Kiralayanın kiracıdan fabrika binasında meydana gelen hor kullanma zararı tazminatı talebi, tekrarlanan bozma kararları ile bilirkişi incelemeleri neticesinde kısmen kabul edilen dava.
Özet: Davacı kiralayanın, kiracısının fabrika binasına verdiği iddia edilen zararın tazmini amacıyla açtığı davada; yerel mahkeme, delil tespit raporuna dayanarak ilk başta davayı kabul etmiş, ancak üst mahkeme, delil raporunun itiraza uğraması ve hor kullanma bedelinin tam belirlenmemesi nedenleriyle kararı iki kez bozmuş, her bozma sonrası yapılan yargılamalarda ise uzman bilirkişi heyetinden alınan raporlar ve diğer deliller ışığında, tahliye ile tespit arasındaki kısa süreye dikkat çekilerek zararın kiracı eylemlerinden kaynaklandığı kabul edilmiş ve nihayetinde 58.116,95 TLlik tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
3. Hukuk Dairesi         2025/3035 E.  ,  2025/6339 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/45 E., 2025/415 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının sahibi olduğu dava konusu fabrika binasının davalıya kiraya verildiğini, davalının dava konusu taşınmazı kısa süre kullandığı halde tahliye sırasında taşınmaza ve eklentilerine zarar verdiğini, oluşan zarar ve ziyanın tespiti için yapılan delil tespiti sonucu alınan rapora göre zarar miktarının 61.500,00 TL olarak hesaplandığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 61.500,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; sözleşmenin 01.07.2012 başlangıç tarihli ve altı ay süreli olduğunu ancak davacının kararlaştırılan bu sürede dahi kiralananın kullanılmasına izin vermediğini, yapıyı büyüteceğinden bahisle inşaata başlayıp bina girişine inşaat malzemeleri koyduğunu, bu nedenlerle Kasım ayında kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, ana yapıya ve eklentiye zarar verildiği iddiasının doğru olmadığını, 07.06.2012 tarihli devir protokolü ve sözleşmedeki demirbaşlar dışında kiralananda başka bir şey bulunmadığını, inşaat çalışması nedeniyle yıkımın davacı tarafından yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemenin 29.06.2016 tarihli kararıyla; kiracının kiralayanı tahliye ederken 2012/43 D.İş ve 2012/46 D.İş sayılı dosyaları ile tespit edildiği üzere kiralanan taşınmazda birtakım zararlar meydana getirdiğini, elektrik tesisatına zarar verildiği gibi birtakım eşyaların kırıldığı ve kayıp olduğunun tespit dosyaları ile anlaşıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 61.500,00 TL tazminatın faiziyle tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
IV.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Dairece verilen 26.06.2019 tarihli ilamla; itiraza uğrayan delil tespiti raporuna dayanılarak karar verilmesinin doğru olmadığı, gerekirse taşınmaz başında keşif yapılarak, konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden oluşan bir heyetten delil tespitine yapılan itirazlar da değerlendirilerek, normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında hor kullanma bedellerinin belirlenip, yıpranma payı da düşülerek belirlenecek hor kullanma bedeline hükmedilmesi gerektiğinden bahisle, sair temyiz itirazları incelenmeksizin hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
2. Bozmaya uyan Mahkemenin 17.09.2020 tarihli kararıyla; dava konusu taşınmazda meydana gelen hasarın davacı tarafından yapılan tadilat veya 2012 yılı Ekim ayında meydana gelen selden kaynaklanmış olabileceği, zararın davalı kiracının kullanımından kaynaklandığı ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Dairece verilen 17.03.2021 tarihli ilamla; hor kullanım tazminatı bakımından bilirkişi raporu aldırılmadan karar verilmiş olmakla bozma gereklerinin yerine getirilmediği, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, dava konusu kiralanan bakımından davacı ve davalı tarafından ayrı ayrı yakın tarihlerde yapılan tespitler ve elde edilen bulgular, sözleşmede belirtilen demirbaş eşya beyanı, delil olarak sunulan tutanak içeriği ve tanık ifadeleri her birlikte değerlendirilerek, davacının kiralananda var olduğunu bildirdiği eşyalar ile demirbaş eşya listesi karşılaştırılmak suretiyle, tereddüte mahal vermeyecek şekilde hor kullanımdan kaynaklı hasar ve zarar miktarının belirlenmesi, belirlenen hor kullanıma ilişkin hasar miktarları yönünden meydana gelen selin etkisi olup olmadığı da değerlendirilerek karar verilmesi gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
4. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibariyle zarar kalemlerinin tespiti bilirkişi heyetine yaptırılarak, olağan yıpranma payı da hesaplatılarak zararın belirlendiği, zararın selden mi davalı kiracının eylemlerinden mi kaynaklandığı hususunun bilirkişilerce net olarak tespit edilemediği, tahliyeden itibaren 12 yıl geçtiği ve dava konusu taşınmazın tamir edilmiş olduğu, bu nedenle görevsiz mahkemede dinlenen tanık beyanları hükme esas alınmayarak delil tespit tarihi ile tahliye tarihi arasında çok kısa süre oluşu nedeniyle zararın davalı kiracının eylemlerinden kaynaklı olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 58.116,95 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; davacının, kira süresi dolmadan kiralananda inşaata başlayarak müvekkilinin işyerini kullanmasını engellediğini, bu nedenle taşınmazın erken tahliye edilmek zorunda bırakıldığını, kiralananın sözleşmeye uygun kullanıldığını, müvekkili tarafından verilmiş herhangi bir zarar bulunmadığını, tahliyeden sonra ve tek taraflı düzenlenen, kiralananın önceki hali bilinmeden soyut hesaplamalara dayanan 2012/46 D.İş tespit dosyasına göre belirlenen tazminat miktarının denetime elverişli olmadığını, ayrıca önceki kiracıdan bedeliyle devralınan taşınırların ve davacının kendi inşaat faaliyetleri sırasında oluşan hasarların müvekkile yüklenmesi mümkün olmadığı gibi, eski bir yapıda mevcut yıpranmaların da müvekkilden talep edilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın hor kullanımından kaynaklı zararın tazmini istemine ilişkindir.
1. Temyiz edilen Mahkeme kararının; uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine bozma kararında belirtilen hukuki esaslar gereğince verilmiş olmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğunun anlaşılmasına göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. 03.10.2024 tarihli ve 32681 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin (Tarife) 13. maddesi uyarınca; (1) Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarife'nin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7. maddenin ikinci fıkrası, 10. maddenin üçüncü fıkrası ile 12. maddenin birinci fıkrası, 16. maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarife'nin üçüncü kısmına göre belirlenir.
(2) Ancak, hükmedilen ücret kabul veya reddedilen miktarı geçemez." düzenlemesi mevcut olup, davada, reddedilen tazminat miktarı 3.383,05 TL olmakla, davalı lehine hükmedilen vekalet ücreti bu miktarı geçemez.
Buna göre, Mahkemece; Tarife'nin 13. maddesi gözetilmeksizin davalı lehine fazla miktarda vekalet ücretine hükmedilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen Geçici Madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 438/7 maddesi uyarınca temyiz olunan Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan Mahkeme kararının hüküm fıkrasının (4) numaralı bendinde yer alan "18.000,00 TL" rakamı yerine "3.383,05 TL" rakamının yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.