Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin cezai şart alacağı ve arsa sahiplerinin eksik/ayıplı iş ile kira tazminatı taleplerine yönelik temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan çoklu davaları konu almakta olup, yüklenicinin edimlerini tamamlamasına rağmen tapu devrinin yapılmadığı iddiasıyla gecikme cezası talep etmesine karşılık, arsa sahiplerinin de yüklenicinin sözleşmesel edimleri süresinde ve eksiksiz yerine getirmediği gerekçesiyle eksik/ayıplı iş bedeli, kira tazminatı ve cezai şart talep ettiği, tarafların karşılıklı iddia ve talepleri ile savunmalarının incelenerek nihai karara bağlanmasına yönelik bir temyiz incelemesi metnidir.
6. Hukuk Dairesi         2025/1842 E.  ,  2025/4434 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/454 E., 2025/352 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 13. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/152 E., 2023/18 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacılar-birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalılar vekili ile katılma yoluyla birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davacılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar-birleşen davada davalılar vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davalı-birleşen davada davacılar vekilleri Avukat ..., Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
A. ASIL DAVA
Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ortaklık ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında 02.11.2015 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirerek yapı kullanma izin belgesini almış olmasına rağmen, davalının müvekkiline düşen 2 adet dükkan ile 61 adet büronun tapusunu devretmediğini, ayrıca bu durumda sözleşmenin 28. maddesi uyarınca, gecikilen her gün için, her bir bağımsız bölümün bedelinin %0,1 oranında cezai şart ödemekle de yükümlü olduğunu, 07.10.20 20... .02.2021 tarihleri arasındaki cezai şart alacaklarının hesap edilerek hüküm altına alınması gerektiğini ileri sürerek, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptal ile müvekkilleri adına her türlü şerhten ari olarak tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı kaydıyla, 20.000,00 TL cezai şart alacağının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Islah yoluyla cezai şart talebini 7.331.961,11 TL'ye arttırmıştır.
Yargılama sırasında verdiği dilekçe ile tapu iptal ve tescil isteminden feragat ettiklerini beyan etmiştir.
B. BİRLEŞEN ANKARA 16. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2021/378 E. SAYILI DAVA
Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davada dile getirdiği hususları tekrar ederek, 25.02.20 21... .05.2021 tarihleri arasındaki cezai şart alacaklarının hesap edilerek hüküm altına alınması gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 1.000,00 TL cezai şart alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Islah yoluyla, cezai şart talebini 3.964.183,45 TL'ye arttırmıştır.
C. BİRLEŞEN ANKARA 18. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2021/139 E. SAYILI DAVA
Birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini süresinde yerine getirmediğini, yapıda eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, davalı ... A.Ş.'nin sözleşmeyi işin garantörü olarak imzaladığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, her bir müvekkili için ayrı ayrı 3.000,00 TL eksik ve ayıplı iş bedeli, 3.000,00 TL kira tazminatı ve 3.000,00 TL gecikme cezası-cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Islah yoluyla, davacı ... için 405.000,00 TL cezai şart, ... için 465.000,00 TL cezai şart, ... için 1.641.490,04 TL cezai şart, ... için 1.529.631,78 TL ceza şart, davacı ... için 5.442,14 TL eksik iş ve ... için 4.897,92 TL eksik iş bedelini talep etmiştir.
II. CEVAP
Asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının taraf sıfatı bulunmadığını, zira sözleşmenin ... İnşaat Adi Ortaklığı ile yapıldığını, işveren konumundaki arsa sahiplerinin izni alınmadan sözleşmenin devredilemeyeceğini, inşaatın süresinde bitirilmediğini, taşınmaz üzerindeki ipoteğin süre uzatımına gerekçe yapılamayacağını, nitekim inşaat ruhsatının ipoteklerin fekkinden önce alındığını, ayrıca taşınmaz satışı için davacı tarafa vekalet verilmesine rağmen bu yetkinin iki buçuk yıl boyunca kullanılmadığını, sözleşme uyarınca geçici ve kesin kabul işlemleri yapılarak arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, eksik ve ayıplı iş bedeli alacakları kira tazminatı alacakları depo edilmeden davacı lehine tescil kararı verilemeyeceğini, davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı ...'nın diğer arsa sahipleri adına avukata vekalet vererek dava açamayacağını, avukat tayin etme yetkisi bulunmadığını, delil tespit raporu ile miktarlar belirlenmiş iken belirsiz alacak davası açılamayacağını, öte yandan asıl davada eksik iş bedeli depo edileceğinden ayrıca dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, pandemi dönemindeki kapanmanın ve ipoteklerin fekki için geçen sürenin iş süresine ilave edilmesi gerektiğini, sözleşme uyarınca, arsa sahiplerinin yer tesliminden önce ipotekleri kaldırmakla yükümlü olduklarını, istinat duvarı yapılması yükümlülüğünün bulunmadığını, zira yapı kullanma izin belgesinin alındığını, yapıda herhangi bir eksik ya da ayıplı iş bulunmadığını, davacı arsa sahiplerinin ihtirazi kayıt koymadan yapıyı teslim aldıklarını savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, yapıdaki eksikliklerin kullanımı engelleyecek nitelikte olmadığı, davalı arsa sahiplerinin yükleniciye düşen dairelerin tapu devrini yapmamakla temerrüde düştükleri, yüklenicinin bu nedenle sözleşmenin 28.b maddesi uyarınca cezai şart isteyebileceği, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davadaki taleplerinin yerinde olduğu, birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davacı arsa sahiplerinin talepleri yönünden yapılan incelemede; sözleşme uyarınca yapının 11.07.2018 tarihinde teslimi gerekirken, yapı kullanma belgesinin 15.09.2020 tarihinde alınmış olduğu, bu durumda, davacı arsa sahiplerinin 29. madde hükmü gereği cezai şart talep edebilecekleri, ipoteklerin kaldırılmamasının inşaata başlamasına engel teşkil etmediği, pandeminin ne şekilde gecikmeye neden olduğunun ispat edilemediği, hem cezai şart hem de kira tazminatı talebinin kabulünün mümkün olmadığı, zira sözleşmedeki cezai şart hükmünün uğranılan kira kaybı zararının karşılığı olduğu, arsa sahiplerinin eksik iş bedeli taleplerinde haklı oldukları gerekçesiyle, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davanın kabulüne, birleşen 2021/139 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davalı vekili ile birleşen 2021/139 Esas sayılı davada taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmede, işin teslim süresinin inşaat ruhsatından itibaren 24 ay olarak belirlendiği, inşaat ruhsatının 17.05.2016 tarihinde alındığı, taşınmazın üzerinden geçen yüksek gerilim hattının 11.07.2016 tarihinde kaldırıldığı, iş süresinin bu tarihten itibaren 24 ay olduğu, sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık cezasızlık süresi de ilave edildiğinde, yüklenicinin 11.01.2019 tarihi itibariyle eseri teslim etmesi gerektiği, yapı kullanma izin belgesinin 15.09.2020 tarihinde alındığı, bu durumda arsa sahiplerinin 11.01.2019 tarihi ile 15.09.2020 tarihleri arasındaki 20... günlük süre için, sözleşmenin 29. maddesine dayalı olarak, cezai şart talep edebilecekleri, ayrıca tespit edilen eksik iş bedellerini de isteyebilecekleri, bu itibarla, arsa sahiplerinin birleşen 2021/139 E. sayılı davadaki taleplerinin kısmen yerinde olduğu, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacı yüklenici, iskân alındığı tarihten dava tarihlerine kadar, sözleşmenin 28/b maddesine dayalı olarak cezai şart talep etmiş ise de arsa sahiplerinin yüklenici tarafa 29.03.2018 tarihinde taşınmaz satışı konusunda yetki verdikleri, yüklenicinin, azil tarihi olan 12.08.2020 tarihine kadar bu yetkiye dayalı herhangi bir işlem yapmadığı, bu süreçte taraflar arasındaki ihtarnamelerde, arsa sahiplerinin yapıdaki eksik işlerin tamamlanması halinde tapuyu vermeye hazır olduklarını yükleniciye bildirdikleri, yüklenicinin iskân ruhsatı almasından önce, az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahiplerinin, sözleşmenin 29. maddesine dayalı olarak, eserin geç tesliminden kaynaklı tazminat alacaklarının doğduğu, kendi edimini ifada temerrüde düşen yüklenicinin, arsa sahiplerinden cezai şart talep edemeyeceği, sonuç olarak yüklenici tarafın asıl ve birleşen 2021/378 E. sayılı davadaki taleplerinin yerinde olmadığı, birleşen 2021/139 Esas sayılı davada arsa sahipleri ayrıca kira tazminatı da talep etmişlerse de sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın kira tazminatının karşılığı olduğu, cezayı aşan zararın ispat edilemediği, arsa sahiplerinin eksik iş taleplerinin kısmen yerinde olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davalı tarafın, birleşen 2021/139 Esas sayılı davada taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davanın reddine, birleşen 2021/139 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacı-birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a. İskân ruhsatının alındığını, binadaki eksikliklerin yapının kullanımına engel teşkil etmediğini, sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin 35. maddesi hükmü uyarınca, müvekkili yükleniciye satış yetkisi verilmesi gerektiğini, çok cüzi eksiklikler nedeniyle arsa sahiplerinin tapu devrini yapmaktan imtina edemeyeceklerini, arsa sahiplerinin kendilerine isabet eden büroları teslim alarak kiraya verdiklerini,
b. Arsa sahipleri tarafından açılan birleşen davanın reddi gerektiğini, zira iş süresinin ipoteğin fekki ile başladığını, ipotek kaldırılmadan inşaata devam edilmesinin mümkün olmadığını, ipotekli taşınmazların üçüncü kişilere satışının mümkün olmadığını, söz konusu risk devam ettiği için yüklenici tarafın beklemek zorunda kaldığını, sözleşmenin 28/c maddesinde iş süresinin açıkça tapudaki her türlü kısıtlamanın kaldırılmasına bağlı olduğunun belirtildiğini, yine pandemi dönemindeki 3 aylık kapanmanın iş süresine ilave edilmesi gerektiğini, sözleşmenin 25/d maddesinde bu durumun düzenlendiğini, söz konusu süreler dikkate alındığında, iskân ruhsatının alındığı tarih itibariyle henüz bir gecikme olmadığını, en kötü ihtimal pandemi dönemindeki 3 aylık süre için cezai şart işletilmemesi gerektiğini,
c. Eksik imalat bulunmadığını, istinat duvarının projeye ve sözleşmeye uygun imal edildiğini,
d. Eseri çekincesiz kabul eden arsa sahiplerinin ifaya ekli cezai şart isteyemeyeceklerini,
e. Sözleşmede garantör olarak adı geçen ... A.Ş.'nin de sorumluluğuna hükmedilmiş ise
de sözleşmede neyin garanti edildiği belirsiz olduğundan, hakkındaki davanın reddi gerektiğini beyan etmektedir.
2. Katılma yoluyla birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde;
a. Adi ortaklığın yapısındaki değişikliğin sözleşmeye aykırı olduğunu, istinaf dairesinin aksi yöndeki gerekçesine katılmadıklarını,
b. Arsa üzerindeki elektrik direğinin kaldırılmasının iş süresine etkisi olmadığını, işin başlamasını engellemediğini,
c. Arsa sahipleri lehine verilen cezai şartın iskân tarihine kadar değil birleşen dava tarihine kadar verilmesi gerektiğini, iskân alınmış olsa da binada eksik işler bulunduğunu,
d. Müvekkilleri lehine hesap edilen tazminatta, sözleşmeye aykırı olarak belediye rayiç değerlerinin matrah olarak kabul edildiğini, oysaki sözleşmeye göre iş bedelinin nazara alınması gerektiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı cezai şart istemine ilişkindir.
1. Taraflar arasında düzenlenen 02.11.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde, taşınmazın sözleşmenin imzalanması ile birlikte yükleniciye teslim edilmiş sayılacağı, sözleşmeden itibaren 5 ay içinde inşaat ruhsatının alınacağı, ruhsattan itibaren 27 ay içinde anahtar teslimi olarak eserin teslim edileceği düzenlenmiştir.
Yapı ruhsatı 17.05.2016 tarihinde alınmış olup, Bölge Adliye Mahkemesince de isabetle belirlendiği üzere, taşınmaz üzerindeki yüksek gerilim hattının kaldırılması ile inşaata ancak 11.07.2016 tarihinde başlanabilmiştir. Nitekim, dosya arasında bulunan inşaat şantiye şefi tarafından tanzim edilerek arsa sahiplerinin temsilci ...’ya gönderilen 11.07.2016 tarihli tutanakta inşaatın bu tarihte başladığı bildirilmiştir. Arsa sahiplerinin aksi yöndeki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Öte yandan, sözleşmenin 28/c. maddesinde taşınmazın tapu kaydındaki takyidatların kaldırılması yükümlülüğünün arsa sahibine ait olduğu, bu hususun yer tesliminin ön şartı olduğu, sözleşme imzalanmış olsa dahi sözleşme süresinin, arsa sahibi tarafından bu yükümlülük yerine getirilmesi anında başlayacağı düzenlenmiş ise de yapı ruhsatının alınmış olması, inşaatın ipoteklerin kaldırıldığı tarihe kadar belirli bir seviyeye getirilmiş olması ve ipoteklerin inşaatın başlamasına ya da devamına engel olduğuna dair yüklenici tarafından arsa sahiplerine TBK’nın 472/2. maddesinde belirtilen ihbar yükümlülüğü kapsamında ihtar gönderilmemiş olması olguları nazara alındığında, yüklenici tarafın iş süresinin ipoteklerin kaldırıldığı tarihten itibaren başlaması gerektiğine dair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Bu açıklamalara, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, katılma yoluyla birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davacı arsa sahiplerinin ve asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacı yüklenici tarafın tüm, birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalı yüklenici tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalı yüklenicinin diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Birleşen davada davacı arsa sahipleri, sözleşmenin 29. maddesine dayalı olarak cezai şart talep etmişlerdir.
6098 sayılı TBK'nın 179/2. maddesinde "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir" şeklinde düzenlenmiştir. Cezayı isteme hakkının saklı tutulması (çekince, ihtirazi kayıt), yenilik doğuran bir irade beyanı olup, ifa anında açıkça yapılmalıdır. Saklı tutma, teslim-kabul tutanağına düşülecek bir kayıtla veya ifayı kabulden önce yapılacak yazılı bildirimle yahut buna delalet eden bir eylem veya işlem ile gerçekleştirilebilir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 29. maddesinde kararlaştırılan cezai şart TBK'nın 179/2. maddesi uyarınca ifaya ekli cezai şart niteliğinde olup, davacı alacaklının ifayı kabul ederken cezai şartı talep etme hakkını kullanacağı konusunda herhangi bir çekince ileri sürmemesi halinde cezai şartı talep etme hakkı ortadan kalkacaktır. Somut olayda, dosya kapsamındaki bilgi ve delillerden, birleşen davada davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin teslim edildiği, teslim anında ifaya ekli cezai şart isteme hakkını saklı tuttuklarına dair ihtirazi kayıt ileri sürmedikleri anlaşılmakla, birleşen davada arsa sahiplerinin ifaya ekli cezai şart taleplerinin reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, karar birleşen davada davalı yüklenici yararına bozulmuştur.
VI. KARAR
Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle; katılma yoluyla birleşen 2021/139 E. sayılı davada davacı arsa sahiplerinin ve asıl ve birleşen 2021/378 Esas sayılı davada davacı yüklenici tarafın tüm temyiz itirazlarının reddine,
(2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, birleşen 2021/139 E. sayılı davada davalı yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, birleşen 2021/139 Esas sayılı davada davalı yüklenici yararına BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, taraflardan karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde taraflara iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.