yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptal ve tescil talebinde, fazladan bağımsız bölüm inşa edip etmediği ve edimlerin ifası hususlarının temyiz incelemesi.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptal ve tescil talebinde, fazladan bağımsız bölüm inşa edip etmediği ve edimlerin ifası hususlarının temyiz incelemesi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında yüklenici, tüm edimlerini yerine getirdiğini ve kendisine düşen bağımsız bölümlerin tescilini talep ederken, arsa sahipleri yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak fazladan bağımsız bölüm inşa ettiğini, bu fazlalıkların kendilerine düşen paylarının veya bedellerinin ödenmediğini savunmuştur; ilk derece mahkemesi ve istinaf, yüklenicinin fazladan yaptığı bağımsız bölümlerden dolayı edimini tam ifa etmediği ve arsa sahiplerinin alacaklı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş, yüklenici ise fazladan yapı alanı oluşmadığını ve gerekirse hesaplanan bedeli ödemeye hazır olduğunu ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2025/1390 E. , 2025/4028 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1705 E., 2024/2136 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/438 E., 2022/389 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat...vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, davalıların da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, kendisine düşen ve davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin halen devredilmediğini ileri sürerek, davalı ... adına kayıtlı B blok 2 no.lu, ...adına kayıtla C blok 4 no.lu, davalı ... adına kayıtlı C blok 17 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin, arsa sahiplerinden aldığı vekaletname ile kat irtifakını tesis ettirerek istediği kişilere bağımsız bölüm devirleri yaptığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, ayrıca dava konusu C blok 4 no.lu daireyi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, davanın zamanaşımına uğradığını, davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca A blokta 22 adet bağımsız bölüm inşa etmesi gerekirken 44 adet inşa ettiğini, dava konusu C blok 17 no.lu daireyi müvekkiline sattığını ve buna ilişkin fatura kestiğini, aslında bu dairenin kök muris tarafından müvekkilinin kızı lehine vasiyet edilen daire olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...; davacı yüklenicinin kendisine fazladan bağımsız bölüm yaptığını, bu bağımsız bölümlerden arsa sahiplerine pay vermediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; sözleşme uyarınca kendisine verilecek dairenin teslim edildiğini, yükleniciye düşen daireler için de vekalet verdiklerini, yüklenicinin kendisine isabet eden daireleri bu vekalet ile tapuda üçüncü kişilere sattığını, dava konusu B blok 2 no.lu daireyi ise noterde sattığını, bu dairenin tanımadığı bir kişiye kiralandığını, emlak vergilerinin ödenmediğini, belediyenin emlak vergisini kendisinden talep ettiğini, yüklenicinin fazladan daireler yaparak haksız kazanç temin ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine bırakılan A blokta 20 adet daire ve 1 adet dükkan olmak üzere fazladan 21 adet bağımsız bölüm yaptığı, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığından fazladan yapılan bu bağımsız bölümlerin, sözleşmedeki orana göre paylaşılması gerektiği, bu bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye ait olamayacağı, davalı arsa sahiplerinin bu nedenle davacı yükleniciden alacaklı oldukları, kendi edimini ifa etmeyen yüklenicinin karşı edimin ifasını isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

Fazladan yapı alanı inşa edilmediğini, yükleniciye isabet eden A blokun inşaat alanı aynı kalmak üzere daire alanları küçültülerek daha fazla sayıda bağımsız bölüm ortaya çıkarıldığını, A blokta arsa sahiplerinin herhangi bir hakkı bulunmadığını, sitenin nüfus artışı nedeniyle dairelerinde cüzi bir değer azalması meydana gelmiş olabileceğini, bunun dışında herhangi bir zararları olmadığını, dosyada alınan bilirkişi raporunda fazladan yapılan bağımsız bölümler nedeniyle davalıların alması gereken payın parasal değerinin hesaplandığını, bu tutarı depo etmeye hazır olduklarını, yargılama sırasında beyan ettiklerini, müvekkilinin sözleşme ile üstlendiği edimleri yerine getirdiğini, yapı kullanma izin belgesinin alındığını, arsa sahiplerinin yönetim planını ihtirazi kayıtsız imzaladıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Mal Sahipleri Uhdesinde Kalacak ve Müteahhide Ait Olacak Bağımsız Bölümler” başlıklı maddesinde; A, B ve C bloklardan her birinin bodrum, zemin ve dört normal kattan oluşacağı, her katta dört daire, bodrum katta sığınak ve ortak kullanım alanı dışında ikişer dükkan, son katta dubleks daireler yapılacağı, bloklarda bulunan dairelerin ebatlarının eşit ölçülerde olacağı kararlaştırılmış ve arsa sahiplerine düşen daireler belirlenmiştir.

Davacı yüklenici 18.10.2012 tarihinde yapı ruhsatı alarak inşaatlara başlamış, arsa sahiplerinden aldığı vekaletname ile 19.11.2012 tarihinde kat irtifakını tesis ettirmiştir. Kat irtifakında sözleşme uyarınca arsa sahiplerine düşen daireler arsa sahipleri adına, bunun yanında, dava konusu B blok 2 nolu daire davalı arsa sahibi ..., C blok 4 nolu daire davalı arsa sahibi ... adına ve C blok 17 nolu daire davalı arsa sahibi ... adına tescil edilmiştir.

Davacı yüklenici, işbu davada sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine bırakıldığını iddia ettiği ve tapuda davalılar adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini talep etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin az yukarıda anılan düzenlemesinde, üç blokta 22 bağımsız bölümden toplam 66 bağımsız bölüm inşa edileceği kararlaştırılmış ise de davacı yüklenici sözleşmeye aykırı olarak, kendisine düşen ... inşaat alanını bir miktar arttırarak bu blokta 40... dükkan, B blokta sözleşmeye uygun olarak 20 daire ve 2 dükkan, arsa sahiplerine düşen dairelerin bulunduğu C blokta ise 20... dükkan inşa etmiştir. Sonuç olarak toplamda kendisine 20 daire ve 1 dükkan olmak üzere fazladan 21 bağımsız bölüm inşa etmiştir.

Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporundan, yüklenicinin A bloktaki bağımsız bölümleri 3+1 yerine 2+1 ve 1+1 yapmak suretiyle fazladan bağımsız bölüm elde ettiği, ... bu şekilde inşa edilmesi nedeniyle arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin bulunduğu C bloktaki inşaat alanında azalma olmadığı anlaşılmıştır.

Her ne kadar, arsa sahiplerine isabet eden dairelerin alanlarında azalma olmamış ise de; sonuç olarak, davacı yüklenicinin tüm inşaatı sözleşmeye aykırı olarak yaptığı açık olup, yüklenicinin yaptığı bu fazladan bağımsız bölümlerden elde ettiği kazanım üzerinde, arsa sahiplerinin de sözleşmedeki paylaşım oranında ve arsa hisseleri nispetinde hak sahibi oldukları kabul edilmelidir. Yine sitedeki konut sayısının artmış olması nedeniyle ortak kullanım alanlarından faydalanma azalacağından, bu nedenle davalı arsa sahiplerinin dairelerinde oluşan değer düşüklüğünün de yüklenici tarafından tazmini gerekir.

Bu durumda, mahkemece, konusunda uzman bilirkişi kurulu marifetiyle, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, karara en yakın tarih itibariyle, davacı yüklenicinin fazladan yaptığı bağımsız bölümlerinden elde ettiği kazanımın parasal karşılığı tespit edilerek, davalı arsa sahiplerinin bu tutar üzerindeki haklarının sözleşmedeki paylaşım oranına göre ve arsa hisseleri nispetinde belirlenmesi ve yine bu fazladan yapılan daireler nedeniyle davalı arsa sahiplerinin dairelerindeki değer düşüklüğünün tespit edilmesi, bulunan toplam bedeli depo etmek üzere, davacı yükleniciye depo emri çıkarılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Öte yandan, davalılardan ..., dava konusu dairelerden C blok 4 nolu daire ile C blok 17 no.lu dairenin, davacı yüklenici tarafından kendisine satıldığını savunarak, C blok 4 no.lu dairenin satışına ilişkin .... Noterliğinin 01.06.2012 tarih ve 5533 yevmiye, 24.12.2014 tarih ve 5000 yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini, Mudanya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/15 Esas sayılı dava dosyasını, C blok 17 no.lu daireye ilişkin .... Noterliğinin 25.07.2011 tarih ve ... yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, aynı noterliğin yine aynı tarihli ... yevmiye no.lu vasiyetnamesini, 20.05.2015 tarih ve 71 25... nolu faturaları delil olarak sunmuştur. Mahkemece, yukarıdaki açıklanan hususlarla birlikte, davalı ...’ya C blok 4 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin davacı yüklenici tarafından satılıp satılmadığına ilişkin tarafların, iddia, savunma ve delilleri üzerinden inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunmadığından davacı yararına duruşma vekâlet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.