el atmanın önlenmesi ve tazminat davasında, site yönetiminin sosyal donatı ve yeşil alanlara yönelik haksız müdahalesini konu alan, aktif dava ehliyeti yönünden temyiz edilen karar.

El atmanın önlenmesi ve tazminat davasında, site yönetiminin sosyal donatı ve yeşil alanlara yönelik haksız müdahalesini konu alan, aktif dava ehliyeti yönünden temyiz edilen karar.

Özet: Site sakinlerinin, müteahhit şirket tarafından tanıtımları yapılan ve sitenin ortak kullanımına tahsis edilen sosyal donatı ve yeşil alanlara haksız el atılmasının önlenmesi ile verilen zararın tazmini talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi geliştirici şirketi kısmen sorumlu bularak tazminata hükmetmiş; ancak istinaf mahkemesi, site yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmiş, bu karar Yargıtay tarafından bozulunca dosya tekrar istinafa gitmiş, istinaf mahkemesi bu kez Yargıtayın bozma kararına uyarak davayı kısmen kabul etmiş olup, bu nihai karar da taraflarca temyiz edilerek Yargıtayın son incelemesine sunulmuştur.

7. Hukuk Dairesi 2024/3164 E. , 2024/5950 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/450 E., 2024/912 K.

DAVA TARİHİ : 17.05.2017

KARAR : Davanın kısmen kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/205 Esas, 2020/163 Karar

Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan kabulü ile hükmün kaldırılmasına, davanın usulden reddine dair verilen kararın Dairemizce bozulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşmalı olarak, davalı ... vekili tarafından duruşmasız olarak istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile karşı taraftan davalı ... vekili Avukat .... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu sitede yer alan bağımsız bölümlerin sosyal donatı ve yeşil alanlarıyla birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından satış vaadi sözleşmeleri ve bilahare tapuda devirle ayrı ayrı site sakinlerine devredildiğini, tanıtım ve broşürlerinde sitenin su deposu, yeşil alanları, spor sahaları, trafo ve saire bölümlerinin gösterildiğini, bu alanlar üzerinden gerek sözleşme kapsamında davalı ....’nin gerekse sitenin inşa ettiği ağaçlar, çocuk parkı, piknik alanı gibi tesisler bulunduğunu, ilgili bölümlerin yıllardır site kullanımında olduğu halde davalı tarafından haksız şekilde el atıldığını ve siteye ait tesislere zarar verildiğini belirterek el atmanın önlenmesini ve tazminat talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. vekili; dava konusu parsellerin davacıya ait olmadığını ve apartman yöneticiliğinin bu davaya açma hakkı bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

2. Davalılardan .... vekili; dava konusu 67 85... parsel sayılı taşınmazların diğer davalı ....’ye leasing yöntemi ile kiralandığını, bu parsellerin müvekkili adına kayıtlı olup site yönetiminin bu davayı açma yetkisi bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2020 tarihli ve 2017/205 Esas, 2020/163 Karar sayılı kararıyla davalı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş'nin haksız eylemleri ile davacının zarara uğradığı, zarar verilen tüm müştemilatın ve malzemelerin davacı tarafa ait olduğu, oluşan zarar miktarının tespit edildiği, diğer davalı ...'nin bu kısımlara yönelik herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı, su deposunun ve elektrik tesisatının 7393 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunduğu, yıkılan ve zarar verilen kısımların ise 73 82... sayılı parsellerde kaldığı ve davacı tarafın dava konusu taşınmazlarda malik olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 750.000,00 TL maddi tazminatın 04.04.2017 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’den alınarak davacı tarafa verilmesine, davacının diğer taleplerinin ve davalı .... yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.12.2021 tarihli kararı ile kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı, ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığı, dava konusu alacak iddiasının zilyetlikten kaynaklanan hakka ve bu hakkın devamı olarak tazminata dayandığı, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması halinde bile eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunmadığı, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın aktif dava ehliyeti yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Bölge Adliye Mahkemesinin 22.12.2021 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, site yönetimi adına dava açan ... ve ...’in bağımsız kat malikleri olduğu, 634 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan el atmanın önlenmesi davası açma yetki ve görevi bulunmadığından bu talep bakımından aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi yerinde ise de yöneticilerin kat maliki bulunması halinde, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle tespit edilen tazminattan yöneticinin payı oranında dava hakkının bulunduğu, dava açan site yöneticilerinden kat maliki olanları yönünden payları gözetilerek tazminata karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisinin doğru görülmediği belirtilerek hüküm bozulmuş, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılardan ...'ün 6837 parselde 6 numaralı bağımsız bölümün (169/21142 arsa paylı), ...'in 6787 parselde 1 numaralı bağımsız bölümün 1/2 (216/7434 arsa paylı) maliki olduğu, dava konusu taşınmaz üzerinde davacı siteye ait olduğu anlaşılan müştemilatın ve malzemelerin davalı ... tarafından inşaat yapılması için yıkıldığı ve ortadan kaldırıldığı, zarar miktarının bilirkişi raporlarıyla 750.000,00 TL olarak belirlendiği, davacı sitenin kurulu olduğu 67 87... parsellerin toplam alanının, bağımsız bölüm maliki davacıların arsa paylarına oranının, hesaplanan toplam maddi zararla çarpılması sonucu resen yapılan hesaplamayla davacı ... lehine 4.436,00 TL, ... lehine 2.835,00 TL tazminat tutarı belirlendiği, davalı ... bakımından İlk Derece Mahkemesince verilen hüküm istinaf konusu edilmediğinden ve davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı da bulunmadığından, İlk Derece Mahkemesince verilen hükmün adı geçen bakımından kesinleşmiş olması nedeniyle söz konusu davalıya ilişkin olarak yeniden hüküm kurulmadığı belirtilerek davacı ... ... ve ... bakımından tazminat talebinin kabulü ile ...'ün arsa payı gözetilerek 4.436,00 TL ve ...'in arsa payı gözetilerek 2.835,00 TL'nin davalı ... Gayrimenkul A.Ş'den 04.04.2017 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile adı geçen davacılara verilmesine, davacı ... tarafından açılan davanın ve ... adına açılan sair davanın aktif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1-Davacılar vekili duruşmalı temyiz dilekçesinde özetle;

A.Davanın bir mülkiyet davası olmayıp TMK’nin 982 ve Kat Mülkiyeti Kanununun yönetime verdiği yetki gereğince açılan bir dava olduğunu, sayısı 300’ü bulan kat maliklerinin ayrı ayrı dava açmasının mümkün olmadığını,

B.Davanın konusunun, davalının kendi bilgisi dahilinde davacı siteden daire almak isteyen vatandaşları etkilemek amacıyla yanıltıcı hareket ve gerçek dışı reklam ile davacıya aitmiş gibi gösterdiği, yıllarca davacının kullanımında olan üzerinde bir çok sosyal tesis ve ağaç, bitki bulunan, çevresi de davalının yapmış olduğu duvarlarla çevrili olan siteye hukuk ve yasa dışı kaba kuvvetle verdiği zararın tazminine yönelik olduğunu,

C.Taraf ehliyetinin varlığına ilişkin en önemli delilin davalının, davacı site yönetimine karşı haksız rekabet ve tazminat talebiyle açtığı İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi 2017/538 Esas sayılı dosyasında davalı olarak yer almaları olduğunu, davacı sitenin Genel Kurul Toplantı tutanağında; "Gündemin 10. maddesi olan sitede ortak alan olarak kullanılan 1 09... nolu parsellerin site kullanımına devamlılığın sağlanması için intifa hakkı tesisi ile ilgili tapu tescil davası açılması ve bu konu da dahil olmak üzere site ile ilgili tüm hukuki işlerin yürütülmesi için Avukat tayini ve yetki verilmesi hususu oylamaya sunuldu, oy birliği ile kabul edildi." şeklinde karar mevcut olduğunu,

D.Davalı ... AŞ yönünden maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.

2-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle;

A.Davaya konu edilen parsellerden 67 85... No.lu parsellerin malikinin diğer davalı ... olduğu, su deposu ile elektrik tesisatının bulunduğu ... no.lu parselin malikinin ise ... Belediyesi olduğu, davacılar, uyuşmazlık konusu parsellerin maliki olmadığından aktif husumet ehliyetlerinin bulunmadığını,

B.Davaya konu ... Toplu Yapı Sitesi 68 37... sayılı parsellerden müteşekkil olup müvekkil şirketin, müşterileri ile yapılan sözleşmenin konusu da sadece bu parsellerdeki “münferit bağımsız bölümlerin” satışının vaadine ilişkin olduğunu,

C.Dava konusu yere müvekkil şirket tarafından elatıldığı ispat edilemediği gibi kusurunun da bulunmadığını, şirketin tabi olduğu yasal düzenleme gereği inşaat yapamadığını, bir yatırım ortaklığı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, elatmanın önlenmesi ve tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekili ve davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... AŞ’ye verilmesine,

Onama harcı her iki taraftan peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24/12/2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.