Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle açılan tapu iptali, sözleşmenin feshi ve tazminat talepli davanın temyiz incelemesi.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamaması nedeniyle arsa sahiplerinin tapu iptal ve tescil, sözleşmenin feshi ve tazminat talepleriyle açtığı birleşen davalarda, ilk derece mahkemesi inşaatın %98 oranında tamamlandığını tespit ederek geriye etkili fesih talebini reddetmiş, ileriye dönük feshin mümkün olabileceği belirtilerek, belirlenen bazı bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına tapuya tesciline, kira bedeli ve cezai şart tazminatının davacıya ödenmesine karar vermiş olup, bu karara karşı vekalet ücreti yönünden istinaf başvurusu yapılmıştır.
MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1923 E., 2025/94 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Bulancak 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2015/382 E., 2021/623 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2015/594 Esas sayılı davada davacı ..., birleşen 2016/137 Esas, 2015/594 Esas sayılı davalarda davalılar ..., ..., ... ile asıl ve birleşen 2016/137 Esas, 2015/594 Esas sayılı davalarda davalı ... vekillerince duruşmalı, diğer davalılar vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ..., birleşen davada davacı ... vd. vekilleri Avukat ..., Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davalı asil ..., asıl ve birleşen davada davalı ... ve ... vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ... vd. vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ... vd. vekili Avukat ..., birleşen davada davalı asil ..., birleşen davada ... vekili Avukat ... ile dahili davalı ...Ş. vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; Giresun ili, ... ilçesi, 291 parsel ile ilgili davalı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında ... Noterliği’nin 08.02.2010 tarih ve ... yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalandıktan sonra taşınmazın davalı yükleniciye devredildiğini, taşınmaz üzerinde A-B-C-D Blok olmak üzere toplam 72 bağımsız bölüm yapıldığını, davalı yüklenicinin süresinde inşaatı bitirmediğini belirterek, A blok 1 no.lu bağımsız bölüm ..., 5 no.lu bağımsız bölüm ..., 9 no.lu bağımsız bölüm ..., B blok 4 no.lu bağımsız bölüm ... ve 18 no.lu bağımsız bölüm yüklenici şirket, C blok 2 no.lu bağımsız bölüm ..., 3 no.lu bağımsız bölüm ... ve 15 no.lu bağımsız bölüm ..., D blok 4 no.lu bağımsız bölüm ..., 10 no.lu bağımsız bölüm ... ve 13 no.lu bağımsız bölüm ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, dava konusu taşınmazlar üzerine ipotek ve diğer şerhlerin terkin edilmesine, şimdilik 30.000,00 TL tazminatın davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen 2015/594 Esas sayılı davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; asıl davada 11 adet bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilinin talep edildiğini, bu davada ise diğer bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.Birleşen 2016/137 Esas sayılı davada davacı diğer arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; sözleşmenin feshine ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPYükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler vekili ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde özetle; bağımsız bölümleri satın alırken iyiniyetli olduklarını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme konusu inşaatın %98 oranında tamamlandığı, bu durumda geriye etkili değil ileriye etkili fesih durumunun söz konusu olabileceği, sözleşme uyarınca inşa edilecek bağımsız bölümlerin %25’in arsa sahiplerine, %75’in ise davalı yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı, davacı ... tarafından davacı arsa sahiplerine 19 bağımsız bölüm düştüğünden bahisle, söz konusu bağımsız bölümlerin hangileri olduğuna dair dilekçe verildiği, söz konusu dilekçe ile davalı yüklenici tarafından verilen dilekçe dikkate alınarak asıl ve birleşen davalarda belirtilen bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline, sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin reddine, kira bedeli ve cezai şart tazminatı talebinin kabulü ile 181.500,00 TL'nin 30.000,00 TL'lik kısmının dava, 151.500,00 TL'lik kısmının ise 01.04.2021 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 2015/594 Esas sayılı dosyada davalı ... aleyhine açılan dava reddedildiği halde lehine vekâlet ücreti verilmemesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle kararın sadece bu yönüyle kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkilinin iyiniyetli malik olduğunu, 14 no.lu bağımsız bölümü davacı arsa sahibi ...’tan satın aldığını, satış bedelinin ödendiğine dair makbuzların dosyaya ibraz edildiğini, b. Arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinde açık bir paylaşım olmadığını, hangi bağımsız bölümün kime düştüğünün bilinemeyeceğini, tapuya sözleşmenin şerh edilmediğini,c. Fazla yargılama giderine hükmedildiğini beyan etmektedir.2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. 12 no.lu bağımsız bölümü tapuya güvenerek satın aldığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, halen yüklenici adına bağımsız bölüm olduğunu, b. Mahalli bilirkişi dinlenmesinin bu davada mümkün olmadığını beyan etmektedir.3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. D blok 10 no.lu bağımsız bölümün satın alınması için ... Bankası’ndan konut kredisi çekildiğini ve bağımsız bölüm üzerine ipotek konulduğunu, kredi taksitlerinin ödendiğini, buna dair inceleme yapılmadığını, b. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını, iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.4. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. C blok 4 no.lu bağımsız bölümün satın alınması için ... Bankası’ndan konut kredisi kullanıldığını ve bağımsız bölüm üzerine ipotek konulduğunu, kredi taksitlerinin ödendiğini, buna dair inceleme yapılmadığını,b. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını, iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.5. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. A Blok 5 ve C blok 2 no.lu bağımsız bölümleri ...’dan satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşıma dair bir belirleme olmadığını beyan etmektedir.6. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, halen yüklenici adına tapuda bağımsız bölüm olduğunu, arsa sahipleri lehine o bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.7. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a.Müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşıma dair bir belirleme olmadığını, kredi ile taşınmazın satın alındığını, banka lehine 360.000,00 TL taşınmaz üzerine ipotek konulduğunu beyan etmektedir8. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. İhiyati tedbirin kaldırılması ve ayrı ayrı vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.9. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a.Müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, reddedilen kısım üzerinden asıl davada vekalet ücretine hükmedilmediğini belirtmiştir.10.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. Ayrı ayrı vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiğini, b. Müvekkilinin iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.11. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. Paylaşıma dair resmi şekilde yapılmayan listenin dikkate alınmasının hatalı olduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshi gerektiğini, sözleşmede müvekkiline verilecek 4 bağımsız bölümün ön blok olarak yapılacak blokun batı kısmından olacağı kararlaştırılmasına rağmen bu hususun dikkate alınmadığını, b. 3. kişilerin iyiniyetinin korunmayacağını, davalıların iyiniyetli olmadığını, A blok 14, 17 ve B blok 19 nolu bağımsız bölümler bakımından hisse oranında tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.12. Davalı ...Bankası vekili temyiz dilekçesinde;a. İpotekin kaldırılmasının bankanın iyiniyetli olması nedeniyle hatalı olduğunu, ipotek bedeli üzerinden harç ikmal edilmesi gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil, kira tazminatı ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında ... Noterliği’nin 08.02.2010 tarih ve ... nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede taraflara düşecek bağımsız bölümler açıkça kararlaştırılmamış, yapılacak her blok için bağımsız bölümlerin %25’in arsa sahiplerine, %75’inin ise yükleniciye bırakılacağı belirtilmiştir. 09.02.2010 tarihinde sözleşmeye konu taşınmaz davacı arsa sahipleri tarafından tapuda satış suretiyle davalı yükleniciye devredilmiştir. Söz konusu taşınmaz üzerine 4 blok ve toplam 76 bağımsız bölüm inşa edilmiş, 24.11.2010 tarihinde kurulan kat irtifakı ile 76 bağımsız bölüm davalı yüklenici adına tescil edilmiştir. Yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulu raporu ile sözleşmeye konu inşaatın %98,03 oranında tamamlandığı anlaşılmıştır. Davalı yüklenicinin, A Blok 1. kat 11 no.lu bağımsız bölüm haricindeki diğer tüm bağımsız bölümleri davalı üçüncü kişilere satış yoluyla devrettiği dosya içeriği ile sabit olup, davacı arsa sahipleri adına herhangi bir bağımsız bölüm tescil edilmemiştir.İnşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında mahkemenin kabulünde olduğu gibi sözleşmenin geriye etkili fesih koşulları oluşmamış, ileriye etkili fesih koşulları oluşmuştur. İleriye etkili fesih halinde yüklenici gerçekleştirdiği imalât oranında arsa payı ya da bağımsız bölüm tapularına hak kazanır. Mahkemece ileriye etkili feshe karar verildiğinde tasfiyenin de yapılması gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşılacak bağımsız bölümler açıkça belirtilmemiş, sadece paylaşım oranı kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici, bir bağımsız bölüm haricindeki diğer bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devretmiştir. Yargılama aşamasında davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici kendi aralarında anlaşarak ya da tek taraflı olarak bazı bağımsız bölüm numaralarını belirterek, bunların davalı üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahiplerine adlarına tescilini talep etmiş, mahkemece bu talepler dikkate alınarak karar verilmiş ise de davalı üçüncü kişilerin hukuki durumunu etkileyecek şekilde, kötüniyetli olabilecek bu taleplerin dikkate alınarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.O halde mahkemece yapılacak iş; 1. Asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca hakettikleri bağımsız bölüm sayısının tespit edilmesi, tespit edildikten sonra asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici adına olan bağımsız bölüm tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescilinin sağlanması, 2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı’ndaki hususlar da dikkate alınarak, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişi tapu malikleri davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını, iyiniyetli olduklarını savunduklarından, davalı üçüncü kişilerin bağımsız bölümlerin adlarına tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilerek davalı üçüncü kişilerin kötüniyetli olduklarının ispatı halinde öncelikli olarak kötüniyetli bu kişiler adına olan tapu kayıtların iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescilinin sağlanması,3. Bir önceki bentlerde belirtilen şekilde asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca adlarına tescili gereken bağımsız bölüm sayısının kısmen ya da hiç karşılanamadığı takdirde davalı yükleniciden en son bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiden başlanarak geriye doğru satışlar dikkate alınarak davacı arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca almaları gereken bağımsız bölüm sayısının tamamlanması için tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerekir.4. Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.Bu esaslar çerçevesinde inceleme ve araştırma yapılması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Dairemizdeki duruşmada asıl ve birleşen davada davacılar ile davalı ..., ..., ..., ... Bankası A.Ş., ..., ..., ... vekille temsil olunduğundan takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde temyiz eden davacı ... davalılara iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.