2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa dayalı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti davasında, idarenin belirlediği bedelin güncel ekonomik koşullar ve taşınmazın objektif değer artışı nedeniyle düşük olduğu itirazlarının değerlendirildiği temyiz kararı.
Özet: Bir kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında, ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş; her iki tarafın istinaf başvuruları bölge adliye mahkemesince esastan reddedilerek, davacı idarenin temyizi üzerine yüksek mahkemece incelenen dosyada; davacı idare kamulaştırma ve tescil talep ederken, davalı taşınmaz sahipleri ise, idarenin teklif ettiği bedelin ülkedeki yüksek devalüasyon, enflasyon ve taşınmazın organize sanayi bölgesine yakınlığı, otoban bağlantıları gibi konumsal avantajları nedeniyle güncel piyasa değerinin çok altında kaldığını, arsa vasfındaki taşınmazın objektif değer artışlarının göz ardı edildiğini belirterek, keşif ve bilirkişi incelemesi ile adil bir bedel tespiti yapılmasını talep etmişlerdir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1290 Esas, 2025/710 KararKARAR : Esastan retİLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/151 Esas, 2023/64 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı idare ve davalılar ... vd. tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; .. ili, ... ilçesi, .. Mahallesi, .. Mevkii 13 06... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı kurum tarafından yapılan kıymet taktiri çok eski tarihli olduğunu, bu tarihten sonra ülkede çok yüksek bir devalüasyon olduğunu ve tüm ürünlerin bedelinin 3-4 kat artış gösterdiğini, verilen fiyat devalüasyon öncesine ait olup taşınmazın güncel değeri belirlenirken devalüasyon artışı da ayrıca gözönünde bulundurulması gerektiğini, yaşanan ekonomik gelişmeler ile taşınmazın konumu itibarıyla değeri davacı tarafın teklif ettiği değerin çok çok üzerinde olup sayın mahkemenin bu hususları özellikle göz önünde bulundurmasını, yapılacak yargılama neticesinde toplanan deliller muvacehesinde davacı tarafın sunduğu teklifteki bedelin çok düşük olduğunun anlaşılacağını, taşınmazın sayın mahkemece belirlenecek değer üzerinden kamulaştırılmasına karar verilmesini aksi halde davanın reddini talep etmiştir.2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline ait taşınmazın arsa vasfında olduğunu, davacı tarafın taşınmaz için belirlediği bedelin çok düşük olduğunu, ... ilçesi konumu itibarı ile değerli bir ilçe olup, ..'a bir saat ..'ya iki saatlik uzaklıkta olduğunu, davaya konu taşınmaz da değerli bir konumda olup organize sanayinin hemen bitişiğinde, ..'a yapılan yeni otoban yolu bağlantı noktasına 5-7 dakika uzaklıkta olduğunu, davacı kurum tarafından yapılan kıymet takdiri çok eski tarihli olup, bu tarihten sonra ülkede çok yüksek bir devalüasyon olduğunu ve tüm ürünlerin bedelinin 3-4 kat artış gösterdiğini, verilen fiyat devalüasyon öncesine ait olup taşınmazın güncel değeri belirlenirken devalüasyon artışının da ayrıca gözönünde bulundurulması gerektiğini, yaşanan ekonomik gelişmeler ile taşınmazın konumu itibari ile değerinin davacı tarafın teklif ettiği değerin çok çok üzerinde olduğunu belirterek taşınmazın Mahkemece belirlenecek değer üzerinden kamulaştırılmasına, aksi hâlde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.3.Davalılar ayrı ayrı sundukları cevap dilekçelerinde özetle; davacı idare tarafından uzlaşma yoluyla satın alma sırasında teklif edilen bedelin dava konusu taşınmazın bedelinin çok altında olması sebebiyle uzlaşma sağlanamadığını, Kıymet Takdir Raporunda takdir edilen bedel üzerinden kamulaştırma yapılmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olacağını, raporun düzenlendiği tarihten sonra ülkede yaşanan ekonomik gelişmeler ve enflasyon oranında yaşanan hızlı ve dengesiz artışa paralel olarak taşınmaz ve ağaç bedellerinde meydana gelen olağanüstü artış dikkate alındığında raporda belirtilen bedelin taşınmazın ve ağaçların gerçek değerinin oldukça altında olduğunun aşikar olduğunu, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğunu, taşınmazın konumu itibarıyla ... İlçesinin gelişme potansiyeli en yüksek bölgelerinden birinde yer aldığını, taşınmazın organize sanayi bölgesi alanında yer alması, ulaşım ve altyapı hizmetleri, yerleşim merkezleri ve ana ve yan yol bağlantılarına yakın olması nedeniyle davaya konu taşınmazda gerçekleşecek objektif değer artışının %300 oranında ve hatta daha yüksek bir oranda olacağını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere keşif yapılmak suretiyle taşınmazın ve ağaçların gerçek değeri ve objektif değer artışına ilişkin objektif bir bilirkişi raporu alınmasını, sunduğu emsal taşınmazların satış rakamlarının işbu davaya konu taşınmazın değerinin belirlenmesinde emsal olarak değerlendirilmesini, kamulaştırma bedeli olarak tespit edilecek miktara karar tarihine kadar faiz işletilmesini, davanın niteliği gereğince davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesini, 2942 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesi uyarınca yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile ... Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalılar ...vd. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf Sebepleri1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili idarenin oluşturmuş olduğu Kıymet Takdir Komisyonu tarafından davalı tarafa teklif edilen bedel ile bilirkişilerce tespit edilerek yerel mahkemece hükmedilen kamulaştırma bedelleri arasında ciddi bir fark bulunduğunu, dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğunu ancak yerel mahkemece arsa vasfında değerlendirildiğini, ... Belediye Başkanlığı'nın dava konusu parselin belediye mücavir alanı içerisinde meskun mahalde kaldığı, yol, su, elektrik ve diğer belediye hizmetlerinden yararlandığının belirtildiğini, belediyenin vermiş olduğu cevabın gerçeklikten ve objektiflikten uzak olduğunu, keşif heyetinin dahi girmekte ve keşif yapılmasının oldukça zor olduğu, araçla girmenin zor hatta mümkün olmadığı yerlere yol, su, elektrik ve diğer belediye hizmetlerinden yararlandığından bahsedilmesinin gerçeklikle bağdaşmadığını, bilirkişilerce düzenlenen raporda kamulaştırmaya konu gayrimenkulün yerleşim yerlerine ve alt yapı hizmetlerinin bulunduğu yere çok yakın olması ve bu hizmetlerin kolaylıkla temin edilebilir olması nedeniyle arsa vasfında olduğuna kanaat getirildiğini, davaya konu taşınmazın imar planına dahil olmamakla birlikte fiilen meskun mahalde yer almadığını, taşınmazın fiilen belediye hizmetlerinden de faydalanmadığını, taşınmazın resmi kayıtlarda tarla vasfında kayıtlı olmasına ek olarak malikler tarafından da tarla olarak kullanıldığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.2. Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişilerce dosya evrakları ve son duruşma tutanağı gereği gibi incelenmediğini ve rapor hazırlanırken duruşma zaptında belirtilen kriterlerin dikkate alınmadığını, itirazlarının dikkate alınmadığını, eksik ve hatalı inceleme neticesinde düşük bedelli bir emsal tespit edildiğini, bu nedenle dava konusu taşınmazın bedelinin çok daha düşük miktarda tespit edildiğini, dava 17.03.2022 tarihinde ikame edilmiş olup bilirkişi heyeti tarafından oluşturulan raporlar 16.06.2022 tarihli keşif ve Mart 2022 ÜFE Endeks katsayısına istinaden hazırlandığını, günümüz ülke ekonomisi ve hızla değişen enflasyon oranları dikkate alındığında Mart 2022 ayında Üretici Fiyat Endeksinin 1321,90 olduğu, ancak karar tarihi olan Şubat 2023 ayında bu oranın 2138,04 oranını bulduğu görüldüğünü, Şubat 2023 ÜFE endeks katsayısının dikkate alındığı durumda dahi ek raporda hesaplanan artış oranı 2,4 78... , 0...3 olacağını, dolayısıyla bilirkişilerce emsal olarak tespit edilen taşınmaza ve bunun satışına göre yapılan hesaplama 4,00802339 53... ,23 = 602, 1...1 TL/m² olacağını, ancak heyet tarafından Mart 2022 verisine göre yapılan hesaplamada m2 değeri 372,30 TL/m² hesaplandığını, emsal olarak belirlenen taşınmazın TL/m2 değerinin Şubat 2023 verilerine göre hesaplanması durumunda 602, 1...1 TL/m² değerine, heyetçe hesaplanan DDO oranı uygulandığında, olması gereken hesaplama 602, 1...1 x(1+0,1)= 662,337890147 TL/m² olacağını, keza heyetçe hazırlanan karşılaştırma tablosu güncel gerçek durumu yansıtmasa da, raporda sunulduğu haliyle dava konusu parselin yüzde puanı 1,381 olarak esas alınsa dahi 662,337890147 TL/m² x 1,381 = 914,688626293 TL/m² ile karşılaştığını, emsal olarak belirlenen taşınmazın değeri, dava konusu taşınmazın gerçek değerinden düşük olarak hesaplandığını ve gerçek değer bu tutardan daha fazla ise de emsalin kabulü halinde dahi Heyet tarafından hazırlanan raporda bulunan hesap hatalarının giderilmesi ve eksiklik ile hatalar giderildikten sonra, objektif değer artış oranı hesaplanarak kamulaştırma bedeline eklenmesi gerektiğini, Anayasa Mahkemesinin mülkiyete müdahalenin orantılı olabilmesi için kamulaştırma bedeli olarak ödenecek meblağın enflasyonun etkilerinden arındırılacak şekilde güncelleştirilmesi, yani kamulaştırma tarihi ve ödeme tarihi arasında geçen süredeki değer kaybını sübvanse edecek düzeyde faiz, hatta Anayasa'nın 46 ncı maddesinde öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanmasını gerekli gördüğünü, dava neticesinde eklenecek olan yasal faizin müvekkillerinin uğrayacağı hak kaybını telafi etmeyeceğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 1/5000 ölçekli ... Planında, organize sanayi bölgesi alanında olduğu, Dairelerince Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumu da dikkate alındığında, arsa vasfında kabul edilerek emsal karşılaştırma yöntemiyle kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davacı idare ve bir kısım davalılar ... vd.vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz Sebepleri Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukukî NitelendirmeUyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.2. Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak, üzerindeki ağaçlara ise maktuen değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, istinaf aşamasında ileri sürülmeyen itirazların temyiz sebebi yapılamayacak olmasına göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Davacı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Davacı idareden peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.