Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tazminat ve konut teslimi davası gerekçeli kararı.
Özet: Davacı, kooperatif üyeliğinden haksız yere çıkarılma kararının kesinleşmiş yargı kararıyla iptal edilmesi ve yaptığı ödemelerin kanıtlanmasına rağmen konut teslim borcunun yerine getirilmemesi üzerine, davalı kooperatifin konut teslim etmesini veya en az 25.000 TL tazminat ödemesini talep etmekte olup, davalının cevap vermediği bu davada mahkeme, davacının üyelik ilişkisi, ödeme yükümlülüğü ve bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığının tespiti için dosyayı kooperatif hukuku uzmanı bilirkişiye tevdi etmiştir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/
KARAR NO : 2026/
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVALI :
DAVA : Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 08/12/2022
KARAR TARİHİ : 29/01/2026
KARAR YAZIM TARİHİ : 30/01/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesi ile; Müvekkil ...'ın davalı ... üye olduğunu, Kooperatifin yaptığı taşınmaz bilgileri, ... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... ... kain olan tapuda H.21B.23a.3c pafta no, 144 ada ve 66 parsel şeklinde olduğunu, davalı Kooperatif tarafından müvekkil aleyhine keşide edilen ... 5. Noterliği'nin 28.10.2008 tarih, yevmiye nolu ihtarnamesi ile; davacı müvekkilin ... 5. Noterliği'nin 19.03.2008 tarih, yevmiye numaralı, 02.05.2008 tarih, ... yevmiye numaralı birinci ve ikinci ihtarnamelere rağmen borcun ödenmemesi nedeni ile Ana Sözleşmenin 14. Maddesi ve 1163 sayılı yasa gereğince 24.10.2008 tarih ve ... nolu Yönetim kurulu kararı ile ortaklıktan çıkarıldığı ihtar olunduğunu, müvekkil tarafından kooperatif ortaklığından ihraç kararının iptali için ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/... E. Sayılı dosyası ile dava açılmış, Mahkemece verilen kararda, davanın kabulü ile davacının ihracına ilişkin davalı kooperatifin 24.10.2008 tarih ve ... nolu kararının iptaline karar verildiğini, davalı Kooperatif ile dava dışı müteahhit ... Yapı İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. adına ... arasında imzalanan inşaat yapım sözleşmesinin 2. Nolu maddesi gereğince "müteahhit firma 20 kooperatif ortağı bulmayı taahhüt edeceğini, Ortak bulamadığı sürece 20 ortağın kooperatife giriş peşinatı dahil ödemesi gerekli olan tüm aidatına karşılık gelecek imalatı yapmayı kabul ve taahhüt eder." hümkünü haiz olduğunu, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/... E, 2010/ K sayılı dosyası ile, müvekkilin davalı kooperatife borcu bulunmadığı tespit edildiği gibi yaptığı ödemeler de tespit edildiğini, müvekkilin yaptığı ödemeler şu şekildedir: 1.900-TL ilk üyeliğe girişte dava dışı mütahhit firmaya ödenmiş olup, bu ödeme Kooperatif yönetimince kabul edilerek makbuz verildiğini, 20.000-TL müteahhit firmaya ödenmiş, müteahhit firma tarafından müvekkile makbuzları verilmiş, ancak kooperatif kayıtlarına bu ödeme işlenmediğini, 3.100-TL 30.11.2007 tarihinde davalı kooperatife ödendiğini, 200-TL davalı kooperatife ödendiğini, yukarıdaki ödemeler ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/... E. Sayılı dosyası kapsamındaki makbuzlar, dava dışı müteahhit ... Yapı İnş. Ltd. Şti tarafından dosyaya gönderilen müzekkere cevabı ve dosya kapsamına alınan bilirkişi raporları ile sabit olduğunu, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2009/ E, 2010/ K Sayılı dosyası da tam da bu nedenle, müvekkilin davalı kooperatife yapmış olduğu ödemeler ve davalı kooperatife hiçbir borcu bulunmadığı gerekçesi ile müvekkilin kooperatiften ihraç kararını iptal etmiş ve bu karar ... 23. Hukuk Dairesi'nin 2012/ E, 2012/ K sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiğini, bu nedenlerle davalı yanın müvekkile olan konut teslim borcunun ifasına, bu talebimiz yerinde görülmez ise HMK 107. Maddesi gereğince belirsiz alacak davamızın kabulüne, miktarın yargılama sürecinde belirli hale gelmesinden sonra harcı tamamlanmak üzere, şimdilik 25.000-TL konut karşılığı tazminat bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, davalı kooperatifin tasfiye sürecinde olması nedeni ile, tasfiye işlemlerinin dava sonuçlanıncaya kadar durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davalı kooperatifin müvekkile konut teslim borcu bulunduğundan, ... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... ... kain olan tapuda H.21B.23a.3c pafta no, 144 ada ve 66 parseldeki dairelerin 3. Kişilere devredilmemesi için dava sonuna kadar taşınmazdaki daireler üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı tarafa usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.
KANITLAR:
Kooperatif kayıtları, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/ E. Sayılı dosyası, ticari defter ve bağlı kayıtlar, bilirkişi raporu, vs.
KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME :
Dava, Kooperatif üyeliğinden kaynaklanan davacının üyelik ilişkisi kapsamında yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği bu kapsamda bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ,ferdileşmenin ve davacıya ait daire teslim borcunun davalıda olup olmadığı bu kapsamda davacının terditli alacağının varlığı ve miktarı tespiti istemine ilişkindir.Mahkememizce, Dosyanın bir kooperatif alanında uzman hukukçu bilirkişiye tevdi edilerek davacının iddia ve beyanları, dosyaya celp edilen asliye hukuk mahkemesi dosyası, kooperatif kayıtları da değerlendirilerek üyelik ilişkisi, üyelikten kaynaklı ödeme yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediği, daireye hak kazanıp kazanmadığı, daireye hak kazanmamış ise davacının kooperatif üyeliğinden kaynaklı tazminatın hesaplanmasının bilirkişiden istenmesine, karar verilmiştir. Alınan 10.10.2023 tarihli bilirkişi raporunda; davacının, davalı kooperatif ortağı olduğu, davacı ortağa kura sonucu isabet eden taşınmaz bulunup bulunmadığının kura sonuçları bulunmadığından değerlendirilemediği, davalı kooperatif tarafından ticari defter ve kayıtların sunulmadığı, taraflarca ödenti ödemelerine ilişkin dekont ve kayıtlarının sunulmasının gerektiği, davacı ortağa tahsis edebilecek taşınmaz olup olmadığının değerlendirilmesi, davacıya kura edilen taşınmazın, bulunmaması durumunda bir ortağa tahsis edilen taşınmazın rayiç değerinin tespiti için inşaat mühendisi bilirkişi görevlendirilmesinin gerekeceği bildirilmiştir. Mahkememizce, dosyanın bir inşaat mühendisi bilirkişiye tevdii ile bir önceki nitelikli hesap uzmanı bilirkişiye tevdii ile tarafların iddia ve beyanları, dosyaya celp edilen asliye hukuk mahkemesi dosyası, kooperatif kayıtları da değerlendirilerek üyelik ilişkisi, üyelikten kaynaklı ödeme yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediği, daireye hak kazanıp kazanmadığı, daireye hak kazanmamış ise davacının kooperatif üyeliğinden kaynaklı tazminatın kök raporda da belirtilen hususlarda hesaplama yapılmasının bilirkişiden istenmesine karar verilmiştir.Alınan 03.09.2024 tarihli bilirkişi raporunda; keşif tarihi itibariyle 3.000.000,00 TL - 4.000.000,00 TL olarak tespit edilen taşınmazın değerleri dava tarihi itibariyle ile 1.395.534,68 TL - 1.860.712,90 TL olarak tespit edildiği, davacı hakkında hangi taşınmazın kura sonucu isabet ettiği tespit edilemediğinden şerefiye ilave edilmeksizin değer ortalaması olan 1.628.123,79 TL rayiç bedel üzerinden değerlendirme yapılacağı, kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği; 1.628.123,79 TL - 1.950.842,82 TL = (-) 322.719,03 TL, eksik ödeme yapan davacı ortağın diğer dava dosyasına sunulan ödentilerin dava tarihine güncelleştirilmesi 343.652,43 TL, bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın raporda b maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine raporda c maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının d maddesinde eksik ödemelerinin güncel değeri ; 343.652,43 x (=) 322.719,03) / 1.950.842,82 = (-) 56.848,85 TL, yer verilen hesaplamalara göre ... uygulamaları ışında e maddesinde bulunan miktara d maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyeceği, buna göre; 343.652,43 - 56.848,85 = 286.803,57 TL davacı zararı olarak hesaplandığı bildirilmiştir.Mahkememizce, Davacı vekilinin rapora itirazlarının değerlendirilmesi amacıyla dosyanın önceki bilirkişilere tevdi ile ek rapor tanzim edilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.Alınan 28.11.2024 tarihli ek raporunda; ek raporda detaylı açıkladıkları ve ... tarafından kabul edilen hesaplama formülü uygulanmak sureti ile davacının talepleri kapsamında hesaplama yapılmış olup davacı talebinde belirtildiği gibi oranlama yapılması olanaklı olmadığı bildirilmiştir. Davacı vekilince sunulan 24.09.2025 tarihli bedel arttırım dilekçesi davalıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir.
Bilindiği üzere, bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Ortağın konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için de, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceği, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunmayıp, bu isteminin reddi gerektiği açıktır. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli de ... yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden, (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır (... 23.HD.nin 30.03.2015 tarih, 2015/ Esas, 2015/ Karar sayılı ilamı).Hemen belirtilmelidir ki, bir kooperatifin taşınmazların edinimini sağlayacak olan sözleşmenin feshi sonucu hak kazanmadığı bir yeri, kooperatif üyesi, ortaklığa dayalı olarak adına tescilini isteyemez (... 14.HD.nin 20.03.2009 tarih, 2009/ E, 2009/ K). Yani kooperatifin hak kazanmadığı bir yeri ortağına kazandırması beklenemez.Kooperatifin diğer ortaklarına taşınmaz verilmekle beraber, yükümlülüklerini yerine getiren ancak daire tahsis edilmeyen ortaklar yönünden ise, kendilerine verilecek bir dairenin bulunmaması halinde, KK'nin 23.maddesi de gözetilerek koşulları varsa konut yerine tazminat talep hakkı doğduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan 5 aşamalı formüle göre belirlenecek tazminata hükmedilmelidir.Kooperatif faal ve inşaat yapımı devam ediyorsa, elbette konut teslim koşullarının oluşmasından önce açılacak dava erken açılmış olacağından hukuki yarar yokluğundan davanın usulden reddine karar verilir.Yine peşin bedelli ortaklar diğer parasal yükümlülüklerden sorumlu olmamakla birlikte sadece genel giderlerden (genel yönetim gideri, alt yapı gideri) sorumlu olup, bunlar dışında inşaat finansman giderlerinden sorumlu değillerdir. Peşin bedelli ortaklar yönünden taşınmaz bedeli, genel gider olarak kooperatife ödenmesi gereken borç miktarı düşülerek hesaplanan rayiç bedelden ibaret olacaktır. Somut olayda; ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/ E, 2010/ K sayılı dosyası ile, davacının, davalı kooperatife borcu bulunmadığı tespit edildiği gibi yaptığı ödemeler de tespit edildiği ve ayrıca davacının, davalı kooperatife yapmış olduğu ödemeler ve davalı kooperatife hiçbir borcu bulunmadığından ötürü davacının, davalı kooperatiften ihraç kararını iptal edilmiş ve bu karar ... 23. Hukuk Dairesi'nin 2012/ E, 2012/ K sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği görülmüştür.Davalı kooperatifin tasfiye halinde olduğu, dolayısıyla davalı kooperatifin , davacıya tahsis edebileceği konut bulunmadığı, dosya kapsamı ile anlaşılmakla, KK 23.maddesi ve yukarıda değinilen ... yerleşik uygulamasına uygun olarak davacının hak kazandığı tazminat hesaplaması yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda, davanın kabulü gerekmiş, aşağıdaki gibi hüküm kurmak gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlere,
1-Davanın KABULÜ ile, 286.803,57-TL'nin dava tarihi 08/12/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar yasası gereği alınması gereken 19.591,55-TL harçtan peşin alınan 426,94-TL + 4.471,00 TL ıslahın harcının mahsubu ile bakiye 14.693,61-TL harcın davalıdan tahsiline,
3-7155 sayılı Kanunun 23. Maddesi ile 6325 sayılı Kanunun 18/A-12-13 maddeleri uyarınca 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye ödenmesine,
4-Davacı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 8.010,00-TL yargılama gideri ile peşin alınan 426,94-TL + 4.471,00 TL ıslahın harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı yararına ölçümlenen 45.888,57-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Karar kesinleştiğinde taraflarca yatıralan avansın kullanılmayan kısmının HMK 333.md.uyarınca yatıranlarına iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren HMK’nın 341. Ve 345. Maddeleri gereğince 2 haftalık yasal süre içinde ... Bölge Adliye Mahkemesi’ne ... açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 29/01/2026
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır