Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ifa etmeyen yükleniciden devredilen payları edinen üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davasında istinaf mahkemesinin zamanaşımı ve iyiniyet incelemesi.
Özet: Arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilememesi nedeniyle, müteahhitten hisse devralan üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davasında, ilk derece mahkemesi sözleşmenin ifa olanağının kalmadığı gerekçesiyle davayı kabul etmiş; ancak Bölge Adliye Mahkemesi, davalıların bir kısmı açısından davanın zamanaşımına uğradığını belirterek ilk derece mahkemesi kararını kaldırıp bu davalılar hakkındaki davanın reddine, bir davalı hakkındaki davanın ise kabulüne karar vermiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/612 E., 2022/873 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2016/294 E., 2018/364 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü : I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacıların, dava dışı müteahhit ... ile aralarında ... 4. Noterliği'nde 09.03.1998 tarihli ''düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi'' yaptıklarını, yapılan sözleşmeye göre, inşaatın ruhsat alındıktan sonra 30 ay içinde bitirilmesi kararı alındığını, sözleşme gereğince davacının kendisine ait olan arsanın 100 hisse itibari ile 50 hissesini müteahhit ...'a bina inşaa etmek koşulu ile satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, müvekkili davacının üzerine düşen edimini yerine getirerek 30.09.1998 tarihinde kat irtifakı ile 100 hissenin 50 hissesini ...'a devrettiğini, müteahhit ...'ın taşınmazda aldığı %50'lik hisseleri, 30.09.1998 tarihinde 23... . bağımsız bölüme isabet eden 160/2120 hisseyi ...'a 05.01.1999 tarihinde 12, 19... no'lu bağımsız bölümlere isabet eden 300/2120 hisseyi ...'e, 08.05.2000 tarihinde 5 no'lu bağımsız bölüme isabet eden 50/2120 hisseyi ...'ya 30.09.1998 tarihinde 8 no'lu bağımsız bölüme isabet eden 50/2120 hisseyi ...'e, 08.04.1999 tarihinde 13 no'lu bağımsız bölüme isabet eden 100/2120 hisseyi ...'a, 24.05.1999 tarihinde 18 no'lu bağımsız bölüme isabet eden 100/2120 hisseyi ...'e intikal ettirdiğini, inşaatın belirlenen sürede bitirilemediğini, ...'de meydana gelen deprem nedeniyle binanın ağır hasar alarak yıkıldığını, bunun üzerine davalı ...'ın davacıya yeniden bina yapacağını, bu nedenle merak etmemesi gerektiğini telkin ettiğini, 2004 yılında da yeni imar düzenlenmesi yapıldığını, bu süre zarfında davalı ...'ın herhangi bir şey yapmadığını, bu nedenle davacının ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/255 Esas sayılı dosyasında görülen dava ile müteahhit ... ile kardeşi ...'a ait tapu kayıtlarının iptalini talep ettiğini, davanın kabul edilerek maliklerin hisselerinin iptal edilerek davacı adına tescil edildiğini, davalılara ait taşınmaz hisselerinin hala davalılar adına kayıtlı olduğunu, anılan nedenlerden ötürü ... ili, ... ilçesi ... Mahallesi 44 ada, 28 parsel sayılı taşınmazda davalılara ait bağımsız bölüm ve arsa payları yazılı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü satış sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını ve tapu kaydını da devraldığını, kötüniyetli olmadığını bilakis davacının kötüniyetli olduğunu, davanın reddi gerektiğini beyan etmiştir.2. Davalı ..., ... ve ... vekilleri ile davalı ... vekili cevap dilekçelerinde; davacı ile müvekkilleri olan davalılar arasında akdi ilişki bulunmadığını, davalı müvekkillerinin tapu kaydına dayanarak iyiniyetle daire satın aldıklarını, satın alırken tapu kaydı üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmadığını, arsa maliki olan davacı ile dava dışı müteahhit arasındaki akdi ilişkinin kendi aralarında hüküm ve sonuç doğuracağını, ayrıca davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, öncelikle davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini beyan etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile dava dışı yüklenici ... arasında düzenlenen 09.03.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacı tarafça kendisine ait olan taşınmazın %50 hissesinin dava dışı yükleniciye devredildiği, yüklenici tarafından da çeşitli tarihlerde tapuların davalılara ve dava dışı yüklenicinin kardeşine devredildiği, davacı arsa sahibinin yükleniciye ve kardeşine karşı devredilen tapuların iptali ve tescili konusunda açtığı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/255 Esas sayılı davasının kabulü ile sonuçlandığı, İlk Derece Mahkemesince ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/255 Esas, 2013/31 Karar sayılı dava dosyasından verilen kararın kesinleştiği, ilgili karar uyarınca taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa olanağının kalmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin 11.07.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine ... Bölge Adliye mahkemesinin 16.02.2021 tarihli kararı ile davalıların istinaf istemi kabul edilip, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak istinaf eden davalılar ..., ..., ..., ... hakkında davanın zamanaşımından reddine, ... hakkındaki davanın kabulüne karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİBölge Adliye Mahkemesinin 16.02.2021 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce; "Tapu iptali ve tescili davası; en temel insan haklarından biri olan mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin bu hakka kavuşmasını sağlayan bir dava türü olup ayni hakka dayandığı için zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bu nedenle olayda Borçlar Kanunu’nun 125 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 146) ve Medeni Kanun’un 712. maddesinin uygulama yeri yoktur. İddia doğrultusunda davanın esasının görülmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı olduğu üzere zamanaşımından söz edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici ... arasındaki ... 4. Noterliği'nin 09.09.1998 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmiş olması sebebiyle geriye etkili şekilde mahkeme kararı ile fesh olunduğu ve bu kararın 15.04.2013 tarihinde kesinleşmiş olduğu anlaşıldığından, bu durumda tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, dava dışı yüklenici veya üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağından ve yükleniciden pay devir alan üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesi dayalı iyiniyet savunması dinlenemeyeceğinden, yine davadaki davacı arsa sahibinin tapu iptali ve tescil isteminin ayni hakka dayalı olması sebebiyle zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı olmadığı, bu sebeple olayda Borçlar Kanun'un 125, 6098 sayılı TBK'nın 146 ve Medeni Kanun'un 712 maddesinin uygulama yeri olmadığından davalıların zamanışımı defilerinin de yerinde olmadığı," gerekçesiyle davanın kabulü ile davalılar adına olan tapu kayıtlarını iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. VI. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Davalı ... temyiz dilekçesinde,a. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi ve Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin yerleşik ve istikrarlı kararlarında sözleşmenin feshinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı sürelerinin hep dikkate alındığını,b. Hukukumuzda zamanaşımı kavramının, davanın tüm taraflarınca bilinen ve bilinmesi gereken bir olgu olduğunu, mülkiyet hakkının bu denli geniş yorumlanması ile zamanaşımı kavramının ortadan kaldırılmasının menfaat dengesinin bir taraf lehine orantısız olarak bozulması anlamına geldiğini,c. Sözleşmeden kaynaklanan taleplerin de temelinde hep mülkiyet hakkı olduğunu,d. Tüm bu kapsamda davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmesini ve kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.2. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde,a. Davada ifa imkasızlığı bulunduğunu, davacı arsa sahibinin en geç, yükleniciye karşı açtığı dava tarihi olan 16.11.2009 tarihi itibari ile ifa imkansızlığını net olarak bildiğini, bu süre itibari ile eldeki davada 5 yıllık zamanaşımı süresi fazlası ile geçtiğini,b. Davalı müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu beyan etmektedir.3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. Yaşanan deprem sonucu ve sonrasında yapılan imar düzenlemeleri ile yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiğini,b. Davacının talebi zamanaşımına uğramış olduğunu,c. Davacının, davasını yüklenici ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ikame ettiğini, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini,şahsi hakkın iyiniyetli 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerektiğini, dava konusu uyuşmazlıkta kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, bu nedenle dava konusu taleplerin iyiniyetli 3. kişi konumunda olan davalıyı bağlamadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştirBozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.VII. KARARTemyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.