Kamulaştırma Kanunu uyarınca irtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescili davasında taşınmazın değerleme metodolojisine ilişkin temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki metin, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescili davasında, ilk derece mahkemesinin kararının ardından hem idare hem de malik vekillerince yapılan istinaf başvurularında, taşınmazın niteliğinin arsa mı arazi mi olması gerektiği, metrekare birim fiyatının fahiş olup olmadığı, kapitalizasyon faizi ve objektif değer artışı oranları gibi bedel tespitine ilişkin farklı itirazlar dile getirilmiş; ancak bölge adliye mahkemesi, kamulaştırma kanununa uygun bilimsel değerleme yöntemleri ve emsal değerlendirmeler ışığında belirlenen bedeli hakkaniyetli bularak her iki tarafın istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3257 Esas, 2025/902 KararKARAR : Esastan retİLK DERECE MAHKEMESİ : Akyazı 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/1136 Esas, 2023/367 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; .. ili, .. ilçesi, .. köyü 1 19... parsel, 1 17... parsel sayılı taşınmazlarda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı taraf cevap dilekçesi sunmamıştır.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ile bu hakkın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf Sebepleri1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; kıymet takdir komisyonlarının belirlediği bedelin yeterli olduğunu, mahkemece belirlenen bedelin fahiş olduğunu ve kabul etmediklerini, emsal alınan taşınmazın hatalı olduğunu, Mahkemece taşınmaz üzerinde bulunan enerji nakil hatlarının taşınmazda değer düşüklüğüne yol açtığı tespitini kabul etmediklerini, taşınmazın metrekare birim fiyatının fahiş belirlendiğini, davalı yanın istinaf dilekçesinde belirtmiş olduğu aleyhe hususları ve istinaf sebeplerini kabul etmediklerini belirterek, davalı yanın istinaf taleplerinin reddi ile istinaf taleplerinin kabulüne, hatalı ve hukuka aykırı mahkeme kararının kaldırılmasına, delilleri de toplanmak suretiyle yeniden esas hakkında (kamulaştırma bedeli yönünden) talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. 2.Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın arsa vasfında değerlendirilmesi gerektiğini, değer kaybının %50 veya üzerinde kabul edilmesi gerektiğini, taşınmazın konumu ve özelliklerinin iyi olduğunu, bu sebeple arazi vasfında değerlendirilerek değerinin düşük belirlendiğini, taşınmaz arazi kabul edilse dahi kapitalizasyon faiz oranı yüksek, objektif değer artış oranının ise düşük alındığını, fındık veri ve verimlerin taşınmazın rakımı 200 metre altı kabul edilerek belirlenmesi gerektiğini, diğer dosyalarda taşınmazlar arsa vasfında kabul edilerek metrekare birim bedellerinin çok daha yüksek kabul edildiğini belirterek, yerel mahkeme kararının duruşmalı inceleme yapılarak kaldırılmasını talep etmiştir.C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kapama fındık bahçesi niteliğindeki taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, buna göre hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın niteliği ve konumuna göre %4,5 kapitalizasyon faizi ile %160 objektif değer artırıcı unsur oranlarının yerinde olduğu, dava tarihi olan 18.10.2022 tarihi itibarıyla 243,40 TL/m² birim fiyatının belirlendiği, Dairenin 2022/2333 Esas sayılı dosyasında incelenen ... Mahallesi 1 34... parsel sayılı taşınmaz için 27.12.2021 tarihi itibarıyla belirlenen 85,28 TL/m² birim fiyatının Dairece uygun görüldüğü, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/991 Esas, 2024/6012 Karar sayılı kararıyla Daire kararının onandığı dikkate alındığında, tespit edilen metrekare birim fiyatlarının taşınmazların konumu ve endeks oranları dikkate alındığında adil ve hakkaniyete uygun olduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz Sebepleri1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazları tekrar etmiştir.2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazları tekrar etmekle birlikte kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren kamu alacağına uygulanan faizin işletilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukukî NitelendirmeUyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti istemine ilişkindir.2. Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2.Arazi niteliğindeki taşınmazlara 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca net geliri esas alınarak değer biçilmesi ve aynı Kanun'un 11 inci maddesinin son fıkrası uyarınca taşınmaz malların niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumları ve enerji nakil hattı güzergâhları dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılıklarının tespit edilmesi ve tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi yerindedir. 3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince faize ilişkin itirazı istinaf incelemesinde ileri sürülmediği için bölge adliye mahkemesince incelenmeyen bir konunun temyiz yolunda ileri sürülmesi mümkün olmadığı da gözetildiğinde temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Taraf vekillerinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.