arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme cezası, ödenen emlak vergisi ve yüklenicinin fazla inşaat bedeli taleplerini içeren uyuşmazlığa dair temyiz incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme cezası, ödenen emlak vergisi ve yüklenicinin fazla inşaat bedeli taleplerini içeren uyuşmazlığa dair temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, bir eser sözleşmesinden kaynaklanan, işverenin gecikme cezası ve ödenen emlak vergilerinin iadesini, yüklenicinin ise metraj artışı nedeniyle ek inşaat bedeli ile devredilmeyen parsellerden kaynaklanan zararların tahsilini talep ettiği bir uyuşmazlığı ele almaktadır; ilk derece mahkemesi hem asıl hem de karşı davanın kısmen kabulüne karar vermiş, ancak bölge adliye mahkemesi, sözleşmenin anahtar teslim niteliğini ve yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihi dikkate alarak teslimdeki gecikme durumunu yeniden değerlendirmek üzere inceleme yapmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2025/94 E. , 2025/4051 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/775 E., 2024/1518 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İzmir 9. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/236 E., 2023/546 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında yapılan 15.04.2010 tarihli sözleşme gereği davalının 6024 ada, 29 parsel sayılı taşınmazı üzerinde inşaat yapımı işini üstlendiğini, diğer davalı ... ise şirketin yetkili temsilcisi olduğunu ve yüklenicinin bu sözleşme ile doğacak borçlarına kefil ve garantör olduğunu, sözleşme gereği işin 15.02.2012 tarihine kadar teslim edilmesi gerekirken edilmediğini ileri sürerek 15.05.2013 tarihine kadar olan 15 aylık süreç için 37.500,00 TL ceza alacağının davalılardan tahsilini, yüklenicinin ücret olarak kendisine devri kabul edilen taşınmazların emlak vergilerini ödememesi sebebiyle davacı tarafından ödenmek zorunda kalınan 370,00 TL emlak vergisinin ve delil tespit dosyasında yapılan giderlerin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

2. Karşı davada davacılar vekili dava dilekçesinde; metraj artışı nedeniyle inşaatın fazla alanlı olarak inşa edildiğini ve bu hususta yaptıkları anlaşma gereğince iş bitirme tutanağına rağmen 30.000,00 TL'nin müvekkiline ödemediğini, sözleşmenin 18. maddesinde belirtilen 30661 ada, 16 parsel ve 30662 ada, 1 parseller müvekkillerine intikal ettirilmediğinden zarara uğradıklarını savunarak 30.000,00 TL fazla inşaat bedeli ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sözleşme gereği intikal ettirilmeyen parseller yönünden şimdilik toplam 1.000,00 TL zarar tutarının karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; işin geç teslim edilmesinden davacının sorumlu olduğunu, 21.02.2013 tarihli iş bitirme tutanağına göre inşaatın bitirildiğini, davacının tutanakta bizzat imzasının bulunduğunu savunarak asıl davanın reddini istemiştir.

2. Karşı davada davalı vekili cevap dilekçesinde; iş bitirme tutanağındaki imzanın müvekkiline ait olmadığını, eseri teslim borcunun halen ifa edilmediğini, karşı davacı ...'nın yüklenicinin kefili ve garanti vereni olduğunu, kendi nam ve hesabına alacak talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, davacının ek ücret talep hakkının dava tarihi itibariyle doğmadığını, dosyaya ibraz ettikleri ... Belediye Başkanlığı'nın 07.08.2012 tarihli yazısı, tarafların imzasını taşıyan 31.07.2012 tarihli belge, davalı- karşı davacı tarafça imzalanan 01.08.2012 tarihli belge nazarı dikkate alındığında tazminata yönelik taleplerin haksız ve yersiz olduğunu savunarak karşı davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

1. Asıl dava yönünden; tarafların 27.08.2010 tarihinde projenin büyütülmesi uygulanmasını kabul ettikleri, davacının onay için kendisine 27.08.2010 tarihinde sunulan projeyi 09.11.2010 tarihinde onaylayarak teslim ettiği, bu nedenle iş sahibinden kaynaklanan gecikme süresinin 27.08.2010 ilâ 29.11.2010 tarihleri arasındaki 3 ay 2 günlük dönemi kapsadığı, buna göre davacının sözleşmeden kaynaklanan ceza alacağı süresinin 11... gün için talep edebileceği ceza miktarının 27.666,00 TL olduğu, davacı arsa sahibinin yükleniciye kalacak olan iki parselin sözleşme tarihinden sonraki dönem için ödediği 370,00 TL bedeli haklı olarak davalılardan talep edebileceği gerekçesiyle asıl davanın bu miktarlar üzerinden kısmen kabulüne,

2. Karşı dava yönünden; karşı davacının 09.11.2010 tarihli "proje onayıdır" başlıklı belgeye göre yüklenicinin metraj artışı nedeniyle 30.000,00 TL talep edilebileceği, bu ödemenin sözleşmede açıkça belirtildiği, karşı davacılar tarafından ıslah dilekçesiyle talep edilen tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki talebi yönünden ise usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığı gerekçesiyle karşı davanın kısmen kabulü ile 30.000,00 TL fazla inşaat bedelinin davalıdan tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

1. Asıl dava yönünden; sözleşmenin anahtar teslim olduğu, bu ibarenin yapı kullanım izin belgesi alınmasını gerektirdiği, yapı kullanma izin belgesinin yargılama sırasında 26.02.2014 tarihinde alındığı, dolayısıyla dava tarihi itibariyle davalı yüklenicinin teslimi gerçekleştirmemiş olduğu, davacının dava dilekçesinde 15.05.2013 tarihine kadar gecikme cezası istediği anlaşılmakla 17.05.2012-15.05.2013 tarihleri arasındaki 11... günlük süre için gecikme cezası olarak; 11 ay x 2.500,00 TL= 27.500,00 TL, 2.500/ 30... gün=2.333,00 TL, 27.500,00 TL+2.333,00 TL=29.833,00 TL tazminata hükmedilmesi gerekirken 27.666,00 TL'ye hükmedilmesinin doğru olmadığı, sözleşmenin 18. maddesinde, müteahhide verilmesi kabul edilen taşınmazlarla ilgili her türlü yasal mükellefiyetin tapuda intikal tamamlanmamış olsa dahi müteahhide ait olduğu kararlaştırıldığından davacı tarafından ödenen ve asıl davada talep edilen 370,00 TL emlak vergisinin de davalıdan tahsiline karar verilmesinin yerinde olduğu, davacı tarafça delil tespiti dosyasında yapılan yargılama giderlerinin eldeki davanın yargılama giderlerine dahil edilmesinde isabetsizlik görülmediği,

2. Karşı dava yönünden;

2.a. Dava konusu sözleşmenin iş sahibi olarak ..., müteahhit olarak da ... tarafından imzalandığı, ...'nın sözleşmeye hem .... İnş. ...Tic. Ltd. Şti'nin yetkilisi olarak, hem de kendisi adına imza koyduğu, ayrıca iş sahibi tarafından ...'ya dava konusu inşaat işlerine dair düzenleme şeklinde vekaletname verildiği hususları nazarı dikkate alındığında ...'nın dava ve karşı davada taraf sıfatının bulunduğu,

2.b. Karşı davacılar, karşı davadaki talep sonucuna ek olarak 30661 ada, 16 parsel ve 30662 ada, 1 parsellerin karşı davacılara devri ve ...'ya ait taşınmaz üzerine karşı davalı lehine konulan teminat ipoteğinin kaldırılmasına karar verilmesinin talep edildiği, HMK'nın 180. maddesi uyarınca davanın tamamen ıslahı mümkün ise de ıslah yoluyla mevcut taleplere, yeni talepler eklenmesinin hukuken mümkün olmadığı, karşı davacının ıslah dilekçesiyle, karşı davadaki taleplerine tapu devri ve ipoteğin kaldırılmasına ilişkin yeni talepler eklediği, davanın tamamen ıslahı söz konusu olmayıp ıslaha konu edilen ve karşı davadaki taleplere eklenmek istenen talepler yönünden usulüne uygun olarak açılmış bir dava bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına kararı verilmesinin gerektiği,

2.c. Mahkemece yüklenicinin metraj artışı nedeniyle 30.000,00 TL talep edebileceğine karar verilmiş ise de; dava konusu sözleşmenin 10. maddesi, 27.08.2010 tarihli belge ve 09.11.2010 tarihli "proje onayıdır" başlıklı belge nazarı dikkate alındığında, 30.000,00 TL'lik ödemenin, yapı denetim firması tarafından belediyeden alınması gerekli "iş bitirme tutanağı" alınıp arsa sahiplerine teslim edildiğinde ödenmesinin kararlaştırıldığı, davalı- karşı davacıların ilk önce 21.02.2013 tarihli iş bitirme tutanağının davacı-karşı davalı tarafından imzalandığını belirttiği, davacı- karşı davalı imzayı kabul etmeyince ... tarafından imzalandığını iddia ettiği, ...'un tanık olarak alınan ifadesinde tutanağı imzalamadığını söylemesi üzerine davalı-karşı davacı vekilinin 10.02.2015 tarihli duruşmada, imzaların ... ya da ... isimli kişilere ait olabileceğini beyan ettiği, dolayısıyla tutanaktaki imzanın davacı- karşı davalıya ait olduğu kabul edilerek anılan tarihte yüklenicinin 30.000,00 TL tutarındaki alacağa hak kazandığından tereddütsüz olarak söz edilemeyeceği, diğer yandan 21.02.2013 tarihi itibariyle teslimin gerçekleşmediği dosya kapsamıyla sabit olup, yapı kullanım izin belgesinin de yargılama sırasında 26.02.2014 tarihinde alındığı gözetildiğinde karşı dava tarihi itibariyle teslimin gerçekleşmediği, 30.000,00 TL tutarındaki alacağın muaccel olmadığı sonucuna varıldığından talebin reddi gerektiği,

2.d. 30661 ada, 16 parsel ve 306 62... parselin zamanında intikal ettirilmemiş olması nedeniyle doğduğu iddia edilen tazminat talebi yönünden; sözleşmenin 18. maddesine göre, iş bedeli olarak verilecek bu parsellerin, sözleşmeye konu binanın kaba inşaatı bitip, duvarları örüldükten, sıva aşamasına geldikten sonra intikal ettirileceğinin kararlaştırıldığı, binanın kaba inşaatı tamamlanmadan 30661 ada, 16 parsel ve 30662 ada, 1 parsellerin intikalinin yapılmayacağı, 31.07.2012 tarihi itibariyle kaba inşaatın tamamlanmamış olduğu, ancak karşı davalı iş sahibinin yine de taşınmazları yüklenicinin gösterdiği kişiye devretmeyi kabul ettiği, yüklenicinin alıcıyla sorun yaşayarak devirden vazgeçtiği anlaşılmakta olup, hal böyleyken anılan parsellerin zamanında devredilmediği gerekçesiyle karşı davalıdan tazminat talep edilmesinin haklı görülmediği gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine, karşı davada ıslah yoluyla eklenen tapu iptali ve tescil ile ipoteğin fekki talepleri yönünden usulüne uygun olarak açılmış bir dava bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada projenin onayının iş süresini uzattığı şeklindeki kabulün hatalı olduğunu, müvekkil lehine hükmedilen yargılama giderlerinin eksik hesaplandığını, tespit giderlerinin dava giderine dahil etmediğini, vekalet ücreti hesabında da dikkate alınmadığını, karşı davada ıslah yoluyla eklenmeye çalışılan talepler bakımından davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, ...'nın taraflar arasında akdedilen sözleşmede kefil olduğunu, sözleşmenin tarafı olmadığını, karşı dava yönünden müvekkil lehine hükmedilen vekalet ücretinin eksik olduğunu, karşı davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı ve ...'nın taraf sıfatına haiz olmadığı göz önünde bulundurulduğunda her bir karşı davacı için davanın reddi nedenlerinin ayrı olması nedeniyle taraflarına ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, karşı davacıların ıslah talepleri yönünden usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığı kabul edilmiş olmasına rağmen lehine vekalet ücretine hükmedilmediğini beyan etmektedir.

2. Davalı-karşı davacılar vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada işin geç teslim edilmesinde müvekkillerin kusuru bulunmadığını, emlak vergisi alacağına hükmedilmesinin de hatalı olduğunu, karşı davada müvekkiller kaba inşaatı ve sonunda tüm binayı bitirip teslim etmesine rağmen taşınmazlar müvekkillere devredilmediği gibi ipoteğin de kaldırılmadığını, bu durumun TMK'nın 2. maddesine de açıkça aykırı olduğunu, halen devri yapılmayan iki adet taşınmazın geç devri sebebiyle ve halen fek edilmeyen ipoteğin geç fekki sebebi ile müvekkillerin uğradığı zarara hükmedilmemesinin de hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada; sözleşmeye konu inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle gecikme cezası ve ödenen emlak vergisinin tahsili, karşı davada; metrajdaki artıştan kaynaklanan fazla imalat bedeli ile tazminat istemine ilişkindir.

1-Asıl davaya ilişkin taraf vekillerinin temyiz itirazları yönünden; miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-b maddesi hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre, asıl davada alacak miktarı ve dava değeri 38.737,00 TL olup kabul ve ret edilen miktar Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL'nin altında kalmaktadır.

2-Karşı davaya yönelik temyiz itirazları yönünden;

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Asıl dava yönünden taraf vekillerinin temyiz dilekçelerinin kararın miktar itibariyle kesin olması nedeniyle REDDİNE,

2-Karşı dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Asıl dava yönünden peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Karşı dava yönünden alınması gereken temyiz harcının mahsubu ile fazla yatırılan miktarın talep halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.11.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.