Vekalet görevini kötüye kullanma ve muvazaa iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında, taşınmazın düşük bedelle el değiştirmesi üzerine ilk derece mahkemesi kararının bozulması.
Özet: Bir davacı, iplik işi için ipotek yetkisi zannıyla verdiği vekaletname ile taşınmazının iki davalı kardeşe ve sonrasında amca çocuklarına muvazaalı ve gerçek değerinin altında devredildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescil istemiştir; ilk derece mahkemesi davayı reddetmişse de, Yüksek Mahkeme vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa iddialarının yeterince değerlendirilmediği, taşınmazın gerçek bedelinin altında satıldığı ve davalılar arasındaki akrabalık ilişkisi gibi hususlar nedeniyle kararı bozmuş, bozmaya uyan yerel mahkeme davayı kabul etmiş olup, davalılardan birinin bu yeni karara yönelik temyiz başvurusu incelenmektedir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/794 E., 2025/188 K.Bozma kararı üzerine Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılamada davanın kabulüne karar verilmekle kararın davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı dava dilekçesi ile; davalı ...'in, kendisi ile ortak yapacakları iplik işi sebebiyle kredi çekebilmek amacıyla kendisine ait davaya konu taşınmaza ipotek vermesi hususunda ikna edip ipotek verme yetkisi içeren vekaletname almak için notere götürdüğünü, ancak kendisinin bu işlerden anlamamasını fırsat bilerek taşınmaz için ipotek yetkisi değil, diğer davalı ... adına satış yetkisi içeren vekaletname aldığı, daha sonra dava konusu 4975 parseldeki 1/11 payının vekil olan davalı ... tarafından diğer davalı ...'e satış suretiyle temlik edildiğini, ...in de taşınmazı davalı ...'a devrettiğini, vekil ...'ın vekalet görevini kötüye kullandığını, .........ve .......'ın ............'in amcasının çocukları olup temliklerin bedelsiz ve muvazaalı yapıldığını, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek kendisini zararlandırdıklarını ileri sürerek tapu iptali - tescil istemiştir.II. CEVAP1. Davalı ... cevap dilekçesi ile; dava konusu taşınmazın kendisi ile bir ilgisinin olmadığını, 2009-2010 yılları arasında davalı ...'in kendisini telefonla arayarak T.C. Kimlik numarasını istediğini, o tarihte alışveriş merkezinde çalıştığını, iplik işiyle uğraşmadığını, 06.10.2017 tarihinde davacının, kendisinin kuzeni olan dava dışı ...'den telefon numarasını isteyerek kendisi ile iletişime geçtiğini, o güne kadar davacı ile tanışıklığının olmadığını, sadece satış gününde imza attığını, kimseden vekaletname almadığını, olayın davacı ile davalı ... arasında gerçekleştiğini belirtip davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı ... cevap dilekçesi ile; taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını belirtip davanın reddini savunmuştur. 3. Davalı ... cevap dilekçesi ile; taşınmazı bedelini satıcı olan diğer davalı ...'e ödeyerek satın aldığını, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.III. MAHKEME KARARIİstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesi 13.09.2021 tarihli 2018/68 Esas, 2021/490 Karar sayılı kararıyla; davacının taşınmazı devir etmesine rağmen taşınmazda oturmaya devam ettiği, tüm tanık anlatımları ve davalı beyanları birlikte değerlendirildiğinde davacının dava sebebi olarak gösterdiği vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa iddialarının kanıtlanamadığı, davacının tüm süreçten haberdar olduğu, davacının avukatı ve dava dışı ...vekilinin aynı şahıslar olduğu, davalı ...'ın borcuna karşılık dava konusu taşınmazın ...tarafından yapılan icra takibi nedeniyle satışına yönelik işlemden davacı tarafa ...vekili tarafından haber verilmesine yönelik davacı tanıklarının ifadelerinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu kanaatine varıldığı, davacının açıklanan nedenlerle davasını usul ve yöntemine uygun delillerle kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİA.Bozma KararıKararın davacı vekilince temyizi üzerine Dairenin 30.09.2024 tarihli 2023/4705 Esas, 2024/5276 Karar sayılı kararı ile; "Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının, dava konusu 4975 parsel sayılı taşınmazdaki 1/11 payının satışına ilişkin yetki içerir 15.06.2010 tarihli vekaletname ile davalı ...'ı vekil tayin ettiği, vekil ...'ın davacının taşınmazdaki payının tamamını 18.06.2010 tarihinde 28.000,00 TL bedelle diğer davalı ...'e satış suretiyle temlik ettiği, ...in de 16.03.2015 tarihinde 64.000,00 TL bedelle öteki davalı ...'a devrettiği, üzerinde zemin ile beş kattan ibaret yirmi yıllık betonarme yapı mevcut olan taşınmazın davaya konu payının 18.06.2010 tarihinde 105.000,00 TL, 16.03.2015 tarihinde ise 180.000,00 TL olduğunun keşfen saptandığı, davalılar ... ile ...'ın kardeş oldukları, diğer davalı ...'in ise amcalarının çocuğu olduğu sabittir. Ara malik davalı ... ile son kayıt maliki davalı ... arasında imzalanan 16.03.2015 tarihli "Makbuz ve İbraname" başlıklı belgede, taşınmazın satış bedeli olan 175.000,00 TL'nin satış günü alıcı ... tarafından satıcı ...e şahitler huzurunda elden ödendiği, böylelikle ...in ...'ten hak ve alacağının kalmadığı hususlarına yer verildiği görülmektedir. Dava dışı ...tarafından 13.07.2016 tarihinde davalı ... aleyhine faiziyle birlikte toplam 27.215,75 TL üzerinden ilamsız icra takibi başlatıldığı, takibin kesinleşmesi üzerine davalı ...'ın dava konusu taşınmazdaki payına haciz şerhi konulduğu, aşamada alacaklı vekilinin 24.08.2017 tarihli dilekçe ile, dosyadaki borcu haricen tahsil etmeleri nedeniyle satış işlemlerinden feragat ettiklerini bildirdiği, dosyada mevcut dekontlardan davacının kız kardeşi olan dava dışı ... tarafından davalı ... adına ödemeler yapıldığı görülmektedir. Bilindiği üzere TBK'nın sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekaletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır. Öte yandan, TMK'nın “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Aynı Kanun'un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilke, tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır. Somut olayda, vekil olan davalı ...'ın, dava konusu taşınmazın kendisi ile bir ilgisinin olmadığını, sadece satış gününde imza attığını, kimseden vekaletname almadığını, olayın davacı ile davalı ... arasında gerçekleştiğini belirtip davanın reddini savunduğu, taşınmazın bedelini davacıya ödediğine yönelik bir savunmasının bulunmadığı, satışların bedelleri karşılığında yapıldığını savunan davalı ...'in ise çelişkili beyanlarda bulunduğu, kaldı ki bedeller arasında fahiş fark olduğu gibi taşınmaz bedelinin ödendiğinin de ispatlanamadığı, dosyaya davalılar tarafından sunulan "Makbuz ve İbraname" başlıklı belgenin her zaman düzenlenebilecek nitelikte bir belge olduğu, taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunmamasına rağmen davacı ve ailesinin aralıksız şekilde taşınmazda oturmaya devam ettiği, bu nedenle davalı ... hakkındaki icra takibi neticesinde davaya konu taşınmazın cebren satışına engel olmak için davacının dava dışı kız kardeşi tarafından davalı ...'ın borcunun ödendiği, tarafların yakın akraba olmaları ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde vekil olan davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, böylelikle son kayıt maliki olan davalı ...'ın TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle karar bozulmuştur.B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Temyize Konu Kararİstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.05.2025 tarihli 2024/794 Esas, 2025/188 Karar sayılı kararında; Daire bozmasına uyulmak suretiyle yapılan yargılamada, davalı ... tarafından vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı ve davalıların el ve iş birliği içinde davacıyı zarara uğrattıkları tespit edilerek son kayıt maliki ...’ın TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağı sonucuna varılmış ve bu gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriMahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Yerel Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de verilen kararın usule, yasaya, hakkaniyete ve olayın mahiyetine açıkça aykırı olduğunu, dosya kapsamındaki deliller ve taraf beyanları birlikte değerlendirildiğinde, vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin kabulün somut olgularla desteklenmediğini, davacı tanık beyanlarının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının kardeşi tarafından davalı aleyhine gerçekte mevcut olmayan bir borçtan ötürü usulsüz şekilde icra takibi başlatıldığını, aynı avukatın hem söz konusu icra dosyalarında hem de eldeki davada vekil sıfatıyla hareket ettiğini, bu suretle davacı tarafın kötü niyetli şekilde hareket ettiğini, davalının ise iyi niyetli olduğunu, Mahkemece, davacı yanın dayanaksız ve çelişkili beyanlarına itibar edilerek davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, mevcut deliller karşısında davanın reddi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu hüküm kurulmasının doğru olmadığını, bu nedenlerle İstanbul Anadolu 23. Hukuk Mahkemesinin 2024/794 Esas, 2025/188 Karar sayılı kararının bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Dosyanın incelenmesinden; davacının, dava konusu 4975 parsel sayılı taşınmazdaki 1/11 payının satışına ilişkin yetki içerir 15.06.2010 tarihli vekaletname ile davalı ...'ı vekil tayin ettiği, vekil ...'ın davacının taşınmazdaki payının tamamını 18.06.2010 tarihinde 28.000,00 TL bedelle diğer davalı ...'e satış suretiyle temlik ettiği, ...in de 16.03.2015 tarihinde 64.000,00 TL bedelle öteki davalı ...'a devrettiği anlaşılmıştır.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozma kararına uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan Mahkeme kararının ONANMASINA,Aşağıda yazılı 13.981,12 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'tan alınmasına,Dosyanın İstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,16.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.