Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve menfi zarar taleplerinin temyiz incelemesi.
Özet: Davacı arsa sahipleri ile davalı müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhidin inşaatı süresinde tamamlamayarak temerrüde düşmesi üzerine arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili feshini ve oluşan zararlarının tazminini talep ettiği davada; ilk derece mahkemesi inşaatın %74 seviyesinde kalması nedeniyle sözleşmeyi geriye etkili feshederek noter masrafı olarak 340,14 TL menfi zararın davalıdan tahsiline karar vermiş, davalının bu karara karşı yaptığı istinaf başvurusu bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmiş ve kararın davalı vekili tarafından temyiz edildiği anlaşılmaktadır.
MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/1079 E., 2024/1552 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Sakarya 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2021/41 E., 2024/272 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında .... Noterliğinin 10.08.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye konu taşınmaz tapusunun davacı tarafından sözleşmeye uygun olarak davalı şirkete devredildiğini, sözleşmenin 7. maddesine göre sözleşmenin imzalanmasına müteakiben davalının en geç 4 ay içerisinde izinleri ve inşaat ruhsatını alarak inşaata başlaması, ruhsatın alınma tarihinden itibaren 30 ay içerisinde inşaatı tamamlaması gerektiğini, bu kapsamda inşaatın tamamlanma tarihinin en geç 10.06.2018 tarihi olduğunu ve bu tarihte tamamlanmaması nedeniyle davalının temerrüde düştüğünü, davalı şirketin sözleşme kapsamında edimini ifa etmemesi sebebi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesine, davacı yanın üçüncü kişilerle sözleşme akdetme fırsatını kaçırması sebebiyle mevcut durumda inşaatın tamamlanmasına ilişkin ödemesi gerekecek fazla bedeli, gerek sözleşme akdedilirken gerek ise sözleşmenin feshi için gönderilen ihtarnameler sebebi ile yapmış olduğu noter masraflarını, yol giderlerini ve benzeri harcamalarını, fazlaya dair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 5.000,00 TL zarar bedelinin davalıdan dava tarihinden itibaren işlemiş ve işleyecek ticari avans faizi ile tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşme gereği vaat edilen bağımsız bölümlerin devrine hak kazanılmasına rağmen bağımsız bölümlerin tarafına devredilmediğini, davacıların .... Noterliğinden 6806 yevmiye sayılı ihtarname doğrultusunda 10 aylık gecikmenin kira bedeli olan 97.500,00 TL talep ettiklerini, müvekkili tarafından arsa sahiplerine 03.04.2019 tarihinde 30.000,00 TL, 04.04.2019 tarihinde 20.000,00 TL ödeme yapıldığını, davacıların haksız olarak 09.08.2019 tarihinde .... Noterliğinden, ... yevmiye sayılı ihtarname ile inşaat alanında çalışma olmadığı, gecikme sebebiyle ödenmesi gereken kiraların ödenmediği gerekçesiyle sözleşmeyi fesih ettikleri ve inşaat sahasının terk edilmesini istediklerini bildirdiklerini, davalı şirketin 09.09.2019 tarihinde .... Noterliğinden keşide ettiği ihtarname ile arsa sahiplerine cevap verdiğini, ancak davacılardan cevap almadığı gibi eserin yapımı, abonelik işlemleri, belediye işlemleri, iskân işlemleri için müvekkiline verilen vekaletten de azledildiğini, bu eylem neticesinde arsa sahipleri tarafından kasıtlı olarak zarara sokulan müvekkilinin zararının giderek artığını, istese de işlem yapamaz hale geldiğini, yapımı tamamlanan A blokta, elektrik, doğalgaz, su aboneliklerini açamaz, iskân başvurusu yapamaz hale geldiğini, aynı şekilde diğer blok inşaatlarını, işleri yapsa da hak ettiği bağımsız bölümlerin devrinin yapılmayacağı, resmi işlemlerin yapılmayacağı gerekçesi ile devam edemediğini, tüm bu olumsuzluklara rağmen yine de peyzaja ilişkin düzenlemeler yaptığını, şantiye sahasını terk etmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tamamlanma oranının %74 olduğunun tespit edildiği, tamamlanan imalat oranının %90'ı geçmediğinden sözleşmenin geriye etkili feshinin mümkün olduğu, sözleşme uyarınca belirlenen inşaatın 30 ay tamamlama süresinin geçtiği ve tamamlanma olanağının bulunmadığı, menfi zarar talebine ilişkin .... Noterliğine ilişkin ihtarname masrafları olan 193,53 TL ve 146,61 TL'lik noter makbuzları dosyaya celp edildiği, bunların haricinde menfi zarar taleplerine ilişkin bilgi ve belgenin dosyada bulunmadığı gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davacıların menfi zarar talebinin kısmen kabulü ile 340,14 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Davacıların sözleşmenin geriye etkili feshedildiğinin tespitini istemelerinde hukukî menfaatleri bulunmadığından davanın reddinin gerektiğini, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesine rağmen dönme sebebiyle sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalının inşaatı getirdiği nokta itibariyle hakediş bedelinin hesaplanmadığını, davacıların inşaat bedeli kadar zenginleşmelerinin hukuka aykırı olduğunu, b.Mahkeme kararının sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, mahkemece sözleşme hükümlerinin incelenmediğini, inşaatın süresinde bitmeme sebebinin incelenmediğini, davacı yanın tapu devir yükümlülüğünü yerine getirmeyerek temerrüte düştüğünü beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile menfi zarar tazmini istemine ilişkindir.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı yüklenicinin imalat bedeli ile ilgili ayrıca dava açma hakkı bulunduğu da gözetilerek, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.