleşmesinin (5.) maddesi hükmü de değerlendirilerek, olağan kullanım ve hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapıldıktan sonra, hor kullanıma konu zarar ve hasarlar tek tek tespit edilerek, hor kullanma bedelinden kullanım süresi ile orantılı yıpranma payı oranında indirim yapılmak suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.
3.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabulüne, takibe itirazın kısmen iptali ile takibin 75.000,00 TL hor kullanma tazminatı ve 4.195,40 TL delil tespit masrafı olmak üzere 79.195,40 TL asıl alacak üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, şartları oluşmadığından icra inkar tazminat talebinin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacılar vekili; bozma ilamı sonrası dosyaya sunulan bilirkişi kök ve ek raporunun bozma ilamına uygun olmadığını, raporlara yönelik beyan ve itirazların dikkate alınmadığını, olağan kullanım kavramının hatalı değerlendirildiğini, 7 katlı 80... .500 m² kullanım alanı olan bir taşınmazın kullanılamayacak şekilde bırakıldığını, denetime elverişli olmayan rapora dayalı olarak karar verilemeyeceğini, davalının kötüniyetli olduğunu, icra inkar tazminatı talebinin kabulü gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
2. Davalı vekili; bozma ilamı ile sözleşmenin (5.) maddesinde sayılan menkuller dışında sorumlu olunmayacağına karar verildiğini, kiralananın 11.09.2015 tarihinde sözleşme hükümlerine uygun olarak hasarsız şekilde tahliye ve teslim edildiğini, ısıtma ve soğutma tesisatı bakımından herhangi bir sorumluluğun bulunmadığını, mekanik aksamın tahliye tarihi itibariyle ekonomik ömrünü doldurduğunu, alınan kök ve ek rapora somut gerekçelerle yapılan itirazların dikkate alınmadığını, ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir.
Kural olarak bozma ilamına uyulmakla; orada belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda, lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda mahkeme için zorunluluk doğar. Öte yandan, bozma ilamı dışında kalan yönler ise kesinleşir. Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma ilamına uyması sonunda, kendisi için o ilamda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma ilamında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı YİBK). Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay tarafından kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hâkimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.
Mahkemece; bozma ilamına uyulduğu halde, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Davaya konu kira sözleşmesinin (5.) maddesinde; kiracının binanın tüm demirbaş ve aksesuarlarını istediği gibi değiştirebileceği, tadilatını yapabileceği, yenilerini alabileceği ve gereksiz gördüklerini devre dışı bırakabileceği ifade edilmiş; devamında ise kira akdinin bitiminde faal ve çalışır durumda kiralayana bırakılacak tesisat ve aksesuarlar ayrıntılı şekilde yazılmıştır. Uyulan bozma ilamında; kira sözleşmesinin bahsi geçen maddesinin değerlendirilmesi, önceki bilirkişi raporları arasındaki çelişkilerin giderilmesi, hor kullanımdan kaynaklı hasarlar tek tek tespit edilerek belirlenecek hor kullanma bedelinden yıpranma payı düşülmesi hususunda, uzman bilirkişiden denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de, hükme esas alınan alınan bilirkişi raporlarında kira sözleşmesinin (5.) maddesi hükmü değerlendirilmemiş, olağan kullanımdan kaynaklı hasarlar ile hor kullanımdan kaynaklı hasar ayrımının ne şekilde yapıldığı açıklanmamış ve hasar kalemleri tespit edilmeyerek, tespit dosyasında belirlenen bedeller esas alınmış, taraf itirazları karşılanmamış ve gerekçede de değerlendirilmemiştir. Bozma ilamına uyulmakla bozma gereğinin yerine getirilmesi zorunludur.
O halde, Mahkemece; bozma ilamı doğrultusunda inceleme yapılarak, kira sözleşmesinin (5.) maddesi uyarınca zarara uğrayan demirbaş ve aksesuarlar bakımından, yalnız bu maddede belirtilen demirbaş ve aksesuarların faal ve çalışır durumda bırakılması gerektiği gözetilerek, maddede belirtilen demirbaş ve aksesuar zararları ile hor kullanımda kaynaklı diğer hasar kalemleri (aksesuar ve demirbaş zararı dışında kalan) belirlenerek, bunların tahliye tarihi itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek ve tarafların itirazlarını karşılayan rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak eksik inceleme ve değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
03.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.