Yüklenici kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle hak kazandığı bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin kaldırılması davasında, alacaklının tapu siciline güvenerek iyiniyetle haciz koyması sebebiyle ortaya çıkan hukuki uyuşmazlık.
Özet: Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici kooperatife bırakılan ve mahkeme kararıyla tescili kesinleşen bağımsız bölümlerin tapu kaydına, sözleşmenin tapuda şerh edilmediği bir dönemde arsa sahiplerinden birinin borcu nedeniyle üçüncü kişi alacaklı tarafından konulan hacizlerin kaldırılması istemiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi kooperatifin mülkiyet hakkını üstün tutarak hacizleri kaldırırken, bölge adliye mahkemesi tapu siciline güven ve iyi niyet ilkesi gereği haciz alacaklısının hakkını koruyarak davayı reddetmiştir.
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/524 E., 2025/313 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 5. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/576 E., 2023/340 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde davacı kooperatif vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalılar ..., ..., ... ve ...'ın murisi ile davacı (temlik alan) yüklenici kooperatif arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacı kooperatife isabet eden F blok 23 nolu bağımsız bölüm ile aynı blok 16 nolu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin, mahkeme kararı ile kooperatif adına tesciline karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, ancak bu karardan önce, davalı ...'ın borcundan dolayı taşınmazların tapu kaydına, davalı alacaklı ... lehine hacizler konulduğunu, mülkiyet hakkı karşısında söz konusu hacizlerin geçerliliğinin kalmadığını ileri sürerek, anılan bağımsız bölümlerin davacı kooperatife ait olduğunun tespiti ile tapu kaydındaki hacizlerin ve diğer tüm kısıtlamaların kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının tespit davası açmakta hukuki yararı bulunmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davacının aynı konuda icra hukuk mahkemesinde açtığı davanın derdest olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalılar ..., ..., ... ve ... cevap dilekçelerinde; dava konusu taşınmazların davacı kooperatife ait olduğunu, haczin kaldırılmasına muvafakat ettiklerini beyan etmişlerdir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve temlikname uyarınca dava konusu taşınmazlarda hak sahibi olduğu, davalı ...'nin diğer davalı ...'dan olan alacağının, bu devir ve temlikten önce doğduğunun iddia ve ispat olunmadığı, ayrıca diğer davalıların da davayı kabul ettikleri gerekçesiyle, davanın kabulü ile taşınmazların tapu kayıtlarındaki haciz ve tüm şerhlerin terkinine karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu haciz şerhinin tesis edildiği tarihte henüz tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir kayıt ya da şerh bulunmadığı, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, tapu sicilinin aleniliği ve tapuya güven ilkesi gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak haciz koyduran davalı alacaklı ...'den, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın devam ettiğini ve bu yerin yükleniciye ait olduğunu araştırmasının beklenemeyeceğini, öte yandan, aslolan iyiniyet olup, tapudaki kayda güvenerek haciz koyduran davalı haciz alacaklısının iyiniyetli 3. kişi olarak kabulü gerektiği, kötü niyetli olduğuna dair herhangi bir delil veya belge de sunulmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı kooperatif vekili temyiz dilekçesinde; Dava konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkili yüklenici kooperatife düşen bağımsız bölümler olduğunu, nitekim mahkeme kararı ile kooperatif adına tescile karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, bağımsız bölümlerin kooperatif ortaklarına tahsis edildiğini ve uzun yıllardır oturduklarını, öte yandan, henüz mülkiyet kooperatife geçmeden taşınmazın tapu kaydına üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek bir şerh konulmasının da mümkün olmadığını, taşınmazlarda 20 yılı aşkın bir süredir kooperatifin hak sahibi olduğunu, borçlu ...'ın hiçbir zaman gerçek hak sahibi olmadığını, onun borçları nedeniyle kooperatif üyelerinin mağdur edildiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, tapu kaydına konulan hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir. Davacı yüklenici kooperatif ile davalı arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacı yüklenici kooperatife bırakılan bağımsız bölümlerin tapu kaydına, arsa sahiplerinden davalı ...’ın borcu nedeniyle davalı alacaklı ... tarafından başlatılan icra takibinde haciz konulduğu, davacının, arsa sahipleri aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, bağımsız bölümlerin adına tescilini sağladığı, işbu davada ise söz konusu hacizlerin kaldırılmasını talep ettiği anlaşılmıştır. Bölge Adliye Mahkemesince, yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş ise de TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Oysa haciz şahsi bir haktır ve haciz hakkı sahibi davalı ...’nin alacağı TMK'nın 1023. maddesinde ayni hak sahibi iyiniyetli üçüncü kişi için düzenlenen korumadan faydalanamaz. Öte yandan haciz ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmazlar üzerine konulabilir. Somut olayda dosya kapsamındaki delil ve belgeler ile de sabit olduğu üzere, dava konusu taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı yüklenici kooperatife bırakılan yerlerden olup, taşınmazların gerçek sahibi haciz borçlusu davalı arsa sahibi ... değildir. Bu nedenle, borçlu arsa sahibine ait olmayan taşınmazlar üzerine konulan hacizlerin kaldırılması gerekir. Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince haczin şahsi bir hak olduğu ve TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden davalı haciz alacaklısı ...’nin yararlanamayacağı ve ayrıca, temyiz aşamasında dosyaya sunulan belgelerden, dava konusu hacizlerin karardan sonra icra dairesince kaldırıldığı gözetilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı kooperatif yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı ...’den alınarak, davacıya verilmesine,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.