izmir bölge adliye mahkemesi 14. hukuk dairesi, karşıyaka asliye ticaret mahkemesinin tapu iptal ve tescil davasında reddettiği ihtiyati tedbir talebi hakkındaki istinaf başvurusunu duruşmasız olarak inceleyerek karar verdi.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin tapu iptal ve tescil davasında reddettiği ihtiyati tedbir talebi hakkındaki istinaf başvurusunu duruşmasız olarak inceleyerek karar verdi.

Özet: Davacı vekili, taraflar arasındaki taşınmaz alım satım anlaşması kapsamında müvekkiline devredilmeyen iki bağımsız bölüm için tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte, yargılama süresince mülkiyet durumunu korumak amacıyla teminatsız ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiş; ilk derece mahkemesi, tedbir istenen taşınmazların davalı adına kayıtlı olmayıp üçüncü kişilere ait olması nedeniyle bu talebi reddetmiş; davacı vekili ise istinaf başvurusunda, ihtiyati tedbirin amacının yargılama sürecinde tapu sicilindeki hukuki durumun korunması ve verilecek tescil hükmünün uygulanabilirliğinin güvence altına alınması olduğunu, taşınmazın hukuki statüsündeki değişikliklerin nihai kararın infazını doğrudan etkileyeceğini belirterek ilk derece mahkemesinin kararının hukuka aykırı olduğunu iddia etmiştir.

T.C.

İZMİR

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

14. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : 2026/547

KARAR NO : 2026/516

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/570

TALEP TARİHİ : 14.05.2025

ARA KARAR TARİHİ : 17.12.2025

İSTEM : İhtiyati Tedbir

KARAR TARİHİ : 14.04.2026

KARARIN YAZ. TARİH : 14.04.2026

Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2025/570 Esas sayılı dosyasından verilen 17.12.2025 tarihli ara kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.

İSTEM:

Davacı vekili 14.05.2025 tarihli ihtiyati tedbir istemli dava dilekçesinde özetle; tarafların ... ili, ... ilçesi, ... Köyü, .. ada, .. ve ..parsel"de edilen ".... Etap Projesi"nde yer alan muhtelif bağımsız bölümlerin alım ve satımı konusunda anlaştıklarını, davalının bir kısım taşınmazları teslim ve mülkiyeti devrettiğini, ancak bir kısım taşınmazların teslim ve mülkiyetini devretmediğini; sözü edilen projede yer alan bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı konusunda anlaşıldığını, davalının inşa ettiği taşınmazların müvekkili tarafından %13 komisyon+KDV ile üçüncü kişilere satılması konusunda mutabık kalındığını, bu kapsamda, müvekkilinin davalının satmayı taahhüt ettiği her bir bağımsız bölümü üçüncü kişilere satış vaadi ile sattığını, müvekkilinin davalı ile 15 adet taşınmaz için anlaştığını, müvekkilinin 14 taşınmazı üçüncü kişilere sattığını, bir adet taşınmazın da kendisi tarafından satın alındığını, taşınmazlardan 8 adedinin teslim ve mülkiyetinin devir edildiğini, 7 adet taşınmazın ise mülkiyetinin devir edilmediğini ve teslim edilmediğini, karşı tarafın müvekkilini oyaladığını; ifa edilen edimlerin geneli gözetildiğinde yarıdan fazla ifanın tamamlandığını bildirerek,.... ili, ....ilçesi,... Köyü, ...ada, .... parselde bulunan ... Blok ... nolu ve .. Blok..nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile her türlü takyidattan ari olarak müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 USD bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans ve fer'ileri ile birlikte aynen ödenmesi zımnında sözü edilen taşınmazlar üzerine teminatsız olarak tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP:

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taleplerin zamanaşımına uğradığını, olayda aracılık durumunun söz konusu olduğunu, müvekkili tarafından davacının aracı kılınarak üçüncü kişilere satış işleminin gerçekleştirildiğini, dolayısıyla alacağın temlikinin söz konusu olmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla iddia olunan alacağın USD olarak talep edilmesinin hukuki olarak mümkün olmadığını, iddiaların somutlaştırılamadığını ve ispatlanamadığını, iddiaların gerçeği yansıtmadığını, müvekkili firmanın anlaşma uyarınca parası gelen bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirdiğini bildirerek davanın ve ihtiyati tedbir talebinin reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi 2025/570 Esas sayılı dosyasından verilen 17.12.2025 tarihli ara kararında özetle; "...Tapu iptal ve tescil davasına konu ... Blok ... nolu ve... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin tapuda davalı şirket adına değil, üçüncü kişiler adına kayıtlı olduğu belirgindir. Bu durumda, eldeki davada taraf(davalı) konumunda bulunmayan tapu malikleri hakkında uyuşmazlığın nihai çözümüne yönelik olarak hüküm kurulamayacağı gibi, geçici hukuki koruma talebi niteliğinde ihtiyati tedbir kararı verilmesi de usulen mümkün değildir.

Bu itibarla, şartlar oluşmadığından dava konusu bağımsız bölümlerin tapudan devrinin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talebinin reddine karar vermek gerekmiştir..." gerekçeleriyle;

Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine dair karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ:

Davacı vekili 26.01.2026 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; HMK'nın 389. maddesi uyarınca ihtiyati tedbirin amacının yargılama süresince tapu sicilindeki hukuki durumun korunması ve verilecek tescil hükmünün uygulanabilirliğinin güvence altına alınması olduğunu,

İhtiyati tedbirin amacının, yargılama süresince meydana gelebilecek değişiklikler nedeniyle dava sonucunda verilecek hükmün uygulanmasının zorlaşmasını veya etkisiz hale gelmesini önlemek olduğunu, somut olayda tapu iptal ve tescil talebinin, doğrudan taşınmazın tapu sicilindeki kaydın kime ait olması gerektiğine ve bu kaydın hukuki durumuna ilişkin olduğunu, bu nedenle yargılama süreci boyunca taşınmazın hukuki statüsünde meydana gelecek her türlü değişikliğin, dava sonucunu ve kurulacak tescil hükmünün infazını doğrudan etkilediğini, taşınmazın birden fazla kez devredilmesi veya üzerine yeni ayni ve şahsi hakkın tesis edilmesinin, dava sonucunda verilecek hükmün karışık, gecikmeli veya etkisiz hale gelmesine sebebiyet vereceğini,

Somut olay kapsamında verilecek ihtiyati tedbir kararı hak tesisine değil, dava sonuçlanıncaya kadar tapu sicilindeki hukuki durumun istikranın korunmasına yönelik olduğunu, iş bu sebeple HMK'nın 389. maddesinin öngördüğü geçici hukuki korumanın sağlanmasını somut ve zorunlu hale getirdiğini, lakin ilk derece mahkemesinin iş bu değerlendirmeleri yapmaksızın doğrudan ihtiyati tedbir talebini reddetmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu,

Mülkiyeti devredilmeyen taşınmazların üçüncü kişiler adına kayıtlı olmasının, ihtiyati tedbir talebinin reddini gerektirmediğini, somut olayda ihtiyati tedbirin her açıdan gereklilik arz ettiğini,

Ara kararda ihtiyati tedbir talebinin reddi için, taşınmazların üçüncü kişiler adına kayıtlı olmasının yeterli bir gerekçe olarak görüldüğünü, söz konusu gerekçenin birçok nedenden ötürü hukuka aykırılık teşkil ettiğini,

Öncelikle, tapu iptal ve tescil davalarında dava konusu taşınmazın mülkiyetinin bir başkasına devredilmiş olmasının ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi için hukuki gerekçe olamayacağını, zira tapu iptal ve tescil davalarında genellikle taşınmazların davalının mülkiyetinin dışına çıktığıını ve taşınmazlar üzerinde üçüncü kişilerin hak sahibi olduğunu,

Bu durumda mahkemelerce üçüncü kişinin mülkiyeti kazanma şeklinin iyiniyetli olup olmadığının araştırıldığını, şayet davalının, dava konusu taşınmazı kötüniyetli olarak üçüncü kişilere devretmişse ya da üçüncü kişilerin, davalı ile davacı arasındaki hukuki ilişkiyi bilerek kötüniyetli olarak taşınmazı devralmışlarsa üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunmadığını, öyle ki TMK'nın 1023. maddesinde: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." iş bu hakkın korumasını sağladığını, ez cümle mülkiyetin üçüncü kişiye devredilmesinin ihtiyati tedbir talebinin doğrudan reddedilmesi değil aksine mülkiyet üzerine mahkemece ihtiyati tedbir konularak, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının araştırılması noktasında mahkemeye görev yükleyeceğini, aksi durumun, tapu iptal ve tescil davalarında mülkiyetin davalı tarafından üçüncü kişiye devredilmesinin davacının tapu iptal ve tescil hakkını elde etmesini imkansızlaştıracağını,

Somut olayda mahkemenin üçüncü kişilerin hakkının korunup korunmayacağına dair, TMK'nın 1023. maddesi anlamında araştırma değerlendirme yapmadan mülkiyetin dava dışı üçüncü kişide olmasından bahisle ihtiyati tedbir talebini reddetmesinin hukuka aykırı olduğunu, zira yukarıda da izah olunduğu üzere mülkiyetin üçüncü kişide olması tapu iptal ve tescil talebinin ve ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmeyeceği sonucuna çıkmayacağını, evleviyetle de ihtiyati tedbir talebinin reddilmesine delalet etmeyeceğini, davacının dava sonuna kadar, taşınmaz üzerindeki talep haklarının korunmasının esas olduğunu, mahkemece verilen ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararın bu yönden hatalı olup tapu iptal ve tescil davalarının açılma amacıyla bağdaşmadığını,

Kararın hukuki açıdan hatalı olduğu başka bir hususun ihtiyati tedbirin başlı başına talep amacıyla alakalı olduğunu, öyle ki ihtiyati tedbir talebinin, mülkiyeti devredilmeyen taşınmazların hukuki statüsünün değişmesinin önüne geçmek amaçlı olduğunu, hukuki statünün sürekli değişmesi, yalnızca taraflar arasındaki uyuşmazlığı değil; aynı zamanda yargılamanın düzenli, makul sürede ve etkin biçimde yürütülmesini de olumsuz etkilediğini, yeni tarafların davaya dahil edilmesinin, ek incelemeler yapılması ihtiyacının hasıl olması gibi etkilerle yargılamanın uzamasına sebebiyet verdiğini, bu nedenle talep edilen ihtiyati tedbirin, yalnızca taraf menfaatini değil, yargılamanın öngörülebilir ve etkin biçimde sürdürülmesini temin etmeye yönelik bir usul güvncesi olarak da değerlendirilmesi gerektiğini,

Mahkemece bilakis, TMK'nın 1023. maddesi hükmü nazara alınmadan, doğrudan üçüncü kişilerin hakkını koruyacak ve müvekkilin haklarını zarara uğratacak şekilde vermiş olduğu ihtiyati tedbirin reddine ilişkin kararın açıkça usul ve yasaya aykırı olup kaldırılması gerektiğini,

Davanın, öncelikle tapu iptal ve tescil, bu talebin reddi halinde ise bedelin aynen iadesine ilişkin terditli olarak açıldığını, yargılama süresince dava konusu taşınmazların hukuki durumunda meydana gelecek değişikliklerin, yalnızca ayni talebin değerlendirilmesini değil aynı zamanda terditli olarak ileri sürülen nakdi talebin incelenmesini de doğrudan etkilediğini, taşınmazların devri halinde, uyuşmazlığın sebep sonuç ilişkisinin karmaşıklaştığını, bu nedenle ihtiyati tedbirin, davanın her iki talep yönünden de tutarlı, sağlıklı ve etkin biçimde incelenebilmesini sağlamak amacıyla zorunlu bir geçici hukuki koruma niteliği taşıdığını, bu bağlamda ihtiyati tedbirin reddine ilişkin kararın açıkça usul ve yasaya aykırı olup kaldırılması gerektiğini belirterek,

Yukarıda izah olunan nedenlerden ötürü istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesinin 17.12.2025 tarihli ara kararının usul ve yasaya aykırı olması sebebiyle kaldırılmasına ve mülkiyeti devredilmeyen taşınmazlar için ihtiyati tedbir kararının uygulanmasına, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,

Dava, tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkin olup, davacı vekilince tapu iptal ve tescil talebine konu edilen taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmiş, ilk derece mahkemesince davalı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesi üzerine, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İhtiyati tedbir; 6100 Sayılı HMK'nın 389 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Davanın açılmasıyla hüküm arasında geçen zaman içinde müddeabihin çeşitli şekillerde istenmeyen değişikliklere maruz kalması veya maruz bırakılması mümkündür. Bu değişiklikler sonucu davanın sonunda elde edilecek hükmün icrası, mümkün olmayabilir veya çok güçleşebilir. İşte ortaya çıkan bu tehlikeyi bertaraf etmek amacıyla ihtiyati tedbir kurumu kabul edilmiştir.

HMK'nın 389. maddesinde, ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, söz konusu maddede; meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale gelebileceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağı endişesi bulunan haller, genel bir ihtiyati tedbir sebebi veya şartı olarak kabul edilmiştir. Bu şartlardan birisinin mevcudiyeti halinde, mahkemece, uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir.

İhtiyati tedbirde asıl olan ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve bir ihtiyati tedbir sebebinin ortaya çıkmasıdır. Bunlar ihtiyati tedbirin temel şartlarını oluştururlar. Maddede bu iki hususa yer verilmiş, ihtiyati tedbire ilişkin hak ve özellikle ihtiyati tedbir sebebi genel olarak belirtilmiştir. Tedbir talebinin kabulü veya reddi bir kısım genel ilkeler konularak hakime bırakılmış, ancak ihtiyati tedbirin uyuşmazlık konusu hakkında verileceğini düzenlemiştir.

İhtiyati tedbire esas olan hakkın da iyi belirlenmesi gerekir. Taraflar arasında çekişmeli olan şey veya yargılama konusunu oluşturan hak, aynı zamanda tedbirin konusu hakkı da oluşturacaktır. Kanun ''uyuşmazlık konusu hakkında'' diyerek bu hususa vurgu yapmıştır (madde 389/1). Ancak özellikle dikkat edilmesi gereken husus, diğer geçici hukuki korumaların alanına giren konularda ihtiyati tedbire karar verilmemesidir. Bu sebeple, para alacakları konusunda özel ve istisnai durumlar dışında asıl geçici hukuki koruma ihtiyati hacizdir. Keza, diğer özel hükümlerde açıkça farklı bir geçici hukuki korumadan bahsedilmişse, bu durumda da o çerçevede bir karar verilmeli, ihtiyati tedbir kararı verilmemelidir.

Somut olayda; Dava ve ihtiyati tedbir talebine konu olan bağımsız bölümlerin... ili, ... ilçesi, ...Mahallesi,... Ada, ... parsel,... Blok .. ve ... Blok ... numaralı bağımsız bölümler olduğu anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut tapu kayıtlarına göre söz konusu bağımsız bölümler dava tarihi itibariyle dava dışı kişiler adına tapuya kayıtlıdır. Davada yer almayan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını kısıtlar şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesi HMK' nın 389. maddesine de aykırılık oluşturacaktır. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, mahkemece ihtiyati tedbir isteğinin reddine karar verilmiş olmasında dairemizce usul ve yasa hükümlerine aykırı bir durum görülmemiş ve davacı vekilinin istinaf başvurusunun bu sebeple reddi gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, mahkemece, davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine dair verilen ara kararda usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davacı vekilinin bu ara karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yolu başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2025/570 Esas sayılı dosyasından verilen 17.12.2025 tarihli ara kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davacı vekilinin bu ara karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş olması nedeniyle, alınması gerekli 1.206,00 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 732,00 TL harcın mahsubu ile kalan 474,00 TL harç bedelinin davacıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yatırılan 2.002,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK'nın 391/(3) ve 362/(1)-f maddeleri uyarınca kesin olmak üzere, 14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.