Yargıtay 12. Hukuk Dairesi İçtihadı: Borçlunun alacaklıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı iddia edilen taşınmaz devrinde tasarrufun iptali davasında, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki aşırı oransızlığın ve ipotekli satışlarda bedel tespitinin hukuki esasları.
Özet: Tasarrufun iptali davasında, alacaklıdan mal kaçırma iddiasıyla yapılan taşınmaz devrinin iptali talep edilmiş; yerel mahkeme ve bölge adliye mahkemesi, davalı üçüncü kişinin borçlunun mali durumunu bilmesine rağmen, ipotekli taşınmazı gerçek değeriyle orantısız olmayan bir bedelle, elden ve ipotek bedeli sonrası banka aracılığıyla ödenen bonoyla alması nedeniyle muvazaalı bir işlem olmadığına hükmederek davayı reddetmiş; temyiz incelemesinde ise, Yargıtay, iptal için malın değeri ile satış bedeli arasında en az misliyle oransızlık aranması, ipotek, haciz ve tapu dışı ödemelerin bu hesaplamada gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir.
12. Hukuk Dairesi         2025/4815 E.  ,  2025/7977 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Davacı vekili; borçlu ...’ın keşideci, davacının lehtar olduğu 19/12/2017 tanzim, 1/07/2018 vade tarihli bononun vadesinde ödenmemesi üzerine Şanlıurfa 2. İcra Müdürlüğü’nün 2018/6528 Esas sayılı dosyası ile takibe geçildiğini, borçlunun adına kayıtlı Şanlıurfa İli... İlçesi .... Mahallesi Ada No:1495 3 parsel 1 nolu daireyi 09/05/2018 tarihinde davalı ...’e 137.500,00 TL bedelle devredildiğini, devir işleminin alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek İİK 277 ve devamı maddeler uyarınca taraflar arasındaki tasarrufun iptaline karar verilmesi talep edilmiştir.
Davalı ... cevap dilekçesi sunmamıştır.
Davalı ...; taşınmazı ipotekli şekilde devraldığını, satıcı davalı ... ile protokol düzenlediklerini, buna göre satış bedelinin tamamının ödenmediğini, tapunun devri sırasında 137.500,00 TL ödediklerini, kalan bedel içinse satıcıya 240.000 TL bedelli bononun düzenlenerek verildiğini, ipotek kaldırıldıktan sonra bonodaki bedelin banka aracılığıyla ödenerek bononun teslim alındığını, bono satıcı tarafından dava dışı ...’a ciro edildiğinden ...’ın bonoyu tahsil için Banka’ya verdiğini, davalının da bedeli Banka’ya ödeyerek senedi teslim aldığını, muvazaalı işlem söz konusu olmadığı gibi herhangi bir ivazsız yahut ederinin çok altında bir satışın da söz konusu olmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davalılar arasındaki 09/05/2018 tarihli sözleşme ile taşınmazın 377.500,00TL değeri üzerinden ve bedelin, 137.500,00TL’si elden, bakiye 240.000,00TL’si için ise 21/11/2018 vade tarihli bono tanzim edilmek suretiyle ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bono bedelinin, ipotek kaldırılınca satıcıya ödeneceği, ipotek kaldırılamadığı taktirde bono bedelinin bankaya ödeneceğinin de taraflar arasında kararlaştırıldığı, dava konusu taşınmaz üzerinde davacıya ait bulunan ipotek, bankanın 23/05/2018 tarihli talebi üzerine 30/05/20 18... yevmiye sayılı işlemle kaldırılınca, taraflar arasında kararlaştırılan satış bedelinin ipotek bedeli için ayrılan kısmının, satıcının banka hesabına ödendiği, davalı tarafça dayanılan sözleşme, bono ve banka kanalıyla yapılan ödemenin, dava konusu tasarruf işlemi ile uyumlu olduğu, dava konusu
taşınmazın gerçek değeri ile taraflar arasındaki resmi satış sözleşmesindeki değerleri arasında mislinden fazla fark bulunmadığı davalı ...’ın borçlunun mali durumunu bildiği ancak gerekli tedbirleri aldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı davacı tarafından istinaf edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
Dava, İİK 277 ve devamı maddelerine göre açılmış tasarrufun iptali istemine ilişkindir.
İİK 278/3-2 maddesinde “yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği akitler” bağışlama gibi sayılmış ve bu tasarrufların iyiniyet koşulu aranmaksızın iptale tabi olduğu kabul edilmiştir. Tasarrufun bu bent gereğince iptal edilebilmesi için malın satış tarihindeki gerçek değeri ile satış bedeli arasında aşırı oransızlık bulunması gerekir. Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre edimler arasında aşırı bir oransızlıktan sözedebilmek için malın satış tarihinde borçlu aleyhine edimler arasında en az bir misli fark bulunması gerekir. Satılan taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz kayıtları varsa alıcı taşınmazı bu kayıtlarla yükümlü olarak satın almış olacağından satışın bunların tamamı üzerinden yapıldığı kabul edilir. Bu nedenle oransızlık belirlenmesinde tapu kaydındaki ipotek ve haciz miktarlarının da gözönünde tutulması gerekir. Bunun dışında davalı 3.kişi tapudaki satış bedeli dışında ödeme yaptığı iddiasında ise bu iddiasını ispatlaması halinde tapu dışı yapılan ödemenin de göz önüne alınması gereklidir.
Somut olayda; davalı ...’in dava konusu taşınmazı üzerinde ... T.A.Ş’nin 240.000,00 TL bedelli ipoteği ile beraber 18/07/2018 tarihinde 137.500,00 TL bedelle satın aldığı, 30/05/2018 tarihinde kaydındaki ipotek kaldırılarak banka alacağın teminatı olmak üzere borçlu adına kayıtlı bir başka taşınmaza ipotek tesis edildiği, 07/11/2018 tarihinde eldeki tasarrufun iptali davasının açıldığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre dava konusu taşınmaz üzerinde satış anında bulunan ipotek bedeline isabet eden 240.000,00 TL için davalı borçlu ...’ın lehtar, davalı ...’in keşideci olduğu, 09/05/2018 keşide, 21/11/2018 vade tarihli bononun, dava dışı ...’a ciro edildiği, davalı ...’in bonoyu ciro yoluyla teslim alan dava dışı ... hesabına ödenmek üzere dava dışı ...’a 21/11/2018 tarihinde - dava açıldıktan sonra- 240.000,00 TL’nin senet bilgileri açıklamasıyla gönderildiği anlaşılmaktadır.
Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda taşınmazın devir tarihi olan 18/07/2018’deki değeri 360.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
Her ne kadar davalılar arasındaki harici satım sözleşmesinde, davalı ... ...’in 377.500,00 TL bedel ile aldığı, 18/07/2018 tarihinde 137.500,00 TL ödeneceği, kalan 240.000,00 TL için bono düzenlendiği ve ipoteğin kaldırılması halinde 240.000,00 TL’nin elden davalı ...’a ödeneceği belirtilmişse de bu tür adi yazılı protokol ve bonoların her zaman düzenlenmesi mümkün bulunduğundan, somut olayın özelliği de gözetildiğinde, itibar edilemez. Diğer yandan, bono bedeli dava dışı ...’a ödenmişse de harici satım sözleşmesinin ve bononun her zaman düzenlenebilir nitelikte olması, 3. kişiye yapılan ödemenin dava açıldıktan sonra yapılması, davalı ...’a ödeme yapıldığının da ispat edilememesi birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın tapuda gösterilen değeri ile tasarruf tarihindeki gerçek değeri arasında misli aşan fark olduğu kabul edilerek, İİK'nın 278/III-2 maddesinde edimler arasındaki aşırı farkın bağışlama hükmünde sayılıp yapılan tasarrufun iptale tabi olduğu öngörüldüğünden davanın kabulü ile tasarrufun iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, 08/12/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.