Yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde, paylı mülkiyette fiili taksimin TMK madde 2 ve İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kötüniyet teşkil etmesiyle davanın reddi.
Özet: Bu hukuki evrakta, davacının müşterek mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü bir şahsa satışı üzerine kullandığı yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi, ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi tarafından taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğu ve paydaşların ayrı ayrı kullandıkları bölümler bulunduğu gerekçesiyle reddedilmiş; Yargıtay ise fiili taksimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığını, kötüniyet olarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak istinaf mahkemesinin kararını onamış ve davacının temyiz itirazlarını reddetmiştir.
7. Hukuk Dairesi         2024/463 E.  ,  2024/6002 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1437 E., 2023/2347 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ereğli (Konya) 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/154 E., 2023/62 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1 94... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazdaki 83/113 oranındaki payın davalı tarafından 08.04.2022 tarihinde 400.000,00 TL karşılığında satın alındığını, müvekkiline resmi bildirimin yapılmadığını, yasal ön alım hakkını kullanmak istediğini ve tapu harç ve masrafları ödemeye hazır olduğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazda ön alım hakkına yönelik koşulların oluşmadığını, taşınmazın değeri bu süre içinde arttığından taşınmazın rayiç ve güncel değerinin mahkemece belirlenmesinin gerektiğini, davanın süresi içinde açılmadığını ve taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Ereğli (Konya) 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.03.2023 tarihli ve 2022/154 Esas, 2023/62 Karar sayılı kararıyla "...mahallinde yapılan keşif esnasında dinlenen tanık beyanları ile fen bilirkişisi tarafından sunulan 16.01.2023 tarihli krokili rapordaki tespitler değerlendirildiğinde davaya konu edilen ve paylı mülkiyete tabi olan 1 94... parsel sayılı taşınmazın üç paydaşının bulunduğu, taşınmazda bu üç paydaşın kendilerine ait ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunduğu ve taşınmazın öteden beri taksimli şekilde kullanıldığının anlaşıldığı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.10.2023 tarihli ve 2023/1437 Esas, 2023/2347 Karar sayılı kararıyla "taşınmaz üzerinde fiili taksimin mevcut olduğu" gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili,
1. Taşınmazda fiili taksimin bulunmadığını,
2. Davalı tarafın dava konusu taşınmazla ilgili başka bir yargılamada sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkına dayalı olarak dava açtığını,
3. Bu durumun TMK’nın 2. maddesiyle bağdaşmayacağını,
4. Bu hususun değerlendirilmediği gerekçesiyle kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Fiili taksimin varlığı halinde davanın reddi gerekir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.12.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil işlemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmaz, tarım arazisidir.
4721 sayılı Yasanın 732 nci maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.
6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 5 inci maddesi ile 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı yasanın 1 nci maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmiştir.
Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Yasada yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi dahi amaçlanmıştır.
Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.
Türk Medeni Kanun (TMK) düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2 nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2 nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (...., M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).
Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı halde TMK 2 nci maddesine dayanarak verdiği kararlarının 5403 sayılı Yasada yapılan yasal değişiklik uyarınca artık uygulama dayanağı kalmamıştır.
6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 5 inci maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine ön alım hakkı tanınmaktadır.
Adı geçen Yasa maddesinin iptal istemini inceleyen Anayasa Mahkemesi 30.10.2014 tarihli ve 2014/133 Esas, 2014/165 Karar sayılı kararı ile “…dava konusu kuralda, müşterek malik konumunda bulunmayan sınırdaş tarımsal arazi malikine de ön alım hakkı tanınmaktadır. Maddenin gerekçesinden, amacın, tarımsal arazilerin (işletmelerin) büyümesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır.
Anayasa'da ön alım hakkını müşterek mülkiyete münhasır kılan herhangi bir hüküm bulunmadığından kanun koyucu, meşru bir amaç gözetmek ve Anayasanın 13 üncü maddesinde belirtilen ilkelere uymak kaydıyla, başka hukuksal ilişki biçimlerinde de taraflara ön alım hakkı tanıyabilir.
Anayasa'nın 44 üncü maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.
Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44 üncü maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Bu itibarla, tarımsal arazilerin satışında, sınırdaş tarımsal arazi malikleri lehine ön alım hakkı getirilmek suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin meşru bir amaca dayandığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan dava konusu kuralı içeren 8/A maddesinin son fıkrasıyla atıf yapılan TMK hükümleri uyarınca, ön alım hakkını kullanan sınırdaş parsel maliki, satışın tarafları arasında akdedilen sözleşmede (resmi satış senedinde) gösterilen bedeli satıcıya ödemek zorundadır. Dolayısıyla taşınmaz, malikin amaçladığı kişinin dışındaki birine satılmakta ise de malikin maddi yönden herhangi bir kaybı söz konusu olmadığından menfaatinin gözetilmediği ve dolayısıyla mülkiyet hakkına ölçüsüz bir şekilde müdahalede bulunulduğu söylenemez.
Malikin, mülkünü dilediği kişiye satabilmesi, Anayasanın 35 inci maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkının bir gereğidir. Dava konusu kural, tarım arazilerinin büyütülmesini sağlamak amacıyla malikin bu serbestisini, sınırdaş parsel maliklerine ön alım hakkı tanımak suretiyle sınırlamıştır. Buna karşılık, kanun koyucu, taşınmazın sınırdaş maliklerden birine satılması durumunda, satış yapılacak sınırdaşı seçmesi hususunda maliki tamamen serbest bırakmak suretiyle kamu yararı ile malikin kişisel yararı arasında makul bir denge kurmaya çalışmıştır. Kanun koyucu bir yandan, malikin mülkünü dilediği kişiye satma yetkisini sınırlarken diğer taraftan bu kısıtlamayı, taşınmazın sınırdaş malikler dışındakilere satılması durumuna münhasır kılarak orantı kurmuştur.
Kanun koyucu, ön alım hakkının birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması durumunda arazinin mülkiyetinin kime devredileceğini belirleme yetkisini hakime bırakmakla birlikte, bu konuda hakimi tamamen serbest bırakmamış, taşınmazın tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermekle yükümlü kılmıştır. Dolayısıyla bu davada hakimin yapacağı inceleme, taşınmazın hangi sınırdaş araziyle ekonomik bütünlük oluşturduğunun tespitinden ibarettir. Hakimin, taşınmazı, ekonomik bütünlük oluşturan sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermesinin mülk sahibi aleyhine sonuç doğuracağı söylenemez…” gerekçesi ile iptal istemini reddetmiştir.
Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Keza, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na 6537 sayılı Kanun’la, tarım arazisi niteliğindeki bir taşınmazın satılması halinde, o araziyle sınırdaş olan taşınmaz maliklerine ön alım hakkı tanınmaktadır. Diğer bir deyişle, tek kişi mülkiyetine tâbi bir tarım arazisi satıldığında, bu taşınmazla sınırdaş olan diğer komşu taşınmazın maliki ön alım hakkına sahip olduğu kabul edildiği halde birçok paydaşı olan paylı bir taşınmazda bir paydaşın payını devretmesine karşın payını satan ve davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması halinde ön alım hakkını kullanamayacağı çelişki doğurduğu gibi kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasaya ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumdan yerel mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiğinden çoğunluğun kararına katılamıyorum.