Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici Temerrüdü ve Geriye Etkili Fesih Sonucu, İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişiye Yüklenici Talimatıyla Yapılan Tapu Devrinin İptali ve Tescili.
Özet: Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği bir olayda, fesih öncesinde yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerinden tapuyu devralan üçüncü kişinin, taşınmazı kat karşılığı sözleşmesi kapsamında edindiğini ve arsa sahiplerine bir bedel ödemediğini bildiği, dolayısıyla iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesince, üçüncü kişi adına olan tapu kaydının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline hükmedilmiş, istinaf mahkemesince de yerel mahkeme kararı onanarak dosya temyiz incelemesine gelmiştir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/454 E., 2025/474 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Bolu 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2023/193 E., 2024/373 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl davada davalı ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar ... vd. vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVAAsıl ve birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile birleşen davada davalı yüklenici arasında 02.08.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle müvekkillerince 11.04.2023 tarihinde sözleşmenin fesih ihtarnamesi gönderildiğini, yüklenici tarafından keşide edilen 12.06.2023 tarihli kabul ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini, dava konusu taşınmazın fesih öncesi yüklenicinin talebi ile asıl davalıya devredildiğini, satışın tümüyle yüklenici ve davalı arasında gerçekleşmiş ve bedelin de doğrudan yüklenici tarafından tahsil edilmiş olduğunu ileri sürerek, Bolu ili, ... ilçesi ... Köyü Köy ... Mevki 32 78... parsel sayılı taşınmazın asıl davada davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına önceki payları oranında tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAPAsıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların bizzat Tapu Müdürlüğüne gelerek imza atmalarının akabinde tapu iptal ve tescil davası açmalarının MK. madde 2 ve 3 anlamında da mümkün olmadığını, davacı tarafın taşınmazın devri tarihinde söz konusu devrin sözleşmeye istinaden yapıldığına ilişkin beyan bildirmeden satışı gerçekleştirdiğini, tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkili karşısında ve müvekkilinin zararına sebep olacak şekilde korunmasının menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırı olacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın satış sözleşmesi feshinin gerçekleşmesinden çok daha önce bitirilip tapusu verilerek ...'e devredildiğini, davaya konu olan inşaatların yapımından azledilmesi ve sözleşmenin iptali nedeniyle maalesef yapılabilecek birşey bırakılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davanın açılmasından evvel karşılıklı noter ihtarları ile yüklenici ve arsa sahibi tarafından feshedildiği, sözleşme kapsamındaki tamamlanma oranının %69,61 olduğu, bu hali ile sözleşmenin geriye etkili feshi için aranan oranın altında bir tamamlanma durumunun var olduğu, gelinen aşamada yüklenicinin temerrüt halinin oluştuğu, bu haliyle yükleniciden tapu payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin -davamızda asıl dava davalısının- kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmesine ve TMK'nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmasına imkân bulunmadığı, kaldı ki dinlenen tanık beyanları içeriğinden de asıl dava davalısının diğer davalı yüklenicinin dava konusu yeri yüklenici sıfatı ile kat karşılığı sözleşmesi kapsamında inşa etmeye başladığını ve kendisine bu yeri inşa ettiğini bildiği, kendisine tapuda devir işlemi yapan arsa sahiplerine bir satış bedeli de ödemediği ve yüklenicinin talimatı ile dava konusu taşınmazın devrinin yapıldığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriAsıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; tapunun bizzat davacılar tarafından devredildiğini, satın alınan parselin inşaat sözleşmesine konu parsellerden olmadığını, devir esnasında tapu kaydında şerh bulunmadığını, tapu siciline güvenen 3. kişi konumunda olduklarını, sözleşmede kararlaştırılan kademeli devir dikkate alındığında tapunun yüklenici tarafından hak edildiğini, ayrıca ilk kez temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü birtakım nedenler de dikkate alınarak, kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve SonuçUyuşmazlık, yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI.KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl davada davacılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesine, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.