Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, bilirkişi raporlarındaki çelişkiler ve usul itirazları sonrası Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, bir idarenin taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescilini talep ettiği davada, ilk derece mahkemesinin davanın kabulüne dair iki ayrı kararının ardından, bölge adliye mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddedilmesi üzerine temyiz sürecine taşınan ihtilafı özetlemektedir; davacı idare faiz hesaplamaları ve vekalet ücreti hususlarında itiraz ederken, davalılar ise bilirkişi raporlarının usul ve esasına, emsal değerlendirmelerindeki eksikliklere, bağımsız bölümlerin düşük değerlemesine ve raporlar arasındaki çelişkilere dikkat çekerek kamulaştırma bedelinin adil olmadığını ileri sürmektedir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1743 Esas, 2024/1826 KararKARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2019/60 Esas, 2024/125 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı idare ve bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili ile bir kısım davalılar vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 7184 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPBir kısım davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; taşınmazın gerçek bedelinin tespitini talep etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili ile bir kısım davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf Sebepleri1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; 02.10.2015 tarihinden 16.05.2017 tarihine kadar işleyen yasal faiz olan 606.102,47 TL de depo edildiği halde bu hususun dikkate alınmadığını, müvekkili idare aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmesinin yerinde olmadığını, iade edilecek bedele ödenen faiz miktarının da hesaplanarak iade edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.2. Davalı ... mirasçıları vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, emsalin uygun olmadığını, müvekkillerinin murisine ait iki numaralı bağımsız bölüm dükkan niteliğinde olup dükkan kiralarının bedellerinin hesaplamaya dahil edilmediğini, 2 numaralı dükkanın hükme esas alınmayan bilirkişi raporlarında 818.000,00TL ve 850.000,00TL olarak hesaplandığını, hükme esas alınan raporda ise 362.776,90 TL olarak hesaplandığı dikkate alınarak belirlenen bedelin düşük olduğunu, taşınmazın gerçek değerinin tespiti gerektiğini, bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmediğini, fazla depo edildiği belirtilen bedelin iadesine karar verilmesinin müvekkillerinin mağduriyetine sebep olduğunu ileri sürmüştür.3. Davalı ... mirasçıları vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkillerinin aleyhine olacak şekilde hüküm kurulduğunu, fazla depo edilen bedelin davacı idareye iadesine karar verilmiş ise de hangi davalının ne kadar iade edeceğinin hükümde açıkça belirtilmediğini, bilirkişi raporlarındaki çelişkiler giderilmeden ve rapora itirazları dikkate alınmadan karar verildiğini, dosyada çok sayıda rapor mevcut olup ek raporlarda aynı heyetlerin kök rapora sadık kalarak çelişkiyi gidermediklerini, belirlenen bedelin düşük olduğunu ileri sürmüştür.4. Davalı ... mirasçıları vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını, itirazlara rağmen kök rapordaki çelişkileri gidermeyen bilirkişi heyetinin raporu hükme esas alınamayacağından yeni bir heyet raporu alınması gerektiğini, bilirkişi heyetinin usulüne uygun olarak teşekkül etmediğini, en az iki mülk bilirkişisi bulunması gerektiğini, belirlenen bedelin düşük olduğunu ileri sürmüştür. C. Gerekçe ve SonuçBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak zeminine, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu'nun 46 ncı maddesinin son fıkrasının "ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı" hükmü uyarınca bağımsız bölümlere değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, davanın mahiyeti gereğince davalılar yararına vekâlet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik olmadığı, idare tarafından fazla depo edilen kısmın kararla iadesine karar verildiği, mahkemece istinaf kaldırma kararı doğrultusunda inceleme yapılarak verilerek kararda usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesi ile davacı idare ve bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ile bir kısım davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz Sebepleri1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.2. Davalı ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir. 3. Davalı ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir. 4. Davalı ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir. C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukukî NitelendirmeUyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.2. Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yerindedir. 3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı idare ile bir kısım davalılar vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.4. 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu’nun 46 ncı maddesinin son fıkrası ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı hükmünü koymuştur. Böyle olunca ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının g bendi göz önünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara aynı maddenin birinci fıkrasının (h) bendi gereğince değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca (i) bendi hükmü uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. 5. Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra, toplam bedel üzerinden arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.6. Yukarıda açıklanan esaslara göre dava konusu taşınmaza değer biçilmesi gerekirken, bu usule uyulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.7. Dava konusu taşınmazda bulunan yapının zemin, 5 normal kat ve çekme kattan oluştuğu, ..., .... ve ... Bakanlığının Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğdeki tanıma göre 3B sınıfı kapsamında “konutlar (dört kata kadar-dört kat dâhil-asansörsüz ve/veya kalorifersiz” olarak değerlendirilmesi gerekirken, 3A sınıfı kabul edilmesi doğru olmadığı gibi, resmi yapı birim fiyatları ile serbest piyasa yapı birim fiyatları arasında 4 kat fark bulunduğu belirtilerek yasal olmayan gerekçe ile tespit edilen yapı bedellerine işçilik farkı eklemek suretiyle değer biçilmesi de hatalıdır.8. Kabule göre de; infazda tereddüt uyandıracak şekilde faiz bitiş tarihinin hükümde açıkça gösterilmemesi bozmayı gerektirir.VI. KARARAçıklanan sebeple;1.Davacı idare ile bir kısım davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davacı idare ve davalılardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.