davacının hatalı gayrimenkul değerleme raporuna güvenerek satın aldığı riskli yapının projesine aykırılık ve kentsel dönüşümde cebri satışından doğan tazminat davası.

Davacının hatalı gayrimenkul değerleme raporuna güvenerek satın aldığı riskli yapının projesine aykırılık ve kentsel dönüşümde cebri satışından doğan tazminat davası.

Özet: Davacı, davalı değerleme şirketinin hatalı raporuna güvenerek aldığı gayrimenkulün sonradan riskli yapı ilan edilmesi, projesine aykırı çıkması ve kentsel dönüşüm nedeniyle iradesi dışında açık artırmayla satılması sonucu büyük maddi zarara uğradığını belirterek tazminat talebinde bulunmuş; davalı ise davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu, taleplerin Türk Borçlar Kanunu kapsamında zamanaşımına uğradığını ileri sürmüştür.

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/1085 Esas

KARAR NO : 2026/117

DAVA : Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 10/07/2023

KARAR TARİHİ : 11/02/2026

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

TALEP Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; müvekkili --------, 11.09.2020 tarihinde -------- Mahallesi,-------- Sokak, --------- Apartmanı, No:-------, ------- adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak Gayrimenkul Değerleme Raporu tanzim edilmesi talebiyle davalı --------- Şirketi'ne başvuruda bulunduğunu, mezkur Değerleme Şirketi'nin 21.09.2020 değerleme tarihli, 21.09.2020 rapor tarihli ve --------- sayılı Gayrimenkul Değerleme Raporunu tanzim ettiğini, müvekkilin mezkur adreste bulunan 1 numaralı bağımsız bölümü 05.10.2020 tarihinde dava konusu değerleme raporuna güvenerek satın almasının akabinde 29.07.2021 tarihinde ---------- yevmiye numarası ile --------- Tapu Müdürlüğü nezdinde bulunan tapu kaydında --------- Apartmanına ait bağımsız bölümlerin tümünün beyanlar hanesine '6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.' şerhinin düşüldüğünü, 21.05.2022 tarihinde diğer kat malikleri tarafından Ortak Karar Protokolü tanzim edildiğini, 21.05.2022 tarihli Ortak Karar Protokolü doğrultusunda 6306 Sayılı Kanun kapsamında -------- ili, --------ilçesi, ------- Mahallesi, --------- pafta, --------- parselde bulunan, riskli yapı kararı kesinleşen --------- Apartmanı'nın yıkılıp yeniden inşa edilmesi süreci başladığını, --------- Apartmanı'na ilişkin olarak kentsel dönüşüm sürecinin başlamasının akabinde dava konusu --------- numaralı bağımsız bölümün kat irtifakına esas onaylı projesine uygun olmadığının ortaya çıktığını, Mezkur taşınmazın riskli, tehlikeli ve yıkılmaya elverişli bir yapı olduğu, davacı tarafından satın alınan 1 numaralı bağımsız bölümün kat irtifakına esas onaylı projesine uygun olmadığı, bu sebeple ------- Apartmanı'nın yıkılması akabinde yeniden inşa edilecek olan binada davacıya ait ---------- numaralı bağımsız bölümün eski yapı ile aynı özellikleri taşımayacağı, dükkan girişinin eski yapıda olduğu gibi ana caddeden değil ara sokaktan olacağı, dava konusu --------- numaralı bağımsız bölümün sahip olduğu toplam metrekareye göre küçüleceği, bu sebeplerle taşınmazın büyük oranda değer kaybedeceği hususlarına davalı tarafından tanzim edilmiş olan dava konusu değerleme raporunda yer verilmediğini, kentsel dönüşüm sürecinin devam etmesi dolayısıyla --------- Apartmanının yıkıldığını ve müvekkilinin sahip olduğu payın, ---------- Belediyesi tarafından 04.10.2022 tarihinde yapılan açık artırmada 652.000,00 TL bedel ile dava dışı --------- Şirketi'ne satıldığını, 08.11.2022 tarihinde ise --------- Şirketi adına tapuda tescil işleminin gerçekleştirildiğini, dava konusu taşınmazın müvekkilinin iradesi dışında ------- Belediyesi nezdinde 6306 Sayılı Kanun kapsamında açık artırma yoluyla satılmış olması hasebiyle müvekkilinin hem dava konusu taşınmazını hem de mezkur taşınmazı satın alırken yapmış olduğu yatırımın büyük kısmını kaybettiğini, müvekkilinin ---------- Apartmanı'nın riskli ve yıkılmak üzere olan bir yapı olması, dava konusu -------- numaralı bağımsız bölümün kat irtifakına esas onaylı projesine uygun olmaması, yine dava konusu --------- numaralı bağımsız bölümün --------- Belediyesi tarafından açık artırma yoluyla satılmış olması dolayısıyla büyük maddi ve manevi zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla; davalı --------- Şirketi tarafından 21.09.2020 tarihinde tanzim edilmiş olan eksik ve hatalı Gayrimenkul Değerleme Raporu dolayısıyla müvekkilinin uğramış olduğu, tahkikat aşamasında alınacak bilirkişi raporu neticesinde artırılmak üzere şimdilik 1.000,00 TL maddi zarar tutarının, müvekkili tarafından taşınmazın satın alındığı tarih olan 05.10.2020 tarihinden itibaren işleyecek bankalarca mevduata uygulanan en yüksek faizi ile beraber davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAPDavalı --------Ş. Vekilince sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın taleplerinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın işbu dava ile maddi tazminat talep ettiğini, TBK 72. Maddesi hükmü " ... Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. ... " şeklinde olup, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, nitekim taşınmazın satın alınması ile taşınmazı kullanan davacının var olduğunu iddia ettiği aykırılıklardan bu tarih itibariyle haberdar olması gerektiğini, davacının talebi de bu proje aykırılıklarından doğan zarardan kaynaklandığından 2 yıllık sürenin geçtiğini, müvekkili --------Ş.'nin adından da anlaşılacağı üzere gayrimenkul değerleme üzerine hizmet verdiğini, kendisine gösterilen taşınmazların başvuru tarihi itibariyle bedelini yaklaşık olarak tespit ettiğini, davacı tarafça dava konusu " -------- Mah.-------- Sok. ------- Apt. No:------ --------" taşınmazın değerinin tespiti amacı ile müvekkili şirkete başvurulduğunu, 21.09.2020 tarihli -------- numaralı değerleme raporu hazırlandığını, ilgili raporda başvuru tarihi itibariyle taşınmazın değerinin tespit edildiğini, raporun hazırlanma tarihi COVİD - 19 salgının en yoğun yaşandığı, kapanma ve kısıtlamaların devam ettiği / bulunduğu dönem olduğunu, taşınmazın içinin görülmediğini; satın alınan taşınmazın "mimari projesine konum ve alan olarak uygunluğu tespit edilemediği" hususunun davacıdan gizlenmediğini, üstünün kapatılmadığını, raporda ayrıntılı olarak sebebi ve sonucu ile açıklandığını, davacı tarafın işbu raporu gördüğünü, rapora itiraz etmediğini, bu hususu kabul ederek, bunun sonucunu anlayarak taşınmazı satın aldığını, müvekkili şirketin, raporu tarihi itibariyle yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini, davacı tarafın, söz konusu tespite rağmen taşınmazı satın almayı seçtiğini, yapılan ve yapılamayan işlemler açıkça belirtilmişken, sonradan ortaya çıkan ve var olduğu iddia edilen zarardan müvekkili şirketin sorumlu tutulamayacağını, bahsedilmesi gereken bir diğer hususun ise taşınmazın riskli yapı olması hususu olduğunu, müvekkili şirketin sadece değerleme konusunda faaliyette bulunduğunu, taşınmazın depreme dayanıklılığını inceleme yetkisi ve görevi bulunmadığını, var olduğu iddia edilen aykırılık Müvekkili Şirket tarafından değil, aykırı yapı yapan eski malik/şahıslar tarafından gerçekleştirildiğini, projeye aykırılıktan Müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, yine bu şahıslar aleyhine dava ikame edilmeden Müvekkil Şirketten talepte bulunulmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olup, Müvekkil Şirket tarafından meydana getirilen bir zarar bulunmadığını belirterek davacı tarafın "taşınmazın mimari projesine konum ve alan olarak uygunluğu tespit edilemediği" hususunu bilmesine ve buna rağmen taşınmazın satın almasında Müvekkil Şirketin kusurlu olmadığı, taşınmazın açık arttırma ile satılmasına Davacının sebep olması ve maddi zarar iddiasının kanıtsız olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ------- Şirketi vekilince sunulan cevap dilekçesinde özetle; huzurdaki davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, işbu davanın kanunda öngörülen zamanaşımı süresi içerisinde ikame edilmediğini, huzurdaki haksız davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, dava dilekçesinden de görüleceği üzere, davaya konu olan rapor 21.09.2020 tarihinde düzenlenmiş olup; Davacı'nın iddiası üzerine ilgili tapuya 29.07.2021 tarihinde riskli olduğunun şerh edildiğini, dolayısıyla, asla kabul anlamına gelmemekle birlikte, zararın oluştuğunun belirlendiği ve zararın sorumlusunun öğrenildiği tarih itibari 2 yıllık zamanaşımının dolduğunu, poliçede de yazdığı üzere, sigorta sözleşmesinden doğan bütün istemlerin, alacağın muaccel olduğu tarihten başlayarak 2 yıl içerisinde zamanaşımına uğradığını, müvekkili şirket nezdinde diğer davalı --------Ş. adına düzenlenen --------- numaralı 19.03.2022-19.03.2023 tarihleri arasında geçerli "Gayrimenkul Değerleme Mesleki Sorumluluk Sigortası" bulunduğunu, müvekkili şirketin sorumluluğunun poliçe limiti ile belirtilen olay başına 500.000-TL ile sınırlı olduğunu, davacının talebinin sigorta vadesi ve teminatı dışında olduğunu, poliçede azami teminat limitlerinin yazılı olmasının bu miktarın her halükarda ödeneceği anlamına gelmediğini, öncelikle, sigortanın vadesi hususunda, poliçenin ilk sayfasında da yazdığı üzere, işbu poliçe, bir "claims made" (talebe dayalı) sigorta poliçesi olduğunu, söz konusu poliçe ancak bir üçüncü şahıs tarafından sigorta ettiren/sigortalı aleyhine sözleşme dönemı'nde ilk kez talep'te bulunulması ve aynı sözleşme dönemi'nde sıgortacı'ya ihbar edilmesi halinde geçerli olacağını, buna ilaveten, ilgili poliçe, sigortalının poliçe başlangıç tarihine kadar herhangi bir hasarının olmamasına ve hasara neden olabilecek herhangi bir durumdan haberdar olmamasına istinaden düzenlendiğini, davacı'nın iddiası üzerine ilgili tapuya 29.07.2021 tarihinde riskli olduğu şerh edildiği yönünde olduğunu, poliçenin vade başlangıç tarihinin ise, 19.03.2022 olduğunu, açıkça görüleceği üzere, ilgili şerh tapuya yazıldıktan neredeyse bir yıl sonra bu poliçenin akdedildiğini, ilgili süreçten sigortalısının bilgisinin olup olmadığının araştırılması gerektiğini, poliçe vadesi bakımından bunun bir ön sorun olduğunu, çünkü, poliçenin geçerliliğinin buna göre belirleneceğini, eğer, poliçe tanzim tarihinden önce sigortalının konudan bilgi sahibi olması halinde ise işbu poliçenin vadesi içerisine girmeyeceğini, claims made (ihbara dayalı) poliçelerin vadelerinin sigortalıların "ilk öğrenme tarihleri" olduğunu, sigortalısının ilgili şerhin konulmasından 1 yıl sonra sonra konu olaydan bihaber şekilde işbu poliçeyi yaptırmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sigortalı firmanın ilgili gayrimenkulun "Türk lirası emsal değerini" tespit ettiğini, görevlendirilme kapsamının bu olduğunu, deprem risk analizi yapmak olmadığını, ilgili yapının deprem risklerine karşı beton yapısı ile yeterli yükümlülükleri taşımadığından riskli yapı kararı verildiğini, gayrimenkul değerleme uzmanının deprem risklerine karşı bir tespit yetkisinin bulunmadığını, davacının, ilgili gayrimenkulu almadan önce deprem risk analizi yaptırmamasının tamamen kendi sorumluluğunda olduğunu, gayrimenkul değerlendirmesi ile deprem risk değerlendirmesinin farklı uzmanlar tarafından incelenmesi gereken tamamen ayrı konular olduğunu belirterek davanın zamanaşımından dolayı usulden reddine, davacı tarafından talebe dayanak tüm bilgi ve belgeler dosyaya sunulana dek esasa ilişkin beyanda bulunma hakkının saklı tutulmasına, eldeki mevcut bilgi ve belgelerle yapmış oldukları inceleme neticesinde tespit edilen hususlar ve açıkladıkları nedenler doğrultusunda davanın esastan reddine, mahkememiz aksi kanaatte ise teminat incelemesi ve zarar bedelinin tespiti için dosyanın gayrimenkul değerleme uzmanı ve sigorta hukukçusunun da olduğu akademisyen bilirkişi heyetine tevdiine, dava açılmasına sebebiyet vermedikleri için masraf, vekalet ücreti ve faizle sorumlu tutulmamalarına karar verilmesini talep etmiştir.------- sayılı 1-07/2023 tarihli kararı ile davacı tarafça açılan davada dava dilekçesinin başlık kısmının " --------- Asliye Ticaret Mahkemesine" şeklinde yazıldığı, davacı vekilince sehven ---------Asliye Hukuk Mahkemeleri'ne dava açıldığı anlaşılmakla dosyanın esasının kapatılarak ---------- Asliye Ticaret Hukuk Mahkemesine tevzi edilmek üzere -------- Adliyesi Tevzi Bürosuna gönderilmesine karar verilmekle mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılmıştır.

İNCELEME VE GEREKÇE Dava hukuki niteliği itibariyle, davacının davalı şirketçe düzenlenen Gayrimenkul Değerleme Raporu nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemine ilişkindir.

Usulünce duruşma açılarak; tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip ihtilaflı ve ihtilafsız konular ön inceleme duruşmasında resen belirlenerek uyuşmazlığın çözümü doğrultusunda tarafların tüm delilleri tahkikat duruşmalarında toplanıp bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda uyuşmazlığın; davalı --------- Şirketi tarafından 21/09/2020 tarihinde tazmin edilen gayrimenkukl değerlendirme raporuna isitnaden davacının taşınmazı satın aldığı, raporun hatalı olup olmadığı, hatalı ise davacının zararının ne olduğu noktasında toplandığı anlaşılmıştır.Tarafların delilleri toplanarak, tarafların iddia ve savunmaları, dosya kapsamı ile mahkememizce yapılan ön inceleme duruşmasında zapta geçen beyanlar ve uyuşmazlık tespiti dikkate alınarak davacı alacağının bulunup bulunmadığının tespiti için dosya üzerinde inceleme yapmak suretiyle; Davacı 11.09.2020 tarihinde -------- Mahallesi, --------- Sokak, -------- Apartmanı, No:-------, --------- adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak davalı şirket tarafından Gayrimenkul Değerleme Raporu tanzim edilmesi konusunda anlaştıkları, davalı tarafından 21/09/2020 tarihinde raporun hazırlandığı, davacının bu rapora güvenerek taşınmazı satın aldığı, taşınmazın ---------- Belediyesi tarafından 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapılardan olduğuna ilişkin olarak 25/06/2021 tarihinde ilgili tapuya bildirildiği ve tapu tarafından taşınmaza ilişkin olarak "riskli yapı"şerhinin 29/07/2021 tarihinde konulduğu, davacının bu sebeple zararını talep ettiği, davalı tarafından hazırlanan raporun incelenmesinde raporun 21/09/2020 tarihinde tanzim edildiği, davalı şirket tarafından taşınmazın takbis sisteminden tapu bilgilerinin incelendiği, incelendiği dönemde taşınmaz kütüğünde riskli yapı şerhinin bulunmadığı, değerlendirmeye konu taşınmazın içinin covid 19 salgınından dolayı davacının bilgisi dahilinde görülemediği, kat irtifakına esas onaylı mimari projesine konum ve alan olarak uygunluğu tespit edilemediği, değerlendirme yapılırken taşınmazın merkeze konumu, toplu taşım araçlarından faydalanma, belediye hizmetlerinden yararlandığı ve kat mülkiyeti ve iskanlı olduğunun değerlendirildiği, taşınmazın eski bina olduğu iç kısmının vasat durumda olduğunun belirlendiği, emsal karşılaştırma yöntemi ile fiyatının tespit edildiği, taşınmazın içinin görülememesi nedeni ile iç mekan özellikleri vasat kabul edildiği ve buna göre rapor hazırlandığı, durumun açık açık raporda belirtildiği, davacının bu rapora itiraz etmediği, yine taşınmazın yerinde görülüp buna göre rapor hazırlanmasına dair ihtarının bulunmadığı, bu haliyle raporu kabul edip taşınmazı satın aldığı nazara alınarak davalı gayrimenkul değerlendirme şirketinin kusurunun bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine verilen kararı---------sayılı ilamı ile kaldırılarak gelmekle, Mahkememiz Esas defterinin--------- esas sırasına kaydı yapılmıştır.

Davacı taraf ile davalı ----------ş arasında Gayrimenkul değerleme raporu düzenlenmesi hizmeti verilmesine ilişkin işlemin tüketici işlemi olduğu ve tüketici mahkemesinin görevli olduğu anlaşıldığından mahkememizin görevsizliğine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,

2-Görevsizlik kararının kesinleşmesinden veya kanunyoluna başvurulmuş ise bu başvurunun reddi tarihinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize başvurulduğu takdirde dosyanın görevli ---------- ADLİYESİ NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİNE gönderilmesine,

3-Yasal süre içinde mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli mahkemeye gönderilmesi talep edilmediği taktirde, mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine,

4-HMK 331/2 maddesi uyarınca yargılama harç ve giderlerinin görevli mahkemece değerlendirilmesine,

Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yoluna başvurma yolu açık olmak üzere verilen karar davacı vekilinin yokluğunda davalı vekilinin yüzlerine karşı açıkça okunup anlatıldı. 11/02/2026