kazandırıcı zamanaşımı ve imar-ihya yoluyla taşınmaz iktisabına ilişkin tapu iptali ve tescil davasında bilirkişi raporundaki streoskopik hava fotoğrafı incelemesi yetersizliği.

Kazandırıcı zamanaşımı ve imar-ihya yoluyla taşınmaz iktisabına ilişkin tapu iptali ve tescil davasında bilirkişi raporundaki streoskopik hava fotoğrafı incelemesi yetersizliği.

Özet: Davacı tarafından imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tapu iptali ve tescil talebiyle açılan davada, alt mahkemelerin davacı lehine tescil kararları, temyiz incelemesinde, hükme esas alınan jeodezi mühendisi bilirkişi raporunun stereoskopik inceleme içermemesi ve çekişmeli taşınmazı kapsayan stereoskopik hava fotoğrafı bulunup bulunmadığının usulünce belirlenmemesi nedeniyle yapılan inceleme ve araştırmanın karar vermeye yeterli olmadığı sonucuna varılmıştır.

1. Hukuk Dairesi 2024/1802 E. , 2025/4680 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1154 E., 2024/243 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bozova 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/87 E., 2023/469 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Hazine temsilcisi tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ...............Mahallesi çalışma alanında bulunan çekişmeli taşınmazın davacı tarafından imar ve ihya edildiği, davacının taşınmaza 30 yılı aşkın bir süredir zilyet bulunduğu iddiasıyla kazandırıcı zamanaşımına dayalı olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713/1. ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerine göre taşınmazın davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar; aşamalarda çekişmeli taşınmazın zilyetlikle kazanılamayacağını, davacı yararına imar-ihya suretiyle zilyetlikle kazanım koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince; davacı yararına zilyetlikle edinim koşullarının yöntemince araştırılması, çekişmeli taşınmazın yargılama sırasında ihdasen tapuya kaydedilmesi nedeniyle dava devam ederken davalı Belediyelerin husumetinin ortadan kalktığı hususu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gereğine değinen kaldırma kararları uyarınca yapılan yargılama sonucunda, kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz iktisabına ilişkin yasal koşulların oluştuğu gerekçesiyle davalı Hazine yönünden davanın kısmen kabulü ile ...............Mahallesinde bulunan ve fen bilirkişisi tarafından tanzim edilen 24.05.2022 havale tarihli rapora ekli krokide tamamı (A1) harfi ile gösterilen ve 38.531,76 metrekarelik kısmı davalı Hazine adına kayıtlı olan ... numaralı parsel içinde, 61.468,24 metrekarelik kısmı ise davalı Hazine adına kayıtlı olan 2 02... parsel içinde kalan toplam 100.000,00 metrekare yüz ölçümündeki taşınmazın Hazine adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına fıstıklık vasfıyla tapuya kayıt ve tescillerine, davacının fazlaya dair talebinin reddine, davalılar ... ile ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından vekalet ücretine yönelik, davalı Hazine tarafından ise işin esasına yönelik istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz iktisabına ilişkin yasal koşulların davacı lehine gerçekleştiği, bu hususun usulüne uygun olarak keşif uygulaması yapılmak suretiyle alınan rapor ve beyanlar ile şüpheye yer bırakmayacak şekilde tespit edildiği, bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olduğu, öte yandan vekalet ücreti yönünde kurulan hükmün de usulüne uygun olduğu gerekçesiyle tarafların istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı Hazine temsilcisi temyiz dilekçesinde, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, tanık beyanları, bilirkişi raporları ile eki krokilerin hüküm kurmaya elverişli olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Dava, kadastro sırasında tespit harici bırakılmış iken yargılama sırasında tapuya tescil edilen taşınmaza yönelik imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. Kadastro sonucunda, ..................Mahallesi çalışma alanında bulunan çekişmeli taşınmaz tespit harici bırakılmış, bilahare 27.02.2015 tarihinde ihdasen Hazine adına hali arazi vasfı ve 1700 parsel numarası ile tapuya tescil edilmiş, yörede yapılan toplulaştırma işlemi sonucunda iddiaya konu taşınmazın 61.468,24 metrekarelik kısmının Hazine adına kayıtlı 2 02... parsel içerisinde, bakiye 38.531,76 metrekarelik bölümün ise 1700 parsel içerisinde kaldığı anlaşılmıştır. Davacı tarafından 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713/1. maddesi uyarınca imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak eldeki dava açılmıştır.

3. Mahkemece davacı taraf lehine zilyetlikle iktisap koşullarının gerçekleştiği kabul edilerek yazılı şekilde karar verilmiş ise de yapılan inceleme, araştırma ve uygulama hüküm vermeye yeterli değildir. Öncelikle dosya kapsamında yer alan jeodezi mühendisi bilirkişi raporunun streoskopik inceleme içermediği anlaşılmasına karşın, çekişmeli taşınmazı kapsayan streoskopik hava fotoğrafı bulunup bulunmadığı usulünce belirlenmemiştir. Kaldı ki, streoskopik incelemeye elverişli hava fotoğrafının bulunmaması halinde dahi hükme esas alınan bilirkişi rapor içeriğinde yapılan hava fotoğrafı incelemesi yöntemine uygun olmadığı halde rapora itibar edilmiştir. Dava konusu taşınmazın ihdasen tapuya tescil edildikten sonra toplulaştırma suretiyle ifraz edildiği anlaşılmasına karşın dosyada yer alan teknik bilirkişi raporları arasında hasıl olan çelişkinin giderilmesi ve davacının iddiasına konu taşınmazın hangi parsellere isabet ettiğinin belirlenmesi amacıyla (ifraz krokileri de incelenmek suretiyle) teknik bilirkişiden rapor alınmamış, taşınmaz üzerinde yer alan dikili muhdesatın yaşları itibariyle zilyetlikle iktisaba elverişli olmadığı belirlenmesine karşın taşınmaz üzerinde varlığı iddia edilen zilyetliğin şekli ve süresi hakkında kapsamlı bir araştırma ve inceleme yapılmadan hüküm kurulması cihetine gidilmiştir. Tüm bunlar dışında, çekişmeli taşınmaza yönelik olarak farklı davacılar tarafından birden fazla dava açıldığı anlaşılmasına karşın mükerrer tescilin önüne geçilmesi amacıyla taşınmaza ilişkin olarak açılan tüm dava dosyaları belirlenip gerekirse birleştirilmek suretiyle yürütülmemiştir. Bu şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilemez.

4. Hal böyle olunca; doğru sonuca varabilmek için Mahkemece öncelikle, mükerrerliğe engel olmak amacıyla çekişmeli taşınmaz hakkında açılan tüm dava dosyaları belirlenmeli, dava dosyalarının birleştirilmesi suretiyle yargılamanın yürütülmesi hususu üzerinde durulmalı, bundan sonra Harita Genel Müdürlüğü web sitesinin hava fotoğrafı sorgulama sayfasına girilmek suretiyle taşınmazın bulunduğu köyü/mahalleyi kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafı olduğu araştırılıp belirlenmek ve (denetimin sağlanması bakımından) ilgili sayfanın çıktısı dosya içerisine konulmak suretiyle buradan elde edilen verilere göre tespit edilen stereoskopik hava fotoğrafı tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirtilerek dosya ikmal edilmeli, bundan sonra mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan 3 kişilik yerel bilirkişi kurulu ve aynı yönteme göre tespit edilecek taraf tanıkları ile teknik bilirkişi, 3 kişilik jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişi ve Ziraat Fakültelerinin öğretim üyelerinden seçilen 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulunun katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır.

5. Keşifte, dinlenilecek yerel bilirkişi ve tanıklardan dava konusu taşınmazın evveliyatının ne olduğu, evveliyatı itibariyle taşlık, kayalık, çalılık gibi imar-ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyasının ne zaman tamamlandığı, ne zamandan beri kim tarafından ve ne şekilde zilyet edildiği etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, beyanları arasında oluşabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle yöntemince giderilmeye çalışılmalıdır.

6. Jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişi kuruluna stereoskopik çift hava fotoğraflarının stereoskop aletiyle incelemesi yaptırılmalı, temin edilebilen en eski ve dava tarihine en yakın tarihli uydu fotoğrafları değerlendirilmeli ve böylelikle çekişmeli taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğinin, imar-ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığının, imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise buna en erken ne zaman başlanıldığının ve tamamlandığının, arazinin ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığının belirlenmesine çalışılmalı, şayet taşınmazı kapsayan stereoskopik hava fotoğrafı temin edilemez ise yüksek çözünürlüğe eriştirilmiş hava fotoğrafları ile kadastro paftası ölçeği (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak) denetime elverişli olacak şekilde eşitlendikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilerek çekişmeli taşınmazın hava fotoğrafları üzerinde gösterilmesi istenilmeli tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri de bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmelidir.

7. Ziraatçı bilirkişi kurulundan taşınmazın öncesi ve zirai faaliyete konu olup olmadığı, hangi tarihte imar-ihyasına başlandığı, hangi tarihte tamamlandığı, üzerindeki zilyetliğin hangi tasarruflar ile sürdürüldüğü hususlarında somut verilere ve bilimsel esaslara dayanan, taşınmazın değişik yönlerinden çekilmiş renkli fotoğraflarının eklendiği ayrıntılı ve gerekçeli rapor düzenlemeleri istenilmeli; fen bilirkişisinden keşfi takibe ve denetlemeye imkan veren, önceki bilirkişi raporları arasında hasıl olan çelişkiyi giderecek biçimde rapor ve kroki aldırılmalı; dava konusu taşınmazın evveliyatı itibariyle imar-ihyaya muhtaç yerlerden olduğunun anlaşılması halinde bu yerlerin iktisap edilebilmesi için yoğun emek ve para sarf edilerek tarıma elverişli hale getirilmek suretiyle imar-ihyasının tamamlandığı tarihten taşınmazların tapuya tescil edildiği tarihe kadar 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin davacı lehine aralıksız, nizasız geçmesi gerektiği göz önünde bulundurulmalı, bundan sonra toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir. Değinilen hususlar göz ardı edilerek eksik araştırma ve uygulama ile hüküm kurulması doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı Hazine temsilcisinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Temyiz eden davalı Hazine harçtan muaf olduğundan bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.