Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi Sonrası Yükleniciye Avans Olarak Verilen Bağımsız Bölümün Üçüncü Kişiye Satışında İyi Niyet Savunmasının Dinlenemeyeceği ve Tapu İptali.
Özet: Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle geriye etkili feshedilmesi üzerine, yükleniciye avans niteliğinde verilen bağımsız bölümü inşaat halindeyken satın alan üçüncü kişinin ve taşınmaz üzerinde ipotek tesis eden bankanın iyiniyetli kabul edilemeyeceğine, zira henüz tamamlanmamış bir binada tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim olduğunun bilinmemesinin mümkün olmadığına kanaat getirilerek, sözleşme feshi sonucunda bağımsız bölümün tapu kaydının iptaliyle arsa sahipleri adına tesciline ve taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmiştir.
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/3024 E., 2024/3082 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/1034 E., 2024/815 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve dahili davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde, davacıların, Samsun ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 36 28... parsel sayılı taşınmazın üzerine 4 blok halinde çok katlı bina yapımı için, dava dışı müteahhit ... ile ... Noterliğinin 08.03.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini ve ... Noterliğinin 03.01.2011 tarihli ek tadil sözleşmesini imzaladıklarını, müteahhitin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlayamadığını, davacılar tarafından sözleşmenin geriye etkili feshi talebi ile Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/192 Esas sayılı davasının açıldığını, mahkemenin 07.02.2019 tarihli, 2019/33 Karar numaralı kararı ile sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğini, kararın kesinleştiğini, müteahhidin 2015 yılı itibarıyla inşaat alanını terk etmesi sebebiyle inşaatın yapımının imkansız hale geldiğini, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan davalıya ait tapu kaydının avans niteliğinde olduğunu ve üçüncü kişinin müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde oluşacak riskleri kabul ettiğini, ayrıca yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince yolsuz şekilde tescil edilen bu taşınmaz üzerindeki takyidatların da terkini gerektiğini belirterek, 36 28... parsel ... Blok ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydının iptaline ve davacılar adına tapuya tesciline, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davalının Samsun ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 3628 ada, 12 parsel, 37 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, müvekkilinin mülkiyet hakkının tapu senedinden kaynaklandığını, müvekkilinin taşınmazı proje bitimi, iskân ruhsatı alındıktan ve kat mülkiyeti rejimine geçildikten sonra iyiniyetle müteahhit dışında başka bir üçüncü şahıstan devraldığını, satışın bankadan çekilen kredi ile gerçekleştiğini ve 10 yıllık kredi taksitlerinin 3. yıl ödemelerinin halihazırda devam ettiğini, kredi nedeniyle müvekkilinin taşınmazında banka lehine ipotek bulunduğunu, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, işin başında yükleniciye tapu kaydının geçirilmesinin avans niteliğinde olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu tapu kaydının, TBK'nın 125/3. maddesi uyarınca talep halinde, arsa sahibine geri döneceği, yükleniciden, inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüme ilişkin arsa payı satın alanların, satın aldıkları bu bağımsız bölüm tapularına veya arsa paylarına, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde hak kazanabilecekleri, henüz inşaat halinde olan bir binadan arsa payını satın alanların, bu kuralı bilmediklerinin ve iyiniyetli olduklarının kabul edilemeyeceği, burada,Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinin uygulanamayacağı, zira henüz tamamlanmamış bağımsız bölüm satın alan bir kimsenin, inşaatı görmemesinin, tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesinin mümkün olmadığı, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili fesih olduğundan, yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine verilmesi, imalat bedelinin de yükleniciye, arsa sahiplerince iade edilmesi gerektiği, davaya konu bağımsız bölümün, taraflar arasındaki sözleşmeye ve alınan bilirkişi raporuna göre yükleniciye düşen daire olup, yüklenici tarafından dairenin dava dışı kişiye satıldığı ve parasının alındığı, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu dairenin arsa sahiplerine iade edilmesinin gerektiği, yüklenici tarafından bu dairenin üçüncü kişiye veya dördüncü kişiye satılması halinde de, bu kişilerin iyiniyet savunmalarınin dinlenemeyeceği gerekçesiyle, tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.Dahili davalı açısından ise; henüz ortada tamamlanmış bir inşaat yokken, davalı hissesi üzerine ipotek tesis edildiği, somut olayda iyi niyetten bahsedilemeyeceği, basiretli tacir gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın henüz inşaat halinde olan binada, taşınmazda sözleşmenin feshi ile karşılaşılabileceği hususunu öngörmesi gerektiği ve ipotek tesisi aşamasında yapılan eksper incelemesinde açıkça görülebilecek hususların öngörülmediği, alacaklı lehine verilen krediden ve borçtan dolayı tesis edilen ipotekten sözleşmenin feshi halinde arsa sahibinin sorumlu tutulmasının yerinde olmayacağı, arsa sahibinin ipotekten yararlanan kişi olmadığı ve davalı bankanın iyiniyetli 3. kişi olarak tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesiyle, 37 bağımsız bölüm nolu taşınmaz üzerindeki davalı bankanın 24.06.2020 tarihli ipoteğinin terkinine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve dahili davalı banka vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Davalının taşınmazı satın aldığı tarih itibariyle taşınmazın tamamen bitirilmiş ve iskânı alınmış olduğunu,b.Davalının ne müteahhidi ne de müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davacıları tanıdığını, davalının taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığından dahi haberi olmadığını, bu nedenle iyiniyetli bir şekilde taşınmazı dava dışı kişiden iktisap eden davalının bu kazanımının TMK'nın 1023. maddesi uyarınca korunması gerektiğini,c.Davacılar tarafından müvekkilinin kötü niyetli olduğuna dair dosyaya tek bir delil sunulmadığını, bu hususta tanık beyanlarına başvurulmadığını, davacının talep sonucunda müvekkilinin tapusunun iptalini istediğine göre bu hususu da ispatla yükümlü olduğunu, oysa ki dosyada müvekkilinin kötüniyetli olduğuna yönelik hiçbir ispat unsuru bulunmadığını,d.Davalının geriye etkili olarak feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, dolayısıyla bu hükmün müvekkili açısından kesin hüküm teşkil etmesinin de söz konusu olamayacağını beyan etmektedir.2. Dahili davalı vekili temyiz dilekçesinde;a.Davalı banka aleyhine açılmış usulüne uygun bir dava olmadığını, tarafı olmadığı bir davada bankanın ipotek hakkına ilişkin bir karar verilebilmesinin hukuken mümkün olmadığını,b.Dava konusu taşınmazın üzerindeki banka lehine tesis edilen ipoteğin fekkine karar verilmesinin, bankanın mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet verdiğini,c.Davacılar ile yüklenici arasındaki ilişkiden tamamen bağımsız bir ilişki kuran, ipotek alacaklısı konumunda olan banka için açılan (esasen dahil edilen) davada, bankanın iyiniyetli olduğu hususunun açık olduğunu beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin terkini talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar, yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldıklarını ve ipotek tesis ettiklerini, davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalı gerçek kişinin taşınmaz hissesinin adına tescili anında ve davalı bankanın ipotek tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların mülkiyet ve ipotek hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesidir.Bozma sebebine göre davalı ... vekilinin ve davalı banka vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesine gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.