arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı taşınmaz hakkında gerekli işlemleri tamamlayarak inşaata devam etmek, bağımsız bölümlerin satışını yapmak ve sözleşmenin tapu kütüğüne tescili için yetki verilmesi istemine ilişkin uyuşmazlık.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı taşınmaz hakkında gerekli işlemleri tamamlayarak inşaata devam etmek, bağımsız bölümlerin satışını yapmak ve sözleşmenin tapu kütüğüne tescili için yetki verilmesi istemine ilişkin uyuşmazlık.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, arsa sahibi tarafından azledilip vefatıyla sona eren vekaletname sonrası inşaata devam etmek, kendisine kalan bağımsız bölümleri satmak ve sözleşmeyi tapuya şerh etmek isteyen müteahhit, arsa sahibinin mirasçılarına karşı dava açmıştır. Ancak, müteahhidin inşaatı kendi kusuruyla tamamlamadığı ve vekaletnamenin haklı olarak azledildiği gerekçeleriyle ilk derece ve istinaf mahkemeleri davayı reddetmiş; temyiz incelemesinde de bu kararlar, davacının sınırlı itirazları dışında, büyük ölçüde doğru bulunarak onanmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2024/3562 E. , 2025/3891 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/738 E., 2024/1685 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/281 E., 2022/526 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların miras bırakanı ile düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulup tüm bağımsız bölümlerin arsa sahibi olarak muris adına tescil edildiğini, sözleşme uyarınca verilen vekaletname ile sözleşme konusu inşaatın yapılması tamamlanmasına ilişkin tüm resmi kurumlarda yapılacak işlerle ilgili yetkiler ile yüklenici davacıya kalacak daire ve dükkanların satış yetkisi verildiğini, sözleşme uyarınca tüm projelerin çizildiğini, hafriyatı yapıldığını, fiili olarak inşaata başlanmış giriş katına kadar inşaatın tamamlandığını ancak müteveffanın emlak vergisi ve sair borçları olması nedeniyle bağımsız bölümlerin tamamının tapu kaydı üstüne haciz şerhi işlendiğini, sözleşme konusu taşınmazın hukuken ayıplı hale geldiğini, anlaşılamayan bir nedenle arsa sahibi murisin azilname ile davacıya verdiği vekaletnameden azlettiğini, inşaata devam etme olanağının bulunmadığını, öne sürerek davacının inşaata devam edebilmesi için vekaletnamedeki yetkileri içeren şekilde yetkilendirilmesine, yüklenici olarak davacıya kalacak bağımsız bölümlerin satışı için yetki verilmesine sözleşmenin ve tadilat metninin tapu kütüğüne şerh edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekilleri ayrı ayrı sundukları cevap dilekçesinde; davacının davaya konu taşınmaz üzerine yapması gereken inşaatı, aradan 9 yıl geçmesine rağmen başlamamış olup, inşaat halen su basmanı seviyesinde olduğunu, emlak vergisi borcu nedeniyle taşınmaza haciz konulduğu ve hukuki ayıplı hale geldiği, bu nedenle de inşaata devam edilemediği yönündeki iddianın doğru olmadığını, davacıya istediği satış yetkisinin ve diğer yetkilerin verilmesi mümkün bulunmadığını, davacıya muris tarafından verilen vekaletin muris tarafından haklı olarak azledilmesi nedeniyle sona ermiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların temerrüde düşmesinden sonra teslim süresinin işlemeye devam etmeyeceği, yüklenicinin inşaatı resmi işlemler dışında devam ettirmek durumunda olduğu, verilen vekaletin resmi işlemleri yapmak için verilmiş olup, inşaatın tamamlanmasına engel olmadığı, davacının kendi kusuruyla inşaatı tamamlamadığı, borçların dava konusu yeri ayıplı hale getirmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; azilname ile inşaata devam etme imkanı kalmadığını, muris babanın vefat etmekle zaten çok sınırlı olan vekaletten doğan müvekkili yüklenicinin tüm yetkilerinin sona erdiğini, davacının mirasçılara emlak vergisi ve SGK borçlarının ödenerek hacizlerin kaldırılması, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, inşaata devam edebilmek, yükleniciye kalan bağımsız bölümleri satabilmek için gerekli yetkilerin verilmesi için vekaletname çıkarılması istemiyle ihtar gönderdiğini, ancak davalı mirasçıların hacizleri kaldırmak, vekalet vermek, tapu şerhi etmek için girişimde bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı taşınmaz hakkında gerekli işlemleri tamamlayarak inşaata devam etmek, bağımsız bölümlerin satışını yapmak ve sözleşmenin tapu kütüğüne tescili için yetki verilmesi istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davacı ve aynı zamanda davalıların da murisi olan ... ile davacı arasında 25.11.2009 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup bu sözleşmede davacı yüklenici tarafından yapılacak binanın projesinin onaylanmasından sonra iki ay içinde inşaat ruhsatının alınıp 36 ay içinde anahtar teslimi bitirilmesinin ve inşaatın tamamlanmasına kadar yükleniciye bırakılacak olan ... no'lu bağımsız bölümler ve ekleri ile 6-9 ve 13 bağımsız bölüm numaralı bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin yükleniciye verilmeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin düzenlendiği gün yani 25.11.2009 tarihinde muris arsa sahibi İsmail tarafından inşaatın yapımı ve kat karşılığı sözleşmede teminat olarak bırakılan bağımsız bölümler dışında kalan bağımsız bölümlerin satışı için yüklenici davacıya vekaletnamenin verildiği görülmektedir.

Dosya içinde bulunan inşaat ruhsat örneklerine göre ilk inşaat ruhsatının 04.12.2009 tarihinde alındığı bundan sonra 2013/18 D.İş sayılı tespit dosyasında alınan raporda açıklandığı şekilde 23.01.2012 tarihinde tadilat ruhsatının düzenlendiği en son 24.08.2015 tarihinde yenileme ruhsatının alındığı anlaşılmaktadır. Yine dosya kapsamına göre davalı arsa sahibinin 2009 yılından başlayan vergi borçları nedeniyle sözleşme konusu arsanın tapu kaydına hacizler konulduğu, sözleşmenin imzalanmasından sonra davacı yüklenici tarafından işin yapımının dava dışı taşeronlar aracılığı ile yaptırılmak istendiği ancak arsa üzerinde arsa sahibinin borcu yüzünden konulan hacizler nedeniyle inşaatın devamının sağlanamadığı bu nedenle davacı yüklenici tarafından arsa sahiplerine 27.11.2013 tarihli ihtarnamenin gönderilerek vergi borçlarının ödenerek hacizlerin kaldırılmasının istendiği bu ihtara arsa sahipleri tarafından cevap verilmediği, bu aşamadan sonra 18.05.2015 tarihinde davacının vekillikten azledildiği, davacı tarafından yeni vekaletname verilmesi için davalıların 22.02.2018 tarihinde çekilen ihtar ile uyarıldığı ancak vekaletname verilmemesi nedeniyle davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Dosyada bulanan ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 27.11.2019 tarihli yazısında ise inşaat izni için diğer hissedarların muvafakat vermesi gerektiği belirtilmektedir.

Tüm bu hususlar dikkate alındığında davalıların fesih iradelerini ortaya koymadıkları gibi cevap dilekçelerinde gecikme tazminatı talepleri ile ilgili olarak Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/1203 E. sayılı dosyada dava açtıklarını beyan ettikleri, davacının uyarılarına rağmen aradan geçen sürede davacıya vekaletname vermemek suretiyle inşaatın devamına engel oldukları açıktır. Bu durumda her ne kadar mahkemece inşaatın resmi işlemler dışında devamına engel durumun olmadığı kabul edilmiş ise de yasal izinler alınmadan inşaatın devamı mümkün olamayacağından bu yöndeki gerekçe yerinde değildir.

Davalıların fesih iradelerini ortaya koymamış olmaları davacının da devam edebilmek için yetki talep ettiği uyuşmazlık dikkate alındığında mahkemece 03.03.2014 tarihli tadil metninin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, taraflardan birine fazladan ek ve ağır yükümlülükler yükler nitelikte olması nedeniyle geçersiz olduğu nazara alınarak bu tadil metninin tapu kütüğüne şerh edilmesine ilişkin verilen ret kararı ile 4708 sayılı Yapı Denetim Hizmet Kanunu'nun 2.maddesi uyarınca yapı sahibinin sorumlu olduğu, davacının bu yetkiyi yüklenici sıfatıyla talep ettiği göz önünde bulundurulduğunda davacıya inşaatın yapımına ilişkin yetkiler verilirken yapı denetim hizmet sözleşmesi yapma yetkisinin reddine ilişkin taleplerin reddi yerinde ise de inşaatın yapımının sağlanmasına yönelik yetki verilmesi talebinin reddi kararı ile uyuşmazlığın çözüme ulaştırılamayacağı ortadır. Bu nedenle 4708 sayılı Yasa kapsamında denetim firması ile arsa sahipleri tarafından imzalanması gereken yapı denetim hizmet sözleşmesi dışındaki inşaatın yapımına yönelik yetkilerin verilmesine ilişkin talebin kabulüne karar verilmesi gerekirken uyuşmazlığı ortada bırakacak şekilde davanın tümüyle reddine karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz eden davacı vekilinin,temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.11.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ:

Davacı yüklenici ile arsa sahibi müteveffa ... arasında 25.11.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibinin ölümü üzerine mirasçıları yükleniciye verilen vekâletten azletmişlerdir. Yüklenici 11.05.2018 tarihinde açtığı iş bu davada, arsa sahibinin borçlarından dolayı taşınmaz üzerine haciz konulduğunu bu nedenle inşaatı yapamadığını, inşaatı yapabilmek ve kendisine kalan bağımsız bölümleri satabilmek için vekâletname verilmesini talep etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın 25.01 2010 tarihinde iskânı alınmış halde teslim edilmesi gerekirken dava tarihi olan 11.05.2018 tarihinde inşaatın su basmanı seviyesinde ve % 13.23 oranında yapıldığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde davanın reddine karar vermiş, Bölge Adliye Mahkemesi ise istinaf isteminin esastan reddine karar vermiştir. Dairemizin Sayın çoğunluğunun, “soyut olarak yüklenicinin istediği yetkilerin verilmesi” gerektiğine dair düşüncesine katılmak mümkün değildir.

Zira, yüklenici sözleşmede belirtilen teslim edilecek tarih üzerinden uzunca zaman geçmesine rağmen işin sadece % 13,23 oranı tamamlandığı ve bu oran arsa sahiplerine sözleşmeyi geriye etkili feshetme hakkı verdiği, arsa sahipleri yükleniciyi vekaletten azlederek fesih iradelerini ortaya koydukları ve dava konusu parselde hacizlerin bulunması, inşaat yapımını engellemediğinden davacının hacizler nedeniyle inşaatı tamamlayamadığı iddasına da itibar edilemeyeceği, dolayısıyla kararın onanması gerekirken bozulmasının doğru olmadığı düşüncesiyle Sayın çoğunluğun kararına muhalifim.