Tapu İptali ve Tescil Talepli Kat Karşılığı İnşaat Davasında Yerel Mahkemenin Zamanaşımı Reddi Kararının İstinafta Değerlendirilmesi.
Özet: Dava, yüklenici kooperatifin arsa sahipleri ve pay devredilen üçüncü kişilere karşı, idari sorunlar nedeniyle ifa edilemeyen 1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapu iptali ve tescil veya tazminat, ayrıca yeni yükleniciler lehine konulan şerhlerin kaldırılması ve kendi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi talebiyle açılmış olup, yerel mahkemece davanın zamanaşımı nedeniyle tamamen reddedilmesine karşın, istinaf incelemesinde bazı davalılarca süresinde zamanaşımı defi ileri sürülmediği ve davalılar arasındaki zorunlu dava arkadaşlığı hususunda usul eksiklikleri tespit edilmiştir.
T.C.
İSTANBULBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ15.HUKUK DAİRESİ DOSYA NO:2025/1679 KARAR NO:2026/289TÜRK MİLLETİ ADINABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARIİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ:İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ:14/05/2025NUMARASI:2025/87 Esas, 2025/404 KararDAVANIN KONUSU:Tapu İptali Ve Tescil - TazminatKARAR TARİHİ :04/03/2026Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Dava;Davacı yüklenici kooperatif ile davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ve dava dışı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... arasında akdedilen 14.12.1995 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin arsa sahiplerinin idari sorunlardan dolayı arsalarını sözleşmeye uygun olarak bina yapılacak şekilde teslim edememeleri nedeniyle bu zamana kadar ifa edilemediği, davalı ...'nın 6 nolu parseldeki payını davalılardan ..., ... ve ...'e devrettiği, davalı ...'nın 77 parseldeki payını davalı ...'a devrettiği, 73 parselin maliki olan davalı... ile davalılar .... Şti. ve .... Şti. arasında yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, 75 parselin maliki olan ... varisleri olan davalılar ..., ... ve ... ile de davalı .... Şti. arasında yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı iddiasıyla, davalı ... tarafından davalılar ..., ... ve ...'e devredilen 6 parsele ilişkin tapu kayıtları ile davalı ... tarafından davalı ...'a devredilen 77 parsele ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, terditli olarak bu parsellerin arsa ofisine ödenen bedeli kapsamında uğranılan zarara ilişkin olarak şimdilik 100.000,00'er TL'nin ayrı ayrı bu davalılardan tahsili talebine ilişkin olup, ayrıca yeni kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince yeni yükleniciler lehine 73 ve 75 parsel tapu kayıtlarına konulan şerhlerin de kaldırılması ve davacı ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bu parsellerin tapu kayıtlarına şerh edilmesi talep edilmiştir.Davalılardan ..., davaya cevap vermemiştir.Davalı .... Şti. vekili cevabında, lehine konulan tapu şerhinin kaldırılmasını kabul etmiş ve davanın reddini istemiştir.Diğer tüm davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde, davanın öncelikle zamanaşımı defileri doğrultusunda reddini, aksi halde esastan reddini talep etmişlerdir.Mahkemece, davacı Kooperatif ile davalı gerçek kişiler arasında imzalanan 14/12/1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. Sayfasının son paragrafında işin teslim süresinin sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl olarak belirlendiği, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği itibari ile karma sözleşme niteliği taşıdığından zaman aşımı süresinin 10 yıl olduğu, sözleşmenin üzerinden 29 yıl geçtiği, davalıların süresinde verilen cevap dilekçeleri ile zaman aşımı itirazında bulundukları gerekçesiyle, davanın zaman aşımı nedeni ile reddine karar verilmiştir.Davacı vekili istinafında;1-)Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli olup, taraflarca feshedilmediğinden davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu,2-)Ayrıca davalıların hiçbirinin cevap süresi içinde zamanaşımı definde bulunmadıklarını,3-)Dava dilekçelerinde belirttikleri delillerinin ilgili yerlerden dosyaya celbedilmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Bir kısım davalılar vekili Av. ... istinafında;Huzurdaki davada müvekkilleri aleyhine açılmış bir tapu iptali ve tesciline yönelik dava bulunmadığından, müvekkillerinin taşınmazlarına İstanbul 16. ASHM'nin 2024/22 Değişik iş dosyasından konulan 07.08.2024 tarihli ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalılar ise arsa sahipleri ve pay devrettikleri üçüncü kişilerdir.Mahkemece davanın tümden zamanaşımı def'i nedeniyle reddine karar verilmiş ise de, dosya kapsamına göre, diğer tüm davalılar vekillerince süresinde sunulan süre uzatım dilekçeleri doğrultusunda verilen ek cevap süreleri içine sunulan cevap dilekçeleriyle zamanaşımı def'inde bulunulmuş ise de, davalılardan ... tarafından davaya bir cevap verilmemiş, davalı .... Şti. vekilince sunulan süre uzatma ve cevap dilekçelerinde ise zamanaşımı def'inde bulunulmamıştır. Ayrıca, bir kısım davalılar veki Av. ... tarafından sunulan cevap süresi uzatım dilekçesinde davalılardan ...'ın adına yer verilmemiş ve dilekçe ekinde vekaletnamesi sunulmamış olup, buna ilişkin süre uzatım ara kararında da davalı ... için bir süre uzatım hükmü kurulmamıştır. ... ilişkin vekaletname de dosyaya istinaf aşamasında 06.10.2025 tarihinde sunulmuştur. Buna göre, davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, mahkemece, zamanaşımı def'inde bulunmayan bu 3 davalı bakımından esasa dair değerlendirme yapılması gerekirken, onlar bakımından da davanın zamanaşımı def'i nedeniyle reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.Süresinde zamanaşımı def'inde bulunan davalılar bakımından değerlendirme yapıldığında ise;Eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sözleşme tarihinde (14/12/1995) yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 126/4. Maddesi gereğince, yüklenicinin haksız veya ağır kusuru ile akdi hiç veya gereği gibi yerine getirmemiş ve bilhassa ayıplı malzeme kullanmış veya ayıplı bir iş meydana getirmiş olması sebebiyle açılacak davalar hariç olmak üzere açılacak davalarda zamanaşımı süresi beş yıldır. Kasıt veya ağır kusur ile ayıplı imalât halinde ise zamanışımı süresi BK'nın 125. maddesindeki genel hüküm uyarınca 10 yıl olacaktır. Sözleşme tarihinden sonra 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nın 147/6. Maddesi gereğince de, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi 5 yıldır.TBK'nın 478/1 maddesine göre, yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.6100 sy. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. ve 5. Maddeleri dikkate alındığında, 01/07/2012 öncesi tarihli sözleşmeler için başlamış olan zamanaşımı süreleri BK hükümlerine tabi olmaya devam edecektir. Ancak, TBK'da daha kısa süre bulunan hallerde 01/07/2012 tarihinden itibaren TBK'daki daha kısa olan süre geçmiş ise zamanaşımı dolmuş olacaktır.818 Sayılı BK'nın 128, 6098 Sayılı TBK'nın 149. maddesi hükümleri gereğince zamanaşımı alacağın muaccel olması ile işlemeye başlayacaktır.Ancak, taraf iradelerinin tasfiyede birleşmesi durumunda zamanaşımı bu tarihten itibaren başlayacaktır. Sözleşmenin feshi halinde ise fesih iradesinin karşı tarafa ulaştığı tarihten itibaren zamanaşımı süresi işlemektedir.Eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde alacağın muaccel olduğu tarih, binanın yapılıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin sözleşme hükümlerine ve mevzuata uygun biçimde teslim edildiği tarihtir. Ayrıca, nitelikleri itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmeleri mümkün olmayıp, ancak taraf iradelerinin fesihte birleşmesi veya mahkeme kararıyla feshedilebilirler. Arsa sahiplerinin sözleşmeye konu taşınmazı/hissesini üçüncü kişiye devretmesi veya yeni bir yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaları da önceki yüklenici ile yapılan sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeyecektir. Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde zamanaşımı süresi kural olarak işin tesliminden itibaren başlayacak olup, sözleşmenin feshi halinde fesih tarihinden, sözleşmenin mahkeme kararı ile feshedilmiş olması halinde ise kararın kesinleştiği tarihten itibaren başlayacaktır.Bu açıklamalara göre, somut olayda uyuşmazlık eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığından ve sözleşmenin geçersizliğine veya feshine dayalı değil, ifasına yönelik olarak taleplerde bulunulduğundan, Mahkemece, yukarıda belirtilen açıklamalar ve süreler esas alınıp davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığının değerlendirilmesi, dosya kapsamına göre sözleşmenin ifa ile sonuçlanmadığı anlaşılmakla, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraf iradelerinin birleşmesiyle veya mahkeme kararıyla feshedilip edilmediği araştırılarak, böyle bir durumun söz konusu olmaması halinde davanın esası hakkında usulüne uygun bir değerlendirme yapılarak neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde eksik ve hatalı değerlendirme ile davanın zamanaşımı def'i nedeniyle reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4 maddesi gereğince kaldırılarak, yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.Bir kısım davalılar vekili Av. ... tarafından sunulan istinaf dilekçesiyle, müvekkillerinin taşınmazlarına davadan önce İstanbul 16. ASHM'nin 2024/22 Değişik iş dosyasından konulan 07.08.2024 tarihli ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep edilmiş ise de, bu talep bir istinaf talebi değil, HMK'nın 394. Maddesi kapsamında bir tedbire itiraz dilekçesi mahiyetinde olduğundan, bu talebin ilk derece mahkemesince söz konusu maddede düzenlenen itiraz prosedürü işletilerek, murafaalı olarak incelemesi ve karara bağlanması gerekmektedir.HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,2-İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 14/05/2025 tarih, 2025/87 Esas, 2025/404 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Taraflarca yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,5-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 04/03/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.