Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi altında alt yüklenicinin bağımsız bölüm tescili veya bedel talepli davasında husumet, tapu iptal ve tescil reddi ile bedel kabulüne dair temyiz incelemesi.
Özet: Bir alt yüklenicinin, üstlendiği iş karşılığı kendisine devredilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin tapularının iptali ve adına tescili veya bedellerinin tahsilini talep ettiği davada, ilk derece mahkemesi arsa sahibine karşı husumet yokluğu nedeniyle davayı reddederken, diğer davalılardan tapu tescili yerine sözleşme bedeli üzerinden alacak tahsiline hükmetmiş, bu karar istinafça onanmış ancak davacı, arsa sahibinin sorumluluğunu ve bağımsız bölümlerin gerçek değerinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2025/1847 E.  ,  2025/4435 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1338 E., 2025/600 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2021/597 E., 2023/220 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... ve ... İnş. Taah. Tic. San. Ltd. Şti vekili Avukat ...'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibi ... Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş. ile davalılardan yüklenici ... arasında düzenlenen 22.02.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılacak binanın, bir kısım tesisat işinin, müvekkili ile davalı ... Ltd. Şti. arasında yapılan 20.10.2019 tarihli alt yüklenicilik sözleşme ile müvekkiline verildiğini, bu sözleşmede davalılar ... ve ... 'ın da müvekkiline karşı şahsi sorumluluk üstlendiklerini, sözleşmede kararlaştırılan işler tamamlanmış olmasına rağmen iş karşılığı olarak müvekkiline devri taahhüt edilen üç adet bağımsız bölümün tapusunu devredilmediğini ileri sürerek, alt yüklenicilik sözleşmesinin 19.2 maddesinde tanımlanan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının tespiti ile tespit edilen tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde, bağımsız bölümlerin bedellerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; resmi şekilde yapılmayan alt yüklenicilik sözleşmesindeki taşınmaz devrine ilişkin hükmün geçersiz olduğunu, sözleşme geçerli olsa dahi sözleşmenin tarafı olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkili ile ... arasındaki ilişkinin davacıya hak bahşetmeyeceğini, yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, inşaatı tapulara hak kazanacağı seviyeye getirmediğini, müvekkili şirket ile ... arasında muvazaalı ilişki bulunduğu iddia edilmiş ise de bu hususta tek bir delil sunulmadığını, bu iddianın gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalılar ... ve ... Ltd.Şti. vekili, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme ilişkisinin nispiliği ilkesi uyarınca bir sözleşmenin ancak taraflar arasında hüküm ifade edeceği, davacının talebini dayandırdığı alt yüklenicilik sözleşmesinin tarafı olmayan davalı arsa sahibi ... Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş.'ye husumet yöneltilemeyeceği, davacının alt yüklenicilik sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, sözleşmenin ilgili hükümleri gereği bu nedenle akidi olan yüklenici ....Ltd. Şti'den 950.000,00 TL talep edebileceği, 70.000,00 TL tutarındaki ödeme mahsup edildiğinde, davacının bakiye 880.000,00 TL alacağı kaldığı, dava konusu bağımsız bölümlerden A bloktaki dairenin üçüncü bir kişi adına kayıtlı olduğu, diğer iki adet bağımsız bölümün ise arsa sahibi şirket adına kayıtlı olduğu, yüklenici arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediğinden, davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı, bakiye iş bedelini akidi olan şirketten ve sözleşme gereği şahsi sorumluluk üstlenen diğer davalılardan talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davalı ... Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş.'ye karşı açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılara karşı açılan davanın kısmen kabulü ile tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bedel talebinin kabulü ile 880.000,00 TL'nin davalılar .... Ltd.Şti., ... ve ...'dan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde;
a. Davalı ... ve Danışmanlık Tic. A.Ş. aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesinin doğru olmadığını,
.... Davacı konusu bağımsız bölümlerin bedellerine hükmedilmesi gerekirken, alt yüklenicilik sözleşmesine göre tazminat hükmedildiğini, oysaki alt yüklenicilik sözleşmesinde iş bedelinin daire olarak belirlendiğini beyan etmektedir.
.... Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, eser sözleşmesi niteliğindeki alt yüklenicilik sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil, olmassa bedel istemine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Davacı ile davalı ... İnş...Ltd. Şti. arasında düzenlenen 20.10.2019 tarihli alt yüklenicilik sözleşmesinde, davacı alt yüklenicinin 127 03... parsel sayılı taşınmazda devam eden inşaatın bir takım tesisat işini yapacağı, buna karşılık alt yüklenicinin toplam hakedişinin tamamının daire olarak ödeneceği (19.2. md.), bu kapsamda 15, ... blok 22 ve ... blok 19 nolu dairelerin alt yükleniciye verileceği kararlaştırılmış ve aynı maddede dairelerin bedelleri de belirlenmiştir. Davacı alt yüklenicinin üstlendiği edimi tümüyle yerine getirdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Mahkemece, iş bedeli olarak sözleşmede dairelerin belirlenen bedelleri üzerinden, yapılan kısmi ödemenin mahsubu ile davacı alt yüklenici alacağı hesap edilerek hüküm altına alınmış ise de, sözleşme bir bütün olarak değerlendirildiğinde, işin yapımının daire karşılığı olarak üstlenildiği anlaşılmaktadır. Diğer bir değişle, davalının edimini iş karşılığı olarak yapılacak dairelerin teslimidir. Dairelerin alt yüklenici davacı tarafından edimler yerine getirilerek sözleşme konusu iş tamamlanmak suretiyle dairenin ayın olarak alınması hakedilmesine rağmen herhangi bir nedenle tapusunun verilememesi halinde rayiç bedellerinin ödenmesi gerekmektedir. Zira hakedildiği halde verilemeyen tapunun yerini bir başka deyişle aynın yerini bedel almaktadır. Bu durumda birlikte ifa kuralı gereği sözleşmedeki bedel değil öncelikli talep olan ve hakedilen dairenin rayiç bedeli esas alınmalıdır.
Davacı alt yüklenicinin, tapu iptal ve tescil isteminin kabul edilmemesi halinde, terditli olarak dairelerin bedellerini talep etmiş ve yargılama sırasında alınan 27.04.2022 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen daire bedelleri üzerinden harcı ikmal etmiş olmasına göre, 70.000,00 TL tutarındaki kısmi ödeme mahsup edilerek, belirlenen bedelin davacı lehine hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ..., ... İnş..Ltd. Şti. ve ...’dan alınarak davacıya verilmesine verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.12.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Davalı arsa sahibi ... Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş ile davalı yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacı ile davalılardan ... İnşaat Taahhüt Tic. San. LTD. ŞTİ arasında da kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa üzerinde yapılacak inşaatların temiz su, pis su tesisatları, kalorifer, radyatörler, musluk ve bataryalar, vitrifiye, su sayaçları, doğal gaz kolonları, doğal gaz iç tesisatı, kazan dairesi, yangın tesisatı yapım işi için 01.09.2019 tarihinde sözleşme düzenlendiği, yapılacak işlerin bedeli karşılığında taşeron davacıya ... bloktan ... nolu daire, ... bloktan 22 nolu daire ve ... bloktan 19 nolu dairenin verileceği kararlaştırıldıktan sonra daire bedellerinin ... nolu bağımsız bölümlerinden 350.000,00 TL, ... bloktaki bağımsız bölümler yönünden ayrı ayrı 380.000,00 TL olmak üzere, anahtar teslimi toplam 1.110.000,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
Davacı dava dilekçesinde taşeron sıfatı ile imzaladığı sözleşme gereğince üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, buna rağmen sözleşme bedelinin ödenmediğini belirtmiş olup, davalılar ise davacının yükümlülükleri eksik yerine getirdiğini beyan etmişlerdir.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede yapılacak imalatın bedeli karşılığında devredilecek dairelerin bedelleri açıkça yazılarak toplam sözleşme bedeli belirlenmiş olup mahkemece bu bedel esas alınarak yapılan ödeme ve eksik imalat bedelinin düşülerek karar verilmesi yerinde olup aynı yerde başka bir taşeron tarafından açılan davada aynı gerekçe ile sözleşmedeki bedel esas alınarak hüküm kurulmuş bu karar Dairemizin 2025/772 Esas sayılı ilamı ile onanmıştır.
Açıkladığım nedenler ile kararın onanması gerektiğini düşündüğümden Sayın Çoğunluğun bozma görüşüne katılamıyorum.