Ön alım hakkı davasında bedelde muvazaa iddiası, gerçek satış bedeli, yargılama giderleri ve vekalet ücreti temyiz incelemesi.
Özet: Birleşen davalarla birlikte görülen ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında, davacılar taşınmaz hissesinin gerçek değerinin çok üzerinde gösterilen satış bedelinde muvazaa iddiasıyla ön alım haklarını kullanmak istemiş; ilk derece mahkemesi tarafından satışın usulüne uygun bildirilmemesi ve fiili taksim bulunmaması gerekçeleriyle dava kabul edilmiş, istinaf mahkemesi ise yargılama gideri ve vekalet ücreti takdirindeki hatayı düzelterek esastan aynı kabul kararını vermiş, davacılar ise muvazaanın ispatlanmadığı ve yargılama gideri dağıtımının hatalı olduğu gerekçeleriyle kararı temyiz etmiştir.
7. Hukuk Dairesi         2024/1134 E.  ,  2024/6041 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/521 E., 2024/144 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ceyhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/204 E., 2023/25 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 1 26... parsel sayılı taşınmazda 98/856 pay sahibi olduğunu, davalı tarafından 40165/191744 taşınmaz hissesinin tamamının 24.02.2021 tarih ve .... yevmiye No.lu işlemi ile satın alındığını, davalı tarafın davacı müvekkilinin ön alım hakkına mani olmak için de bedelde muvazaada bulunarak taşınmaz hisselerini gerçekte satın aldığı bedelden oldukça yüksek bir bedelle almış gibi gösterdiğini, davacının ön alım hakkını kullanarak tapu iptali ve belirlenecek gerçek satış bedeli mukabilinde bulunma gereği doğduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili .. ili, .. ilçesi, ...... Mahallesinde kain 1 26... parsel sayılı tarlada, 3803/23968 oranında pay sahibi olduğunu, taşınmaz üzerinde fiili taksim gerçekleştirilmediğini, taşınmazın kullanımına ilişkin herhangi bir paylaşım yapılmadığını, davalının dava konusu taşınmazdaki hissesini ... Tapu Sicil Müdürlüğünün 24.02.2021 tarih ve 5879 yevmiye No.lu işlemiyle dava konusu taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde bir bedel göstererek devraldığını, müvekkilinin yasal ön alım hakkını kullanarak adı geçen hisseyi alma hakkı doğduğunu ileri sürerek davanın kabulüne, davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın kısmi dava olarak açılamayacağını, davacı tarafın dava değerini tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanarak yatırması gerektiğini, açılan davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, dava konusu taşınmazın hissedarlar arasında fiilen taksim edilmediğini, ancak hissedarların kendi paylarına düşen bölümleri çeşitli tarım ürünleri yetiştirmek amacıyla kullandıklarını, işbu satış işleminden davacı tarafın da haberdar edildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "satış işleminin usulüne uygun biçimde davacıya bildirilmediği, davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, kesin süre içerisinde şufa bedeli ve tamamlama harcının ikmal edildiği, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı" gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davanın esası ile ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, ancak yargılama gideri ve vekalet ücreti takdirinde hata yapıldığı" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, esas hakkında yeniden hüküm kurulmasına, asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı ... vekili dilekçesinde özetle; tarafından gerçek satış bedeline ilişkin açık bir bedel gösterilmediğini, muvazaa iddiasının ispat edilemediği gerekçesiyle iddia olunan bedel ile mahkemenin kabul ettiği ön alım bedeli üzerinden vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu, davanın kabulüne karar verilmesine rağmen Bölge Adliye Mahkemesinin kabul ve ret oranına göre yargılama giderlerini paylaştırmasının doğru olmadığını belirterek kararı temyiz etmiştir.
2. Davacı ... vekili dilekçesinde özetle; tarafından gerçek satış bedeline ilişkin açık bir bedel gösterilmediğini, muvazaa iddiasının ispat edilemediği gerekçesiyle iddia olunan bedel ile mahkemenin kabul ettiği ön alım bedeli üzerinden vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu, davanın kabulüne karar verilmesine rağmen Bölge Adliye Mahkemesinin kabul ve ret oranına göre yargılama giderlerini paylaştırmasının doğru olmadığını belirterek kararı temyiz etmiştir.
3. Davalı vekili temyiz başvuru dilekçesinde özetle; satışın davacılara bildirildiğini, hak düşürücü sürenin geçtiğini, fiili taksim olduğunu, taşınmazın değerinin eksik hesaplandığını, delillerin toplanmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler ”
2. Aynı Kanun'un 734 üncü maddesinde ise; “Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. Ne var ki 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297. maddesi uyarınca hükmün infaza elverişli olarak kurulması zorunludur. Somut olayda; güncel tapu kayıtları incelendiğinde dava konusu taşınmazların 30.09.2024 tarihinde toplulaştırma işlemi gördüğü ve sicil kaydının kapatıldığı görülmüştür. Bilindiği üzere; sicil kaydı kapanan taşınmazın tapu kaydı üzerinde işlem yapma olanağı bulunmamaktadır. Toplulaştırma işlemi nedeniyle tapu kayıtlarının ve hisse durumlarının değiştiği anlaşıldığından, çekişme konusu taşınmazın toplulaştırma suretiyle gittiği parsel veya parsellerin tapu kayıtlarının getirilerek davacının oluşan parsellerde payının kaldığının tespiti hâlinde dava konusu ön alım hakkına konu pay bakımından infaza elverişli şekilde hüküm kurulması gerektiğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.